Строительная «разморозка»

Красноярский строительный рынок отошел от кризиса. Застройщики, наконец, заговорили о старте новых проектов. Однако местная власть сменила стратегию застройки города. Теперь она не приветствует точечную застройку и предлагает возводить новые микрорайоны на окраинах.

Мэр города ПЕТР ПИМАШКОВ на прошлой неделе отчитался перед городским Советом за 2010 г. Он заявил: один из показателей того, что Красноярск успешно пережил кризис, — восстановление темпов строительства. В прошлом году, по словам градоначальника, застройщикам, наконец, удалось увеличить объемы строительства. В 2010 г. они сдали 616 тыс. кв. м жилья. Это на треть больше, чем в кризисном 2009 г.
Для красноярских строителей это заявление мэра стало своеобразным финишным свистком в трудном кризисном забеге. АНТОН ГЛУШКОВ, председатель Совета некоммерческого партнерства «Саморегулируемая корпорация строителей Красноярского края»: «Отрасль вышла из кризиса и, надо сказать, с минимальными потерями. Со строительного рынка края ушло всего несколько компаний. Это были небольшие предприятия».
Единственная неприятная история, которая произошла в строительной отрасли во время кризиса, — уход с рынка «Стройтехники». Компания долгое время входила в пятерку крупнейших застройщиков города, а в 2010 г. была признана банкротом. Строительство 12 жилых домов застройщика заморожено. Весной 2010 г. администрация края совместно с Союзом строителей Красноярского края (ССКК) разработала программу помощи обманутым дольщикам. ССКК взялся достроить три дома «Стройтехники». Первый из них уже сдан в эксплуатацию.

Спрос догнал предложение
Впервые застройщики заговорили о том, что кризис отступил, осенью 2010 г. К строителям вернулся потребитель. АНДРЕЙ КЛЕЩЕВ, заместитель директора строительной компании «СибЛидер»: «В кризис спрос на жилье оставался, но люди предпочитали отложить его до лучших времен. Никто не знал, что будет завтра, поэтому все предпочитали ждать. В конце прошлого года наступили те самые «лучшие времена». Банки снизили ставки по ипотеке до 11-12% годовых, на многих предприятиях вернули докризисные зарплаты. Народ пошел к нам».
По данным АН «Кром», в сентябре 2010 г. спрос и предложение на новостройки в Красноярске были в соотношении 85 к 100. К декабрю эти показатели сравнялись. А уже весной 2011 г. аналитики рынка недвижимости от удивления разводили руками: спрос обогнал предложение на 10%. Генеральный директор ФСК «Готика» ГЕННАДИЙ ТИХОНОВ говорит, что удивляться здесь есть чему: «Такой ситуации не было с 2006 года, когда инвесторы покупали любые квартиры за любые деньги, лишь бы взять. Никто не думал, что после кризиса спрос будет настолько высокий, что к нам в буквальном смысле слова выстроятся очереди и менеджерам придется работать без обеда и по вечерам». При этом строители отмечают интересный факт: растет спрос не только на жилье эконом-класса (от 40 тыс. руб. за кв. м). Красноярцы разбирают и дорогие квартиры (от 50 тыс. руб. за кв. м и выше). МАМЕД АБАСОВ, первый заместитель председателя правления «Монолитхолдинга»: «Например, квартиры в жилом комплексе класса «комфорт» «Лазурный» практически все реализованы».
В результате роста спроса Управление Росреестра по Красноярскому краю зарегистрировало рост числа сделок по «долевке». За первые три месяца 2011 г. в Красноярске были оформлены 1904 сделки участия в долевом строительстве. Для сравнения: за этот же период 2008 г. в городе было зарегистрировано всего 1308 подобных сделок.
Еще один показатель того, что кризис закончился, — банкиры начали кредитовать застройщиков под щадящий процент. Мамед Абасов: «Для банков посткризисный период оказался очень активным. Если раньше они вели себя очень осторожно и даже, я бы сказал, настороженно, то сейчас сами инициируют очень интересные предложения». С экспертом соглашается Андрей Клещев: «В середине прошлого года один из крупнейших банков города сам пришел к нам. Хотя во время кризиса мы обивали его пороги».
Цены на недвижимость пошли вверх
Как метко выразился один из застройщиков, только альтруисты в ситуации растущего спроса могли не повысить цены. Строители быстро сориентировались и, как только «народ пошел», увеличили стоимость «квадрата». В течение года (с апреля 2010 г. по апрель 2011 г.) стоимость квадратного метра в среднем прибавляла ежемесячно 1%. За год цена выросла примерно на 13%. К апрелю 2011 г. средняя цена кв. м жилья в Красноярске составила 43,5 тыс. руб.
Строители говорят, что к весне 2011 г. с ценами на красноярском рынке жилья сложилась парадоксальная ситуация. Стоимость «квадрата» на первичном рынке (в том числе в новостройках на нулевом цикле) стала выше в среднем на 2-3%, чем на вторичном рынке. Геннадий Тихонов: «Действительно, ситуация уникальная. Обычно в новостройках цена квадрата ниже, и причем значительно — на 15-20%, чем на вторичном рынке. Этот факт всегда подкупал потенциальных инвесторов. Многие продавали свои квартиры — вкладывались в долевое, а сами снимали жилье. И, несмотря на такие дополнительные траты, инвесторам удавалось неплохо сэкономить. Сейчас же выгоднее стало покупать вторичное жилье».
Такая ситуация сложилась по нескольким причинам. «По большому счету, повысить цены на новое жилье требовал рынок: выросли цены на топливо, повысились энерготарифы. Вторичный же рынок — инертный. Может пройти полгода-год, прежде чем он отреагирует и цены повысятся», — говорит г-н Клещев.
По прогнозам застройщиков, цены на вторичном рынке догонят цены на первичном уже к концу этого года. В среднем стоимость «квадрата» на первичном рынке в Красноярске к декабрю 2011 г. вырастет на 7-8%. Антон Глушков: «Свою роль сыграет и отложенный спрос на недвижимость, и снижение как минимум вдвое реального предложения на территории края».
Мест нет
Ситуация, при которой цены и спрос растут день ото дня, не может не радовать строителей. После тяжелого кризиса для них наступило время, когда появился шанс выйти на былую рентабельность бизнеса. Однако не так все просто. Андрей Клещев: «Для того чтобы увеличить рентабельность, нужно активно строить. Во время кризиса большинство застройщиков не начинали новые проекты. Сегодня практически все, что возводится, было задумано несколько лет назад. Уже к концу этого года город столкнется с существенным дефицитом жилья. Спрос на 20% превысит предложение». Все эксперты, опрошенные «ДК», соглашаются с Андреем Клещевым — строить нужно много и начинать это делать как можно скорее. Но здесь и возникает основная проблема. Антон Глушков: «Сегодня объективно в городе негде вести жилищное строительство. Свободных земельных участков практически нет. К сожалению, массовое строительство таким, каким оно было в 2007-2008 годах, при всем желании быстро не вернется».
Существенно усложнила жизнь застройщикам городская власть. Она настоятельно рекомендует строителям отказаться от точечной застройки. Андрей Клещев: «На мой взгляд, совсем губить точечную застройку опасно. Во-первых, объективно в черте городе практически не осталось мест под комплексную застройку. Во-вторых, при условии, что строительство ведет грамотная компания, от точечной застройки все только выигрывают. Застройщик, когда возводит такой дом, благоустраивает территорию вокруг него».
Строителей отправляют в Солнечный и на Мясокомбинат
Городская власть предложила свой выход из сложившейся ситуации. В обращении к городскому Совету мэр города Петр Пимашков рекомендовал строителям заняться комплексной застройкой. В пример градоначальник приводит экономически успешные микрорайоны, где много квартир уже давно распродано — «Слобода Весны», «Южный берег», «Иннокентьевский», «Покровский», «Ястынское поле», «Ботанический».
Сегодня перспективными с точки зрения строительства городские власти считают микрорайоны Солнечный и Мясокомбинат-Бугач. Именно на эти участки власть рекомендует обратить внимание застройщикам. Под строительство жилого комплекса в микрорайоне «Мясокомбинат-Бугач» уже даже выделена территория. Весной 2010 г. депутаты горсовета решили отдать промышленный район под жилую застройку. Планируется, что на территории общей площадью 140 га построят жилые высотки. Возводить их будут пять компаний-застройщиков. Планировалось, что строительство начнется летом этого года. Однако пока только две строительные компании согласились участвовать в этом проекте. Также никто не рвется возводить дома в Солнечном. Геннадий Тихонов: «Позиция застройщиков тут ясна. Никто не хочет строить там, где вряд ли можно будет продать квартиры. Скажите мне, какой красноярец согласится жить в таких отдаленных микрорайонах? Я думаю, мало кто захочет ежедневно тратить на дорогу из Солнечного в центр города несколько часов».
Объемы ввода жилья упадут
Прогнозы на будущее застройщики сейчас предпочитают не делать. Крупные строительные компании города для себя выбрали выжидательную позицию. Их сегодняшняя стратегия — достраивать то, что уже начато, а дальше — будет видно. Так, по словам Мамеда Абасова, в этом году «Монолитхолдинг» планирует ввести в эксплуатацию до 90 тыс. кв. м жилья. Застройщик достраивает дома в микрорайонах «Ястынское поле», «Покровский». Кроме того, «Монолитхолдинг» на Взлетке возводит жилой комплекс «23-20». Закончить его строительство планируется в 2012 г. УСК «Сибиряк» также заканчивает строительство домов в микрорайоне «Покровский». «СибЛидер» достраивает жилой комплекс «Фрегат NEO» на ул. Краснодарская.
Строители говорят: после того как они закончат старые проекты, им какое-то время придется сидеть без работы. Геннадий Тихонов: «Ситуация изменится, если появятся новые площадки под застройку в черте города. Произойти это может, только если будут сносить старые дома».
При этом эксперты прогнозируют, что объем ввода жилья в 2011 г. упадет на 15%, а в 2012 г. падение составит 25%. Андрей Клещев: «Я думаю, этот год строительная отрасль переживет безболезненно, несмотря на падение темпов строительства. А дальше мы столкнемся с серьезным дефицитом жилья, а это, скорее всего, отразится на росте цен». С экспертом соглашается Геннадий Тихонов: «Рост цен неизбежен. По нашим прогнозам, цены в среднем будут расти на 13-15% в год».