На строительный рынок выходят консалтеры

эксперты
Елена Звонарева

руководитель коммерческого отдела ИСК «СТРАТЕГИЯ XXI ВЕК»
Эвелина Ишметова

вице-президент, руководитель департамента консалтинга компании GVA Sawyer (в Красноярске представлена компанией «Красноярск Сити Девелопмент»)
Дмитрий Ноздрин

генеральный директор группы компаний «Интал»
Вадим Потехин

директор по развитию компании StroinRos Group
Василий Прохоренко

руководитель группы консалтинга ФСК «Монолитинвест»
Максим Упиров

директор компании «Сити Девелопмент»

 

По словам вице-президента и руководителя департамента консалтинга компании GVA Sawyer ЭВЕЛИНЫ ИШМЕТОВОЙ, еще 7-8 лет назад российские застройщики не задумывались над концепцией своих проектов: из-за дефицита любого типа зданий на рынке мгновенно находило спрос все, что строилось. «Со временем ситуация начала меняться: ужесточались требования, предъявляемые к проектам, росла конкуренция, более разборчивыми становились арендаторы и покупатели», — рассказывает эксперт. Сегодня, по ее словам, строительство любого более-менее масштабного объекта, а особенно застройка крупных территорий, немыслимо без участия профессиональных консультантов в области рынка недвижимости.

Руководитель коммерческого отдела ИСК «СТРАТЕГИЯ XXI ВЕК» ЕЛЕНА ЗВОНАРЕВА говорит об увеличении за последние два года объема заказов у консалтеров на региональных рынках. «В регионе растут объемы строительства, а, соответственно, и конкуренция среди заказчиков. Поэтому и застройщики, и инвесторы, и компании, объединяющие в своем лице и тех, и других, все чаще стали прибегать к услугам консалтинговых агентств».

Консалтер выступает гарантом проекта

По мнению руководителя группы консалтинга ФСК «Монолитинвест» ВАСИЛИЯ ПРОХОРЕНКО, услуги консалтеров стали необходимы с появлением новых ниш на строительном рынке. «В России начали возводить офисные и торгово-развлекательные центры, гипермаркеты, гостиничные комплексы и т.д. Опыта проектирования и строительства таких объектов у наших застройщиков не было. Это и привело к появлению нового вида услуг — консалтинга в области строительства», — поясняет г-н Прохоренко. Это мнение подтверждает генеральный директор группы компаний «Интал» ДМИТРИЙ НОЗДРИН: «С момента выхода консалтеров на строительный рынок их стали привлекать к строительству специфических уникальных объектов, технологии проектирования и строительства которых не отработаны».

Эвелина Ишметова уверена, что в последнее время значение консалтеров в строительном бизнесе значительно возросло, их компетенция уже не ограничивается разработкой концепции и маркетинговым обоснованием проекта. «Например, сейчас у застройщика, как правило, возникает необходимость привлечения дополнительных инвестиций в проект. В этом случае консалтер, подтверждая бизнес-план заказчика своим брендом, становится гарантом для потенциальных инвесторов», — утверждает г-жа Ишметова.

Василий Прохоренко отмечает: консалтинг в строительстве может вестись по нескольким направлениям. «Архитектурный консалтинг позволяет найти наиболее привлекательные и оптимальные планировочные решения, подготовить проект, который даст экономию затрат не только при строительстве, но и при последующей эксплуатации объекта. Финансовый консалтинг подразумевает разработку схем привлечения инвестиций под проект, технический — сопровождение проекта в процессе реализации, а коммерческий — сопровождение на стадии продаж», — рассказал эксперт.

Эвелина Ишметова: «Задача консалтера — сформировать правильную концепцию проекта, сделать его привлекательным в коммерческом отношении, выстроить правильную схему финансирования и создать бизнес-план, необходимый для привлечения долевых инвесторов и кредитных ресурсов». По словам г-жи Ишметовой, зачастую в процессе разработки концепции консультант налаживает контакт и с будущими якорными арендаторами или управляющими компаниями. «Это позволяет привлечь к проекту внимание финансовых групп уже на ранней стадии его подготовки», — утверждает эксперт.

В качестве примера успешного консалтинга г-жа Ишметова приводит один из проектов GVA Sawyer в Екатеринбурге, где в результате разработки концепции земельного массива была обозначена его максимальная рыночная стоимость. Благодаря этому заказчик в дальнейшем смог доказательно реализовать земельные участки вместе с планируемой концепцией. «В Краснодаре наши специалисты рассчитывали проект жилой застройки для «Газпромбанкинвеста». Это помогло компании определить бюджет строительства и выйти на переговоры с институциональным инвестором TriGranit, который впоследствии и купил часть проекта, имея на руках все необходимые данные», — добавляет она.

По словам аналитиков, в Красноярске тоже есть показательные примеры работы консалтеров. В 2005 г. московская девелоперская компания «Система Галс» (входит в АФК «Система») начала строительство собственного торгово-развлекательного комплекса на Взлетке. Однако спустя год в непосредственной близости от стройплощадки «Системы Галс» строительство аналогичного объекта (ТРК «Планета») запустила другая московская организация — «РосЕвроДевелопмент». После этого специалисты «Системы Галс» перепрофилировали свой комплекс в торгово-офисный. «Это был грамотный ход. Консалтеры фирмы среагировали на усиление конкурентной обстановки и посчитали, что продолжать строительство торгово-развлекательного комплекса в этом месте нецелесообразно. Не исключаю, что, если бы строительство велось без участия консалтеров, оно было бы продолжено в том же формате, а года через два после его окончания инвестор не знал бы, что делать с данным объектом», — считает Дмитрий Ноздрин.

Федеральные консалтеры пошли в регионы

По утверждению специалистов, в Красноярске рынок консалтинговых услуг в строительном бизнесе только начал формироваться. В настоящее время здесь работают в основном федеральные и иностранные консалтинговые компании, которых привлекают опять же федеральные девелоперы, застройщики и инвесторы, заходящие на местный строительный рынок. В их числе, например, компании «Система Галс», StroinRos Group (ТРК «Огни»), ГК «Регионы» (ТРК «Июнь»), «РосЕвроДевелопмент» (ТРК «Планета»). «В Москве привлечение к строительству консалтеров это уже норма. Заходя на любые региональные рынки, мы также пользуемся их услугами», — делится ВАДИМ ПОТЕХИН, директор по развитию компании StroinRos Group.

Василий Прохоренко отмечает, что, говоря о федеральных консалтинговых компаниях, как правило, следует подразумевать транснациональных операторов. «Это учредители или партнеры большинства крупных отечественных компаний», — поясняет эксперт. О том же говорит и Дмитрий Ноздрин: «Московский рынок консалтеров на 98% представлен западными компаниями».

Аналитики утверждают, что сотрудничество с известным иностранным консалтером дает заказчику ряд преимуществ. Василий Прохоренко: «Западные компании отличает громкий бренд и репутация, опыт работы по современным международным стандартам, а также креативный подход к поставленным задачам». Дмитрий Ноздрин также говорит, что участие иностранного консалтера добавляет проекту «вес»: «Это определенная гарантия, своего рода знак качества. Например, многие банки охотнее идут на кредитование проекта, если на бизнес-плане стоит штамп крупного иностранного консалтера».

Г-н Ноздрин рассказал «ДК» об опыте сотрудничества его компании с иностранными консультантами. «Мы привлекали зарубежных специалистов при строительстве санаторно-гостиничного комплекса в Подмосковье. Их отличает подход к проекту с точки зрения бизнеса. Иначе говоря, они пытаются достичь максимального экономического эффекта как на стадии строительства, так и в ходе эксплуатации объекта. Российские же специалисты пока что проектируют строение с точки зрения архитектуры, не принимая во внимание его бизнес-концепцию», — поделился мнением г-н Ноздрин.

Эвелина Ишметова подчеркивает, что в последнее время федеральные и иностранные консалтинговые компании все активнее выходят в регионы, причем их заказчиками становятся не только столичные игроки, но и местные. В Красноярске одним из таких заказчиков стала ГК «XXI ВЕК». По словам Елены Звонаревой, они неоднократно привлекали к сотрудничеству иностранных консалтеров. «Концепцию многофункционального комплекса премиум-класса по улице Ленина для нас полностью разрабатывала югославская компания «ЦРНА ГОРА ИНЖИНИРИНГ», гостиничный комплекс по улице Вейнбаума и бизнес-центр на Белинского — итальянское архитектурное бюро «Dante O. Benini & Partners Architects». Также мы сотрудничали с московской компанией «SMT-DEVELOPMENTS», которая помогла нам разработать концепцию общественно-коммерческого комплекса по улице Дубровинского», — рассказала г-жа Звонарева.

80% объектов в Красноярске строится стихийно

Как сообщают эксперты, в Красноярске сейчас только начали развиваться те строительные ниши, в которых консалтинг наиболее востребован. «К строительству жилья консалтеров пока не привлекают: спрос на него столь высок, что рынок мгновенно поглощает объекты любого качества. В то же время объемы коммерческого строительства, где услуги консалтеров как раз были бы востребованы, сейчас только начали расти в Красноярске», — пояснила Елена Звонарева. По ее словам, компания «XXI ВЕК» едва ли не первой в городе привлекла консалтеров к строительству жилых домов: «Мы пользовались услугами консалтеров при проектировании жилых домов многофункционального комплекса премиум-класса на улице Ленина».

Дмитрий Ноздрин утверждает, что на красноярском строительном рынке еще не произошло четкой градации понятий — застройщик, инвестор, девелопер и консалтер — того, чем характеризуются западные строительные рынки. «Большинство местных застройщиков пытаются совместить все эти «амплуа». В результате 80% объектов у нас строится стихийно. Скажем, есть у предпринимателя площадка, и он задумывает построить там ресторан, не опираясь при этом ни на какие исследования и не задумываясь, будет ли эффективным такое вложение средств», — поясняет г-н Ноздрин. По его словам, сейчас только крупные местные застройщики переходят на новые методы работы: либо привлекают консалтинговые компании, либо, как «Монолитхолдинг», создают у себя профильные подразделения.

Вадим Потехин считает, что региональные застройщики зачастую вынуждены брать на себя функции консалтеров и девелоперов одновременно, потому что заказать услуги столичной специализированной компании для них дорого. Привлечение же местных консалтеров зачастую невозможно по той причине, что их практически нет. «Из красноярских консалтинговых компаний, к услугам которых обращаются в том числе крупные федеральные заказчики, мне известна только «Сити Девелопмент», — отметил г-н Потехин.

По словам директора «Сити Девелопмент» МАКСИМА УПИРОВА, местные консалтеры, как правило, выступают «подрядчиками» крупных федеральных коллег. «Нас привлекают как консультантов, знающих специфику местного рынка. Например, нам могут заказать анализ рыночной ситуации, выбор места для застройки, выработку концепции, управление проектированием и строительством и т.д.», — рассказал г-н Упиров.

Крупные консалтеры появятся в Красноярске только через 5 лет

По мнению Эвелины Ишметовой, рынок консалтинговых услуг в Красноярске будет развиваться пропорционально росту строительного рынка в целом. «Красноярск активно застраивается, а тенденция последних трех лет свидетельствует: услуги консалтинга требуются в первую очередь застройщикам (профессиональные инвесторы, как правило, имеют свою собственную аналитическую структуру). Кроме того, в последние год-два в России появляются новые инвестиционные группы, заинтересованные в анализе российских рынков недвижимости. Они также будут способствовать росту рынка консалтинга», — отмечает эксперт.

Дмитрий Ноздрин полагает, что в ближайшие 5 лет в Красноярске не появится крупных местных консалтинговых агентств. «Развитие этого сегмента у нас только началось. Он не будет интенсивно расти до тех пор, пока не ужесточится конкуренция на рынке концепций коммерческих объектов».

Вадим Потехин констатирует: местные застройщики и инвесторы уже в самое ближайшее время начнут обращаться к услугам консалтеров. «В регионы активно идут московские застройщики и девелоперы. Они строят коммерческие объекты, которые значительно превосходят объекты их региональных конкурентов, и переманивают их арендаторов. Чтобы противостоять федеральным компаниям, местным игрокам волей-неволей придется обращаться к услугам консалтеров и строить конкурентоспособные объекты коммерческой недвижимости», — уверен г-н Потехин.