Обзор: Компании-Застройщики

Всего в Красноярске, по оценке специалистов, не более ста компаний-застройщиков. ЮРИЙ ЮДИН, генеральный директор компании «Квартирный ответ»: «Если зайти на отраслевой портал «Сибдом», то в разделе «долевое строительство» найдете 86 компаний». Мамед Абасов добавил, что из общего числа строительных фирм только около 40 игроков состоят в Союзе строителей Красноярского края. «Это те, кто работает открыто, по установленным Союзом строителей правилам рынка», — отметил г-н Абасов. 

Эксперты говорят, что расклад сил на рынке за последний год не изменился. По словам Константина Егорова, более половины емкости местного строительного рынка обеспечивают четыре компании: «Сибиряк», «Монолитхолдинг», «Сибагропромстрой», «Культбытстрой». «К стабильным компаниям второго эшелона я могу отнести «Омегу», «Готику», «Зодчий», «Ситэк», «Енисейлесстрой», «СибЛидер», — говорит заместитель директора компании «СибЛидер» АНДРЕЙ КЛЕЩЕВ. Пресс-секретарь Союза строителей Красноярского края ИРИНА КОВЯЗИНА добавляет в этот список также компании «Союз» и «Стройтехнику». «Кроме того, в последние несколько лет очень хорошие позиции держит управление капитального строительства Красноярска. В 2007 году госструктура ввела в эксплуатацию 78 тысяч квадратных метров», — сказала г-жа Ковязина.

По словам аналитиков, за год по числу игроков красноярский строительный рынок не прирос. Геннадий Тихонов: «Это и понятно: рынок поделен. К тому же зайти на него не так-то просто — очень высок порог вхождения. Тут десятком миллионов рублей не обойдешься. Уж очень много в строительной индустрии финансовоемкой подготовительной работы — получения земельных участков, разрешений на строительство, техусловий и т.д.».

Игроки сообщили, что местный строительный рынок за 2007 год увеличился на 25%. «В том году мы показали хороший прирост по жилью — около 15% — по краю сдали миллион квадратных метров, из которых более 700 тысяч «квадратов» было введено в Красноярске. Кроме того, активное развитие рынку дал сегмент коммерческой недвижимости — весь год вводились различные торговые и торгово-офисные комплексы, за счет чего объемы сдачи нежилого выросли почти в два раза по сравнению с прошлым годом», — рассказал Мамед Абасов.

Оборот местного строительного рынка большинство опрошенных «ДК» специалистов назвать затруднились. Андрей Клещев: «По сравнению с 2006 годом емкость рынка значительно выросла ввиду увеличения объемов сдачи и роста цен. Однако специфика нашего бизнеса такова, что у строительства очень длинный производственный цикл. Отсюда и сложность в определении емкости рынка. Если, скажем, производитель молока возвращает средства за два месяца, то у нас на это уходят годы. Около двух лет мы получаем все разрешительные документы, сам строительный процесс протекает еще 1,5-2 года. Кроме того, сложно учесть, на каком этапе было продано жилье. Квартиры в доме, сданном в 2007 году, могли быть куплены как в 2005-м, так и в 2006-м». Юрий Юдин все же попытался оценить емкость сегмента жилого строительства в Красноярске. По его мнению, в 2007 г. она составила более 40 млрд руб.

Рентабельность строительного бизнеса участники рынка определили дельтой в 10-25%. По отношению к прошлому году она фактически не изменилась. Генеральный директор компании «Готика» ГЕННАДИЙ ТИХОНОВ: «Если компания не имеет собственных производств и выступает в роли заказчика проекта, то уровень ее рентабельности автоматически снижается, поскольку за год несколько раз дорожают основные строительные материалы». Генеральный директор компании «Сибагропромстрой» КАМО МУРАДЯН сообщил, что для уменьшения издержек в его компании существует ряд производств: «Мы имеем в активе кирпичный и деревообрабатывающий заводы, завод по производству асфальтобетонных смесей, растворно-бетонный и дробильно-сортировочный узлы, транспортный цех на 200 единиц техники, песчаные, глиняные и гравийные карьеры. Это помогает нам отчасти сэкономить на производственных материалах».

По словам участников рынка, еще пару лет назад большинство крупнейших застройщиков привлекал лишь сегмент жилья. Сейчас же почти все крупные строительные компании заявили о своем интересе к сегменту коммерческой недвижимости.
Эксперты объясняют интерес к застройке нежилых объектов стабильно высоким спросом на них. Мамед Абасов: «Долгое время в Красноярске был тотальный дефицит торговых и офисных площадей. Сегодня этот пробел лишь начинает восполняться — этот сегмент далек от насыщения. От того же Новосибирска мы значительно отстаем». Работая в сегменте коммерческой недвижимости, местные компании делают ставку на формат «у дома» или специализацию торгового комплекса — «Самолет» («КрасПТМ»), «Авеню» (ГК «Завам»), «Континент» (ГК «Партнер- Строй») и др. Крупнейшие ТРК в городе («Планета», «Июнь») — это проекты федеральных девелоперов. В них красноярские застройщики работают генподрядчиками.

В то же время в сегменте жилья стабильный платежеспособный спрос начал стагнировать. Аналитики отмечают, что вслед за ажиотажной востребованностью жилья в 2007 г. пришел спад. Как утверждает Андрей Клещев, впервые за три года на рынке жилья ощущается снижение платежеспособного спроса. «Год назад на пять квартир у нас претендовали около 10-15 покупателей, выстраивалась очередь. Сегодня на это же количество приходится около 6-8 покупателей. У некоторых строительных компаний вообще на 5 квартир не более одного желающего приобрести жилье», — делится г-н Клещев. Генеральный директор компании «Культбытстрой» ГЕННАДИЙ СЕМЕНЯКОВ также опасается, что в этом году будет гораздо сложнее реализовать жилье. «Мы выполним взятые обязательства по вводу 180 тысяч квадратных метров, однако перевыполнять этот показатель нет смысла — в начале года спрос на жилье упал примерно на треть», — пояснил г-н Семеняков.

Эксперты объясняют начало спада спроса на жилье несколькими причинами. Во-первых, квадратный метр жилья за 2007 год вырос в цене примерно в два раза. Застройщики мотивируют рост цен удорожанием сырья. Мамед Абасов: «Стоимость квадратного метра складывается в первую очередь из трат на стройматериалы и оборудование, зарплаты сотрудникам и налогов. Так, строительное сырье в течение года перманентно росло в цене. Всего в списке затрат у нас около полутора сотен наименований. Базовые из них — бетон, металлоконструкции, кирпич — подорожали за год на 100%». Во-вторых, спад спроса, считают игроки, спровоцировали ужесточившиеся условия получения ипотеки. «Потребность в жилье не уменьшилась. Наоборот, она ежедневно растет. Однако с тех пор, как банки стали более придирчивы к заемщикам, очереди из желающих приобрести квартиры к нам больше не выстраиваются», — рассказал г-н Семеняков. «Сужение демократизации ипотечных схем началось еще в прошлом году, однако на рынке это сказалось с начала года. Сегодня мы продаем свое жилье еще на начальном этапе, однако общерыночный спад спроса вызывает у нас разумное беспокойство», — добавляет Андрей Клещев. По прогнозам эксперта, эта ситуация продлится до осени: «Летом наступает традиционный сезонный спад. Надеюсь, что ближе к сентябрю ситуация изменится».

Тем не менее, по словам участников рынка, временный спад спроса не сподвигнет застройщиков уйти из этого сегмента, так как он самый емкий. Константин Егоров: «Несмотря на более динамичный прирост, объемы вводимой коммерческой недвижимости не смогут сравниться с объемами введенного жилья».

Мамед Абасов подытожил: «У нас нет специализации. Мы занимаемся жилой и коммерческой недвижимостью. Выступаем в этих проектах как заказчиками, так и генподрядчиками. Традиционным и главным направлением развития для нас остается жилье. Но доля коммерческой недвижимости в обороте компании растет». Активно проявляет себя в сегменте коммерческой недвижимости и традиционно «жилая» компания «Сибиряк», достраивающая в данный момент ТРК «Июнь» и ТК «Эльдорадо».

По информации «ДК», в этом году еще как минимум две строительные компании — «Культбытстрой» и «Омега» — будут осваивать сегмент нежилого. Первая фирма планирует построить правобережный бизнес-центр класса А, вторая — несколько районный торговых комплексов.

Директора строительных компаний признаются, что «одолеть» сразу два направления непросто. Константин Егоров: «Строительство жилой и нежилой недвижимости под силу только крупнейшим компаниям. Мелким игрокам такие нагрузки не потянуть».

Аналитики отмечают, что в последнее время на местном рынке изменилось качество возводимой недвижимости. Проекты «Жемчужина Сибири» («Ипроком-Центр»), общественно-деловой парк (ГК «Регионы»), «Южный берег» (SM.group), «Красноярск-Сити» («Монолитхолдинг») и др. — все это, по словам застройщиков, качественно новые решения на местном строительном рынке. «Еще пять лет назад компании просто возводили объекты недвижимости. Сегодня они ищут комплексные решения по освоению территорий», — считает Мамед Абасов.

Кроме того, компании берутся за новые с технической точки зрения проекты. По словам Геннадия Семенякова, фирма «Культбытстрой» ведет постройку трех подземных парковок в городе. «Мы одними из первых взялись за такие проекты. Одна парковка стоит 150-200 миллионов рублей. Мы строим три объекта параллельно: на Киренского, на Ястынском поле и в Военном городке», — поделился г-н Семеняков.

Компания «Монолитхолдинг» летом текущего года планирует сдать на госкомиссию первый в городе бизнес-центр класса А. Как подчеркнул Мамед Абасов, объект примечателен еще и тем, что это будет первая в Красноярске высотка. «В других городах подобные постройки уже есть, несмотря на то, что высотное домостроение как таковое находится в России только зарождается. И мы приняли волевое решение — попробовать воплотить подобный проект в Красноярске», — рассказал г-н Абасов. Для того чтобы возвести здание высотой 128 м, поделился Мамед Абасов, организации пришлось получать дополнительную лицензию в Москве — для строительства зданий выше 75 м нужно специальное согласование пожарных и других контролирующих служб. «Построив это здание, мы уже освоили технологию, поняли, какими строительными материалами нужно пользоваться при реализации подобных высотных проектов, таких как «Красноярск-Сити», — пояснил г-н Абасов. Компания планирует использовать эту технологию и в других своих проектах по возведению офисной недвижимости.

Помимо этого, застройщики планируют применить технологии высотного домостроения в «жилом» сегменте. «Сегодня высотные здания — это единичные объекты в области коммерческой недвижимости. Мы же первыми планируем возвести жилье высотой до 75 метров в микрорайоне «Слобода Весны», — рассказал Камо Мурадян. Также о желании строить высотки заявляли компании «АЛПИ» и SM.group.

По словам участников рынка, уже сегодня в сегменте застройки коммерческой недвижимости наблюдается конкуренция. «Основная борьба разворачивается за генеральный подряд на тендерах крупных федеральных компаний», — отметил Константин Егоров.

В сегменте жилой недвижимости конкурируют строители на аукционах. По словам Мамеда Абасова, в 2007 г. в Красноярске было продано всего три крупные площадки под комплексную застройку. «Мы приобрели участок площадью в 17 гектаров почти за 400 миллионов рублей! Причем, чтобы провести сети на эту землю и получить согласование на строительство, требуется еще более 200 миллионов. Вот вам и доступное жилье получается!» — посетовал г-н Абасов.

О борьбе же за потребителя еще говорить рано, считают игроки. «Сегодня мы вообще не рекламируем свои проекты в сфере жилой недвижимости, и на спрос это никак не повлияло», — рассказал Константин Егоров. Андрей Клещев также добавил: «За последний год наша компания почти не давала рекламу продаж жилья. В 2007 году от нас была имиджевая реклама».
Однако, несмотря на то, что строители говорят об отсутствии ожесточенной конкуренции, многие из них все же стали брендировать свои объекты. Геннадий Тихонов: «Раньше я считал, что рекламируются только одни проходимцы. Сегодня по инициативе нашего генерального риэлтора — компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» — мы брендируем свою продукцию и активно рекламируем ее». Камо Мурадян считает, что индивидуальный облик каждого проекта (для «Сибагропромстроя» — «Ковчег», «Слобода весны», «Сибирь») — это конкурентное преимущество компании.

Андрей Клещев уверен, что с ростом конкуренции застройщики начнут активно вкладываться в продвижение — с гораздо более крупными бюджетами и с привлечением множества рекламных каналов: ТВ, наружки, печатных СМИ.

Застройщики констатировали: прошлогодние пессимистичные прогнозы не сбылись. ФЗ № 232 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» не повлек за собой ухода мелких компаний с рынка. Мамед Абасов: «Средние и мелкие компании поддерживают крупных игроков, работая на подряде. Именно поэтому, я думаю, глобальных изменений в составе игроков строительного рынка не произошло и не произойдет».

По мнению специалистов, красноярский строительный рынок сохранит текущие темпы ввода жилой и коммерческой недвижимости как минимум до 2010 года. Андрей Клещев: «Еще рано говорить о насыщении в этих сегментах». В текущем году перед строителями стоит глобальная задача — построить 1250 тыс. кв. м жилья. Поскольку в Красноярске постепенно уменьшается количество площадок под застройку, участники рынка говорят, что они будут вынуждены идти в регион. «Мы уже работаем в Минусинске, Иркутске, а также в Подмосковье. В ближайшие пару лет другие застройщики потянутся за нами», — резюмировал Мамед Абасов.