Светлана Катцина: «Арендная ставка оказалась не по силам»

В мае депутаты горсовета с подачи городской администрации приняли решение снизить стоимость аренды муниципальных площадей для представителей малого и среднего бизнеса. С оговоркой — «осуществляющих социально значимые виды деятельности». По словам чиновников, более тысячи предпринимателей получат в кризис возможность платить за арендуемые у муниципалитета площади на 20% меньше.

— Начну с предыстории. С января этого года базовая ставка арендной платы за муниципальную недвижимость изменилась. По решению городского Совета, в сентябре 2008 г. она была увеличена в два раза. В то время, когда бюджет планировался, а это было летом прошлого года, мы не предполагали такого развития экономической ситуации, которое имеем сейчас. В итоге в начале года была установлена базовая ставка арендной платы в размере 2560 руб. за кв. м в год. Вскоре после вступления в силу новой ставки пошли обращения арендаторов о том, что такая арендная плата им не по силам. В частности, к нам обратились предприниматели, входящие в объединение «Бытсоюз», представители краевой организации работников жизнеобеспечения, красноярской организации «Торговое единство». Они нам представили свои экономические расчеты, из которых было видно, что компании работают сейчас практически себе в убыток. Аргументы нам показались весомыми, поэтому городские власти поддержали предпринимателей и вышли в городской Совет с предложением о сокращении арендной ставки. В итоге было принято решение администрацией и одобрено горсоветом снизить арендную плату на 20% субъектам малого и среднего предпринимательства, осуществляющим социально значимые виды деятельности.
Как определяли понижающий коэффициент? Почему арендную ставку снизили на 20%, а например, не вернули докризисную?
— 20% — это максимальная величина, на большее урезать городской бюджет не было возможности. В итоге это решение обойдется примерно в 49,5 миллиона рублей. Выпадающий доход бюджета будет компенсирован за счет сокращения расходов на содержание аппарата городской администрации, включая районные администрации. Если точнее, будут урезаны расходы на текущий ремонт помещений, сокращены зарплаты сотрудников, расходы на связь, канцелярию и т.п.
По нашим подсчетам, изменение арендной ставки позволит субъектам малого и среднего предпринимательства снизить общий уровень затрат на 4-8%. В результате они смогут выйти на минимальный уровень рентабельности.
Ставка будет снижена только предпринимателям, чья деятельность попадает под формулировку «социально значимая». Много ли таких компаний среди ваших арендаторов?
— Всего у нас 1228 арендаторов муниципального имущества, которые относятся к субъектам малого и среднего предпринимательства. По нашим оценкам, около 90% предпринимателей могут попасть под понятие «социально значимые», и на них будет распространяться понижающий коэффициент. Перерасчет будет сделан автоматически, но после того, как перечень социально-значимых объектов будет утвержден городским Советом. Если есть сомнение, будет ли включен данный вид деятельности в перечень социально значимых, нужно обратиться в департамент муниципального имущества и земельных отношений или департамент экономики и получить интересующую информацию. Есть еще один важный нюанс — действовать понижающий коэффициент будет с начала года, арендаторам сделают перерасчет.
Каков срок действия сокращенной стоимости муниципальной аренды?
— Пока планируем, что до конца года. Увеличатся ли ставки с начала следующего года, сейчас спрогнозировать невозможно. Все зависит от того, как будет развиваться экономическая ситуация.
Из-за кризиса стали высвобождаться муниципальные площади? Есть ли отток арендаторов?
— Оттока нет. Сейчас, как и прежде, муниципальные площади высвобождаются крайне редко. Лишить же арендатора возможности использовать муниципальные площади мы можем только при условии, если он не вносит регулярно арендную плату или сдает муниципальные площади в субаренду. Кстати, прецеденты выселения арендаторов из-за субаренды у нас уже есть. Этот вопрос департамент постоянно держит на контроле.
В связи с изменениями федерального законодательства с 1 июля 2010 г. порядок получения муниципального помещения в аренду изменится. Предоставление права аренды будет происходить через конкурс или аукцион, как именно — сказать не могу. Порядок и условия будут прописаны в документе, который мы надеемся получить от Правительства РФ. Изменения распространятся на те площади, по которым истекает срок договоров муниципальной аренды.
С этого года предприниматели получили возможность выкупать арендуемые площади. Есть ли спрос?
— Когда Закон о реализации права преимущественного выкупа арендуемых муниципальных площадей был только принят, мы сделали предварительную оценку — сколько примерно арендаторов к нам обратится. По расчетам департамента, 663 помещения подпадали под условия преимущественного выкупа.
Фактически на конец мая к нам поступило 56 заявлений на выкуп арендуемой муниципальной недвижимости. Из них по 21 заявлению принято положительное решение, 11 предпринимателей по разным причинам получили отказ: здесь и задолженность по арендной плате, и несоответствие сроков аренды условиям закона, и самовольные перепланировки и реконструкции. 24 заявления сейчас находятся в работе.
Учитывается ли рыночная стоимость недвижимости? За последнее время она значительно уменьшилась.
— Оценка стоимости помещения проводится сразу после подачи заявления. Оценку осуществляет специализированная организация, обладающая лицензией и имеющая право на проведение оценки рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. Оценщик выбирается по конкурсу. Естественно, рынок влияет на размер оценки и наших объектов. Чем ниже цена на рынке, тем дешевле продается муниципальное имущество.
Думаю, такое небольшое количество желающих выкупить арендуемые площади связано с двумя причинами. Первая — предприниматели ждут еще большего понижения цен на недвижимость. Вторая — у многих просто пока нет денег.
Сложно предугадать, как ситуация станет развиваться дальше. Думаю, что предприниматели, невзирая на кризис, станут выкупать муниципальную недвижимость. Время для принятия решения у них есть. Срок действия Закона о льготном выкупе — до 1 июля 2010 года.