Трибуна: Недвижимость в собственности — это стабильность бизнеса

Принятый в ноябре краевой закон установил предельный размер арендуемой площади, которую предприниматель сможет выкупить, и максимальный срок рассрочки платежа. Однако закон коснется не всех бизнесменов. По данным администрации города Красноярска, сегодня с предпринимателями заключено всего около 3000 договоров аренды муниципального имущества. Но и для этого небольшого числа бизнесменов принятый закон — уже благо. С 1 января 2009 г. у них наконец-то появится возможность купить арендуемые площади.

 

Я считаю, что Федеральный закон об отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, очень выгоден предпринимателям. Он не просто дает возможность купить недвижимость, но и обеспечивает нам определенный уровень защищенности. Ведь что такое недвижимость в собственности? Это стабильность, возможность использовать имущество в качестве залога для получения кредитных ресурсов. Мы также сможем обустраивать эти площади, вкладываться в соответствующее оборудование, развитие бизнеса, не опасаясь, что завтра нам могут не продлить аренду.

 

Случаи же нарушения прав арендаторов, к сожалению, не редки, сами с этим столкнулись. Так, например, в обустройство арендуемых помещений универсама «Каравай» в Ачинске мы вложили немалые средства, облагородили прилегающую территорию. Договор аренды у нас заключен до 2018 года. Однако в октябре этого года администрация города Ачинска публично выставила помещение на продажу. Были проигнорированы не только наши интересы, но и сам закон, а также мораторий на приватизацию, предусмотренный этим законом (до принятия муниципального и нормативно-правового акта о преимущественном выкупе на основе регионального закона).

 

Краевые законодатели уже определили, что предельная площадь для выкупа будет составлять не более 1000 кв. м, а срок рассрочки — 5 лет. В некоторых других регионах, например, установлен предельный размер выкупаемой площади в размере 2000 кв. м. По моему же мнению, необходимо было определить размер выкупаемой площади не менее 1500 кв. м — в помещениях уже можно разместить производство. Да и таких больших площадей, предназначенных для муниципальной аренды, в городе немного — всего 3-4%. Кроме того, на мой взгляд, можно было бы и не ограничивать размер выкупаемой площади, а дать предпринимателю самому определиться, покупать ему помещение или оставаться на условиях муниципальной аренды.

 

В сроках рассрочки регионы почти единодушны — пять лет. Хотя «малым» предприятиям и за такой срок будет трудно рассчитаться, если рыночная цена объектов недвижимости будет высокой. Многие предприниматели сомневаются, что смогут выкупить помещение по выставленной администрацией цене в условиях кризиса и ужесточения банками кредитной политики.

 

Предполагается, что цены будут не аукционными, а установленными в рамках оценки данного помещения. Компания «Каравай» несколько раз в 2005-2006 годах участвовала в аукционных торгах по покупке муниципальной собственности. Но мы так ни разу ничего и не купили, поскольку окончательные цены продажи этого имущества были просто заоблачными. Надеемся, что так не случится с теми объектами, которые будут выставлены на приватизацию по определенным полномочными органами рыночным ценам.

 

На мой взгляд, еще одна серьезная проблема заключается в том, что многие бизнесмены не смогут воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения из-за смены юридического лица. В 2006-2007 годах индивидуальные предприниматели вынуждены были поменять свою организационно-правовую форму на «общество с ограниченной ответственностью», чтобы получить разрешение на реализацию алкогольной продукции. И хотя они на сегодняшний день арендуют помещения более трех лет, с правовой точки зрения считаются новым предприятием и уже не смогут претендовать на выкуп помещений. В это число попадает и большое количество магазинов мелкой розницы.

 

Закон оставляет и множество других неразрешенных моментов. Арендуемая площадь может быть, скажем, 1010 кв. м, 1100 кв. м. Как станут «пилить» эти небольшие остатки? Или этот объект уже просто не попадет под приватизацию? Есть бизнесмены, которые имеют в аренде несколько муниципальных помещений разной площади, находящихся рядом. Имеет ли предприниматель право выкупить эти здания, или одно продадут ему, а находящееся рядом — кому-то другому?

Возможности нельзя упускать Тем не менее, я уверена, что государство дает нам отличную возможность приобрести важнейший для бизнеса ресурс — недвижимость. Несмотря на все сложности, надо участвовать в процессе реализации этого в общем-то положительного закона. Его появление — это уже громадный шаг вперед. Те шероховатости, которые есть сейчас в законе, со временем будут доработаны. Предприниматели сейчас не должны упустить своего главного шанса — выкупить арендуемую муниципальную недвижимость.

Ситуация будет корректироваться как самим федеральным законом, так и различными подзаконными актами. Думаю, что технология приватизации в конечном итоге будет прописана детально, чтобы исключить двоякое толкование некоторых положений законодательства.

 

мнение за

Михаил Таращанский
директор компании «Полимерзащита»
— К большому сожалению, такой нужный малому и среднему бизнесу закон, который устанавливает предельный размер арендуемой площади, подлежащей выкупу, и срок рассрочки платежей, приняли очень поздно. Еще год-два назад многие предприниматели были «беззащитны» — их могли просто выгнать с арендуемых площадей, лишив тем самым рабочего места. Этим бизнесменам приходилось либо закрывать бизнес, либо переезжать и нести очень большие издержки. В этом году с вводом законов, регулирующих вопросы продажи муниципальной собственности, выселения арендаторов прекратились. Уже само принятие таких нормативных актов — это просто громадный шаг вперед.

Я считаю, что закон, позволяющий выкупить арендуемые площади, выгоден в первую очередь малому бизнесу. Многие предприниматели имеют небольшой штат работников — 20-30 человек. Они занимаются производством и реализацией продукции, как правило, арендуют небольшие площади — 200 300 квадратных метров. И думаю, что теперь они смогут выкупить эту недвижимость.

Правда, сейчас трудно сказать, по какой цене будет предлагаться муниципальная собственность арендаторам к выкупу. Надо дождаться результатов оценки какого либо объекта недвижимости. Но думаю, что в любом случае приобрести арендуемые площади будет выгодно. Рассрочка на пять лет поможет малому бизнесу рассчитаться за выкупаемую недвижимость.

мнение против

Максим Богомолов
директор компании «ЮСБ Консалтинг»
— Я считаю, что устраивать публичные дискуссии по вопросам продажи муниципальной собственности не имеет смысла. По закону реально воспользоваться правом выкупа арендуемых площадей смогут лишь единицы из 12 тысяч зарегистрированных в Красноярске субъектов малого и среднего бизнеса. Во первых, у нас в городе не так много муниципальной недвижимости, находящейся в аренде у предпринимателей, по моей информации, всего около 900 договоров. По ним только 660 помещений потенциально подпадают под действие закона. Во вторых, законом предусмотрены условия, лишающие многих арендаторов права преимущественного выкупа. Например, не смогут претендовать на выкуп имущества те бизнесмены, кто хотя бы раз несвоевременно внес арендную плату в течение 3 лет. Но ведь в реальности просрочки по оплате аренды есть у многих предпринимателей, и причин этому может быть масса, в том числе вполне объективных. Этим лицам придется в суде доказывать свое право на преимущественный выкуп. Кроме того, в половине арендуемых муниципальных помещений арендаторы самовольно провели «переделки», а это считается нарушением договора аренды. В итоге от принятого закона выиграют несколько десятков предпринимателей, которые могут рассчитывать на приватизацию арендуемой недвижимости. Поэтому в нашем городе вообще нет смысла продавать муниципальное имущество.

С другой стороны, свободные деньги есть сейчас не у всех, а реальный кредит получить крайне сложно, чтобы выкупить помещения. Соответственно, немногие реально смогут воспользоваться своим правом.

На мой взгляд, принятый закон может привести к еще большей коррупции, так как многие лишенные преимущественного права выкупа будут стараться его вернуть. Полагаю, что без проблем приобретут недвижимость те, у кого сейчас есть свободные деньги. Но эта категория предпринимателей в поддержке государства не нуждалась и не нуждается.