Обзор:ОФИСНЫЕ ЗДАНИЯ

эксперты

Владимир Абросимов
генеральный директор компании «Красноярсклеспромпроект»
Раиса Бодрова
директор компании «КРАСЭП»
Дмитрий Богданчиков
директор компании LEX DEVELOPMENT
Галина Ворончихина
управляющий директор компании «Монолитдевелопмент»
Иван Подкова
управляющий партнер компании «Панфилов Подкова & Партнеры»
Роман Соков
директор департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow
Валентина Трушкина
директор УК «Даурия»
Александр Хаткевич
руководитель направления коммерческой недвижимости компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»
Юлия Якунина
руководитель отдела маркетинга и развития инвестиционной компании «Европа»

 

Директор УК «Даурия» ВАЛЕНТИНА ТРУШКИНА поделилась любопытным наблюдением. «Недавно у меня два часа был отключен мобильный телефон. Представьте мое удивление: когда я его включила, обнаружилось, что за все время мне было сделано пропущенных 56 вызовов. Причем, как я проверила впоследствии, все звонки поступали от наших потенциальных арендаторов», — рассказала г-жа Трушкина. Таковы издержки «офисного» дефицита на местном рынке. По информации «ДК», в соседнем Новосибирске уже переизбыток объектов классов А и В, поэтому часть площадей простаивает. Средняя цена за класс А там составляет 1700-1800 руб. В Красноярске же люди готовы снимать офисы за любые деньги. Так, в центрах, которые готовятся к сдаче, стоимость одного «квадрата» составляет 2000 руб. и выше.

В городе работают 60 офисных объектов

Участники рынка отмечают, что всего в городе функционируют около 60 офисных объектов. «Из них большинство — торгово-офисные. В Красноярске традиционно первые этажи уходят под ритейл или общепит, а остальные сдаются в аренду», — отметил руководитель направления коммерческой недвижимости компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» АЛЕКСАНДР ХАТКЕВИЧ. В пример г-н Хаткевич привел ТК «Эверест», «Авеню», в которых на первых этажах торговые площади, а также БЦ «Монолит» (пересечение улиц Молокова и 78-й Добровольческой бригады), на первом этаже которого расположится ресторан.
По оценке управляющего партнера компании «Панфилов Подкова & Партнеры» ИВАНА ПОДКОВЫ, около 80% «офисного» фонда Красноярска — это помещения класса С, то есть переоборудованные и реконструированные здания НИИ и АКБ. «Совокупное предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса В не превышает и 50 тысяч квадратных метров», — добавляет директор департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow РОМАН СОКОВ.
Всего, по подсчетам аналитиков, в Красноярске около 400-500 тыс. кв. м офисных помещений. «Причем около 80% всех площадей сосредоточены на левобережье», — отметил Иван Подкова. Кроме того, участники рынка говорят, что с вводом двух крупных бизнес-центров («Весна» и «Монолит») на Взлетке деловая активность все больше смещается в сторону Советского района. Иван Подкова: «В 2007 году, по нашим наблюдениям, арендопригодная площадь в Советском районе Красноярска составляла 12%. К концу 2008 года мы прогнозируем рост этой цифры до 34%. По количеству площадей этот район опередит центр города».
Рентабельность бизнеса за год не изменилась, и в ряде случаев она доходит до 100%. ВЛАДИМИР АБРОСИМОВ, генеральный директор компании «Красноярсклеспромпроект»: «Если учитывать, что часть владельцев офисных зданий активно вкладывается в их капитальный ремонт, то в среднем по рынку доходность бизнеса будет колебаться в районе 50-70%».
По оценке большинства специалистов, в денежном выражении рынок офисной недвижимости Красноярска за последний год вырос как минимум в два раза. «Сегодня его емкость составляет около полутора миллиардов рублей», — поделилась Валентина Трушкина.

Новые объекты обещают быть высококлассными

Эксперты утверждают, что предложение офисов в Красноярске уже к концу года увеличится примерно на 100 тыс. кв. м. ЮЛИЯ ЯКУНИНА, руководитель отдела маркетинга и развития инвестиционной компании «Европа»: «В этом году уже был запущен бизнес-центр «Весна». В «Европу» уже «заселились» первые арендаторы. Также рынок ожидает запуска «Европы», «Монолита» и комплекса на Белинского».
По словам аналитиков, все офисные центры, которые на подходе, относятся к классам А и В. Роман Соков: «На данный момент объекты класса А в городе отсутствуют. Ситуация должна измениться уже осенью 2008 года». Г-н Соков объясняет: «Красноярский рынок офисных помещений находится на начальной стадии развития. А деловая активность в городе на одном из самых высоких уровней по России, поэтому еще давно сформировавшийся спрос продиктовал необходимость ввода высококлассных объектов». Роман Соков отмечает, что «костяк» спроса на офисы класса А и В создают сетевые федеральные и международные компании. Юлия Якунина: «Кроме того, и среди местных фирм находится много желающих. Они считают, что респектабельность арендуемого офиса — это пусть дорогое, но эффективное вложение в будущее компании».
По мнению управляющего директора компании «Монолитдевелопмент» ГАЛИНЫ ВОРОНЧИХИНОЙ, многие сегодняшние арендаторы хотят «поселиться» в офисах класса А, поскольку в этих бизнес-центрах развита инфраструктура. «Если в большинстве работающих офисных зданий в плату за один «квадрат» не входит даже электроэнергия, то, помимо этого, в высококлассном офисном комплексе вам обеспечат наличие ресторана, банкомата, круглосуточный доступ в здание, клининг и другие услуги», — пояснила г-жа Ворончихина.
Местные игроки говорят, что критерии, по которым определяется «красноярский» класс А, следующие. БЦ должен представлять собой интересное с точки зрения архитектуры решение. Эксперты приводят примеры: бывшее здание КАТЭКНИИУГОЛЬ (будущий бизнес-центр «Панорама»), офис-центр «Монолит». Кроме того, у здания класса А должно быть удачное местоположение. В этой связи иллюстрация — бизнес-центр «Европа», который находится по соседству с администрацией Красноярска.
Некоторые участники рынка считают, что соблюдения подобных критериев недостаточно, поэтому многие из строящихся объектов не дотягивают до международного уровня. Так, «бич» зданий в Центральном районе — отсутствие парковок. РАИСА БОДРОВА, директор компании «КРАСЭП» (владеет офисным зданием по ул. К. Маркса, 48): «Международные стандарты к нашему рынку неприменимы. Мы, например, чтобы начать строить парковку перед зданием, пытаемся узаконить документы на землю рядом с офисным зданием уже несколько лет». У здания же класса А обеспеченность парковками должна составлять минимум 1 место на 100 кв. м арендопригодной площади. Кроме того, высота потолков в высококлассных объектах — 2,7-2,8 м и выше. А один из главных критериев определения класса А по международным стандартам — наличие у БЦ одного собственника.

Объемы ввода бизнес-центров не покрывают спроса на офисы

Вместе с тем заявленные объемы ввода офисов в этом году — капля в море неудовлетворенного спроса, считают эксперты. «Текущих объемов ввода не хватает, они не покрывают спроса на офисную недвижимость», — считает Владимир Абросимов. В прошлом году средняя заполняемость офисных объектов в городе составляла 99%. Г-н Абросимов: «Сегодня этот показатель не изменился». Александр Хаткевич отмечает, что при таком ажиотажном спросе владельцы крупных офисных зданий почти не обращаются за помощью к риэлторам. «Сегодня нас если и просят сдать офисные помещения, то чаще всего собственники небольших площадей», — добавил г-н Хаткевич. По словам Владимира Абросимова, удачно расположенные офисные здания забиты до отказа — новые бизнес-центры не спровоцировали еще год назад прогнозируемой перетечки арендаторов. Раиса Бодрова: «Уход арендатора фактически исключение из правил. Но если такое происходит, то помещения у нас не простаивают: за счет них расширяют площади другие компании-арендаторы либо уже претендуют со стороны». Валентина Трушкина добавила: «У нас порядка 90 договоров аренды. За все время работы «Яр-Центра» съехали два арендатора, у которых появилась возможность купить собственные помещения».
Эксперты говорят: дефицит офисных площадей в Красноярске несет в себе два негативных последствия. Первое — рост цен. Стоимость «квадрата» в офисных зданиях выросла в среднем на 15-30%, и это не предел. Год назад этот показатель по рынку составлял 700-800 руб. А в недавно введенном в эксплуатацию бизнес-центре «Весна», позиционирующемся как объект класса В+, последние арендные площади расходились за 2500 тыс. руб.
Более того, отмечают участники рынка, сохраняющийся дефицит привел к росту цен на офисы независимо от их класса. Юлия Якунина: «Прежде чем выставить цену за «квадрат» в «Европе», мы мониторили рынок. В ряде старых офисных помещений в центре города мы наткнулись на цены в 2000-2500 рублей за «квадрат». Эти цифры нас поразили — они завышены как минимум в два раза». Тем самым получается, что дефицит провоцирует «перекос» цен на офисную недвижимость. Сегодня стоимость аренды по Красноярску может разниться в 5 раз.
Кроме того, величина ставок в новых объектах провоцирует старожилов рынка задуматься о повышении стоимости в уже работающих офисных зданиях. Сегодня один «квадрат» в старых офисных помещениях стоит в среднем около 1000 руб. Арендная ставка в бизнес-центрах класса А — в «Европе» и «Монолите» — 2000 и 2200 руб. соответственно. Владимир Абросимов: «Сравнив эти ставки со своими, я задумался, не слишком ли в нашем офисном здании низкая цена — 700 рублей за «квадрат»?»

Старожилы укрепляют позиции

Готовясь к насыщению рынка, компании-старожилы уже сегодня просчитывают ситуацию на 2-3 года вперед. Валентина Трушкина: «Все оборотные средства мы пускаем на ремонт и развитие инфраструктуры в своем бизнес-комплексе. Недавно мы открыли столовую для своих арендаторов. А вообще, планов развития территории «Яр-Центра» нам хватит на 3-4 года». В компании «Красноярсклеспромпроект» также делают ставку на сервис. «Модернизируем здание мы постепенно. Сегодня полностью закончили ремонт. В следующем году арендаторам, которые снимают у нас площади на солнечной стороне, мы установим кондиционеры», — рассказал Владимир Абросимов. Раиса Бодрова поделилась, что сегодня компания «КРАСЭП» активно занимается оформлением земельного участка. «Когда мы закончим «бумажные» дела, то можно будет говорить о строительстве парковки и даже пристройки к нашему центру», — поделилась г-жа Бодрова.
После насыщения рынка одним из конкурентных преимуществ функционирующих бизнес-комплексов станет наличие опытной управляющей компании и ее реноме. Галина Ворончихина: «Сегодня в большинстве офисных комплексов Красноярска созданы собственные УК, что, естественно, позволяет сэкономить. Однако через пару лет владельцы бизнес-центров высокой классности будут привлекать именитых управленцев». Так, для управления бизнес-центрами «Весна» и «Монолит» «Монолитхолдинг» привлек международную компанию Zander.

Дефицит офисных помещений продлится два года

По оценке Романа Сокова, в настоящее время дефицит офисных площадей составляет порядка 350-400 тыс. кв. м. Из них, считают в БЦ «Европа», около 100 тыс. кв. м должно приходиться на офисы класса А и В. Юлия Якунина: «Сегодня заявлено много проектов офисных центров высокой классности, какое количество из них будет реализовано, сейчас трудно сказать». По информации «ДК», в ближайших планах освоить офисный сегмент хотят компании «Омега», «Культбытстрой», «ПартнерСтрой», «Ваш выбор», ГК «XXI век» (см. инфографику).
Аналитики уверены: местный рынок офисных помещений насытится через два года. Валентина Трушкина: «Учитывая сегодняшнюю активность в этом сегменте, спрос сбалансируется с предложением именно за это время — будет запущено большинство заявленных проектов». Некоторые эксперты уже прогнозируют, что будет с рынком после насыщения. Юлия Якунина: «Судя по опыту близлежащих городов, думаю, что основная конкуренция развернется в сегменте офисов класса В». С коллегой согласен директор компании LEX DEVELOPMENT ДМИТРИЙ БОГДАНЧИКОВ: «Когда предложение в Красноярске сравняется со спросом, на рынке стабилизируются цены. Ставки будут соответствовать классности здания. И те, кто сегодня арендует класс С, смогут позволить себе офисы в бизнес-центрах класса В».
Говоря о долгосрочной перспективе, эксперты упоминают проекты административно-деловых центров «Красноярск-Сити» («Монолитхолдинг»), «Жемчужина Сибири» («ИПРОКОМ-Центр») и административно-делового парка (ГК «РЕГИОНЫ»). «Офисная площадь, которую они дадут городу, колоссальна. Так, деловая часть проекта «Красноярск-Сити» займет около 419 тысяч квадратных метров, а «Жемчужина Сибири» — около 600 тысяч «квадратов», проект «РЕГИОНОВ» — 150 тысяч», — заявил Роман Соков. Общая площадь этих проектов в три раза превышает площадь уже имеющихся в Красноярске офисов. Они дадут рынку более миллиона «квадратов». Запуск этих проектов, безусловно, усилит конкуренцию. Однако детально эту перспективу пока никто из аналитиков не берется комментировать — слишком уж амбициозные проекты заявлены, и в вероятность их реализации верят не все.