Добро пожаловать в эскроу-реальность

Эскроу-счета стали обязательным инструментом финансирования долевого жилищного строительства с 1 июля 2019 года, когда вступили в силу соответствующие поправки в федеральный закон № 214-ФЗ. Суть изменений проста: застройщик больше не имеет доступа к деньгам дольщиков, не может ими распоряжаться по своему усмотрению (перекидывать с дома на дом, пускать на зарплату сотрудников и тому подобное): они аккумулируются на специальном счете в банке, который и финансирует стройку своими ресурсами. Впоследствии этот счет, конечно, открывается для строителей, но только после ввода дома в эксплуатацию.

 

По задумке инициаторов новеллы, перевод жилищного строительства на эскроу-рельсы должен защитить интересы как дольщиков, так и застройщиков: первых от недобросовестных действий строительных компаний, вторых — от проблем с финансированием, возникающих в ситуации падения платежеспособного спроса на квартиры.

 

— Дольщики чувствуют себя увереннее, когда имеют дело с компанией, которая строит с использованием проектного финансирования. Более того, они охотнее доверяют тем строителям, в которых уверены банки, предоставляющие свои кредитные ресурсы, — говорит Ирина Одинец, директор по продажам и маркетингу ГСК «Арбан» (компания первой в Красноярске перешла на финансирование строительства с использованием эскроу-счетов).

 

Поддерживает коллегу по отрасли и коммерческий директор ГК «Монолитхолдинг» Аделина Абасова:

— Безусловно, наибольшую выгоду из этого перехода извлекли дольщики: использование эскроу-счетов при строительстве домов добавляет уверенности покупателям недвижимости. В свою очередь застройщики при использовании банковской кредитной линии оказываются защищены от непредвиденного снижения спроса на квартиры.

 

 

Особенно отчетливо преимущества проектного финансирования строители ощутили на себе в пандемию, когда количество вновь заключаемых договоров долевого участия (ДДУ) в Красноярском крае снизилось почти втрое по отношению к аналогичному периоду прошлого года: если во втором квартале 2019-го было подписано 3218 ДДУ, то в 2020-м их было всего 1119 (данные Единой информационной системы жилищного строительства РФ).

 

— Многие компании, которые строили по старым схемам, оказались в сложном положении: дольщики перестали нести им достаточно денег, чтобы закрывать все текущие расходы. Те же, кто работал по эскроу-счетам, продолжали строить. Мы, например, ни на день не останавливали стройку из-за отсутствия денег, — отмечает Ирина Одинец.

 

Как известно, из кризиса всегда можно извлечь позитивный опыт. Так, режим самоизоляции подтолкнул те строительные компании, которые пытались жить «по старинке», в сторону проектного финансирования. Эксперты Сбербанка и банка «Открытие» — двух  крупнейших банков, работающих в Красноярском крае в рамках строительной реформы, — говорят, что число заявок на открытие эскроу-счетов с апреля 2020 года выросло примерно на 60 %. Банкиры связывают это с тем, что дефицит средств для строителей стал куда более ощутимым экономическим препятствием, нежели процентные ставки и прочие нюансы работы с эскроу-счетами.

 

Одним из самых ощутимых «прочих нюансов» можно считать тщательную и скрупулезную проверку каждого проекта.

 

— В этой работе сложно вывести нечто среднее и потом ориентироваться на некий стандарт. Приходится рассматривать каждый проект индивидуально, чтобы максимально застраховать риски и, возможно, скорректировать бизнес-стратегию строительной компании, — говорит управляющий красноярского филиала банка «Открытие» Наталья Потапова.

 

Результатом предметного рассмотрения может стать повышение доли собственного участия застройщика в проекте или же требование доработать (а то и переработать) проект — в части цены, маркетинговой стратегии или даже планировок.

 

— При всем этом, как показывает практика, застройщику, который ответственно подходит к своему делу, получить проектное финансирование несложно, — подчеркивает Ирина Одинец.

 

Несмотря на видимые выгоды, далеко не все застройщики поспешили перейти на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. По данным Сбербанка и банка «Открытие», сейчас с использованием этого инструмента строят лишь около 40 % компаний региона.

 

— Это происходит из-за того, что большинство реализуемых сегодня проектов стартовало до введения обязательного использования эскроу-счетов, — комментируют в Сбербанке.

 

Так, например, у «Арбана» по прежним схемам строится три дома в комплексе SCANDIS и АРБАН SMART на улице Шахтеров в Красноярске, а у «Монолитхолдинга» — 42 % всего возводимого жилья. Все эти проекты, как говорят в компаниях, были запущены до принятия нового закона.

 

Похожая ситуация и в СК «СМ.Сити», все дома которой также начали строиться до 1 июля 2019 года. В результате ни один из них сейчас не возводится с использованием эскроу-счетов. Чего не скажешь о проектном финансировании.

 

— Все наши дома строятся на кредитные деньги. Просто мы аккумулируем средства дольщиков на аккредитивах, которые раскрываются после регистрации ДДУ в Росреестре. В дальнейшем же нам, конечно, придется переходить на эскроу-счета, — рассказывает заместитель генерального директора «СМ.Сити» Евгений Ковальский.

 

Присутствие в проектном финансировании банковских займов является одной из основных причин, удерживающих строителей от перехода на такой способ обеспечения стройки. Игроки рынка признают, что новые правила несколько понижают их прибыль. Однако «зашивать» потери в стоимость недвижимости, по всей видимости, не спешат: по данным ЕИСЖС, средняя цена квадратного метра в крае за год жизни с эскроу если и выросла, то не критично: с 56 тыс. рублей до 63,1 тыся. (да и темпы ее увеличения не превосходили обычных).

— Конечно, банки жестко контролируют деятельность застройщика, и у каждого кредита есть своя цена, но прозрачность отношений с покупателем, которая формируется при использовании эскроу-счетов, играет на руку обеим сторонам, — считает Ирина Одинец.

 

Представители строительных компаний признают, что сегодня многие дольщики стали обращать внимание на то, строится ли их дом по старой схеме или же с использованием эскроу-счетов. И охотнее несут деньги тем, кто перешел на «новые рельсы».

 

— Покупатель сейчас стал более требовательным. К тому же у многих усложнилась финансовая ситуация. Поэтому люди тщательно продумывают, куда вкладывать свои средства. Эскроу-счет выступает гарантом спокойствия и уверенности, — поясняет Ирина Одинец.

 

Дело в том, что средства на эскроу-счете застрахованы государством, и в случае негативного развития событий Агентство по страхованию вкладов вернет дольщику вложенную сумму полностью (до 10 млн рублей). К тому же если компания будет соблюдать все требования банка-кредитора, то перебоев с финансированием у нее не будет, а значит, дом достроят и сдадут в срок.

 

Таким образом, соглашаются строители, использование эскроу-счетов может и должно стать элементом маркетинговой стратегии строительных компаний, должно увеличить темпы продаж квартир. В свою очередь, динамика продаж положительно влияет на долговую нагрузку по проектному финансированию, которая зависит в том числе и от этого показателя.

 

Все эти преимущества уже привели к росту интереса к эскроу-финансированию строительства. По данным Центробанка, только в июне в России количество открытых эскроу-счетов увеличилось на 21 %, составив с начала года 121,7 тыс.

 

— Переход на эскроу-счета — это обязательное условие для всех игроков рынка после вступления в силу нового закона. Остальные варианты — это, по сути, полулегальные схемы. Добросовестные строители, для которых репутация не пустой звук, а финансовая безопасность клиентов — базовая ценность, будут массово переходить на новый способ финансирования, — резюмирует Ирина Одинец. 

 

Петр Лукашин