Застройщики. Видели дно кризиса

По итогам благополучных докризисных лет красноярский строительный рынок мог смело претендовать на звание чемпиона. Строили столько, что Красноярск вышел на первое место среди российских городов по объемам вводимого жилья на одного жителя. В 2007 г. был взят рубеж в миллион квадратных метров жилья. Но даже при таком темпе строительства спрос на недвижимость в городе опережал предложение.
Падать с большой высоты оказалось больно. В кризис стоимость жилья в Красноярске сократилась на 30–50% и резко снизился спрос. Застройщики впервые за многие годы почувствовали конкуренцию и стали биться за потребителя: они увеличивают рекламные бюджеты, внедряют различные инструменты стимулирования продаж. Кроме того, ведут постоянные переговоры с банками и подрядчиками о реструктуризации платежей. Страхи, что все рухнет, — не оправдались. Как утверждают участники рынка, строительный комплекс края в сложный кризисный период устоял, массового банкротства застройщиков и «умирания» строек не произошло.

Иллюзии
Чемпионы вне конкуренции

Красноярский рынок жилья ежегодно прирастал примерно на треть. В 2008 г. застройщики набрали рекордный темп: осенью прошлого года в интервью «ДК» генеральный директор компании «Монолитхолдинг» МАМЕД АБАСОВ говорил, что в первой половине 2008-го рост темпов сдачи жилья у «Монолитхолдига» был 96%. Но даже при таком темпе строительства спрос на недвижимость в городе опережал предложение. Один из участников строительного рынка сравнил покупку жилья в Красноярске до кризиса с тем, как в начале 90-х покупали спортивные костюмы с поезда «Пекин — Москва». Расхватывали у китайцев товар не глядя, просовывали в окошко поезда деньги, без всякой гарантии, что получат качественный товар, что вообще получат товар. А когда заполучали костюмчик — довольные убегали. Жилье в Красноярске до недавнего времени расхватывали примерно так же. Несмотря на то, что его стоимость с 2005 г. по 2008 г. выросла в три раза.
«Все, от обувщиков до кондитеров, вкладывали свободные деньги в квадратные метры. Не в свое производство, которое приносило 20–30% годовых, а в строительство, которое давало до 100% дивидендов ежегодно», — говорит заместитель генерального директора по экономике и правовым вопросам ФСК «Готика» АНДРЕЙ ТИХОНОВ.
Кризис опьяненному победами рынку принес тяжелое похмелье. Рухнула ипотека — двигатель спроса на рынке жилья, особенно в экономсегменте, где число ипотечных сделок доходило до 80%. Число выданных ипотечных кредитов в кризис сократилось примерно в 6 раз. Если раньше квартиры расхватывали на стадии свай, то сейчас потребитель колеблется при покупке жилья даже на стадии 95% готовности. Потребитель думает, взвешивает, не спеша выбирает. Ажиотажный спрос остался в прошлом, несмотря на то что цена на недвижимость рухнула почти наполовину и находится в Красноярске на данный момент в диапазоне 34–42 тыс. руб. за квадратный метр.
Ситуация на рынке непростая. Многие застройщики из-за дефицита оборотных средств были вынуждены сократить коллективы, задолженность по заработной плате сотрудникам на этом рынке остается высокой — в структуре общей задолженности по зарплате в ноябре текущего года она занимала около 20%.

Страхи
Продажи остановятся

Очень тяжело пришлось застройщикам в конце 2008 г. — начале 2009 г. «В ноябре-декабре прошлого года для преодоления дефицита оборотных средств приходилось продавать недвижимость очень дешево», — говорит заместитель директора по коммерческим вопросам компании «Енисейлесстрой» АЛЕКСЕЙ СИДЕЛЕВ.
«У нас был месяц в начале 2009 г., когда не продали ни одной квартиры. А в пре-дыдущий и последующий месяцы — по одной», — вспоминает Андрей Тихонов.

Застройщики всерьез опасались, что панические настроения у покупателей затянутся. «Слишком часто с экранов СМИ говорили все эти глупости о скором крахе отрасли, о раздаче квартир «по 15 тыс. руб. за квадрат», — говорит г-н Сиделев.
ИГОРЬ ШИМАНСКИЙ, директор строительной компании «СибЛидер»: «Дно было. Примерный период — июнь-август 2009 г. Мы его чувствовали и на уровне интуиции, и на уровне анализа. Почувствовали это и на самом строгом индикаторе — кассе».
«Садились за стол переговоров и со всеми договаривались. С банками заключали соглашения о реструктуризации задолженности. Вели переговоры с поставщиками и подрядчиками. Все понимали — в этой ситуации нужно запасаться гибкостью и терпением», — говорит г-н Тихонов.
Многие застройщики в кризис пошли в подряд к государству. Если раньше в тендерах по госзаказу участвовало до 10 строительных компаний, то в кризис их число доходило до 50. «Мы стали активнее работать на внешних подрядах, чтобы загрузить свои производственные мощности», — рассказал Мамед Абасов.
Сейчас, в конце года, застройщики констатируют: пессимистичные прогнозы не сбылись. Люди трезво оценивают ситуацию, в чудеса не верят, сказал один из застройщиков.
«2009 г. оказался спокойнее, чем ожидалось. Те объемы жилья, которые планируют сдать застройщики к концу года, выше моих прогнозов», — сказал генеральный директор девелоперской группы «СМ.сити» АЛЕКСАНДР
КОРОПАЧИНСКИЙ.

Возможности
Выйти на новый уровень качества

О возможностях, которые дал строительному рынку кризис, готовы говорить
не все застройщики. Большая часть участников рынка оценивает происходящее как падение в глубокую яму, из которой придется выбираться многие годы. Однако наиболее хладнокровная и маркетологически мыслящая часть игроков этого рынка готова увидеть в происходящем плюс — появление конкуренции, которая подстегнет качество рынка и оздоровит бизнес-процессы его участников.
Первые ростки конкуренции уже заметны. «Посмотрите на количество рекламы, которую игроки выбрасывают на рынок. Думаю, по величине рекламных бюджетов строители уже перегнали страховые компании и банки», — говорит Александр Коропачинский.
Застройщики сами пошли к потребителю. «Омега», совместно с партнером — риэлтерской компаний «АРЕВЕРА», открыла офис продаж рядом со стройплощадкой, «Культбытстрой» открыл 2 офиса продаж. «СМ.сити» продвигает свой продукт в нетипичных для застройщиков местах, например, в ТРК «Планета».
Компании стали использовать индивидуальный подход. «Стараемся подходить к каждому клиенту индивидуально, понять его ситуацию и предложить возможные решения», — говорит Мамед Абасов. В «Енисейлесстрое» цена на жилье привязана к динамике выплат. Если все и сразу — это одна цена, если с определенной рассрочкой — другая.
В «СМ.сити» дифференцировали цены. Стоимость квартиры с видом на Енисей отличается от стоимости той, что выходит во двор. Чем ниже этаж — тем дешевле, и т. п. В «СМ.сити» подчеркивают растущую значимость для рынка маркетинга и консалтинга. «Важно знать пожелания покупателей. Например, фокус-группа, которую мы проводили, пришла к выводу, что для покупателя важен такой параметр, как выход из лифта в парковку. Оказалось, что по важности этот параметр сопоставим чуть ли не с видом из окна. Понимая, что покупатель хочет получить, можно максимально точно задать параметры следующего проекта», — говорит Александр Коропачинский.
Опрошенные «ДК» участники-застройщики довольно оптимистичны.
«Напряженная работа в условиях финансового дефицита дополнительно закалила. В целом все это — тяжелый стресс, который, как ни удивительно — оздоравливающий», — говорит Игорь Шиманский.
«Продолжено строительство многих приостановленных в первой половине года жилых объектов. За исключением пары одиозных застройщиков все коллеги стараются достроить начатое и не подводить своих дольщиков», — говорит Алексей Сиделев.
Оптимизм строители связывают и с оживлением банковского сектора. Крупные банки возобновляют выдачу ипотеки под залог строящегося жилья.