О будущем строительного рынка, эскроу-счетах, требованиях к застройщикам и застройщиков к банкам рассказал региональный директор Операционного офиса «Красноярский» ПСБ Константин Безматерных.
С 1 июля 2019 года осуществляется переход от долевого к проектному финансированию. По статистике Счетной палаты, к 1 июня 2020 года на проектное финансирование перешли лишь 35 % строительных компаний. Когда стоит ждать увеличения кредитных договоров банков с застройщиками? В чем особенности программы?
— Как вы знаете, в связи с изменением в законодательстве денежные средства покупателей квартир должны размещаться на специальных эскроу-счетах в уполномоченных банках, а проект может быть реализован только за счет банковского инансирования или за счет собственных средств.
Такая доля объясняется тем, что часть застройщиков успели получить разрешение на строительство еще по старым правилам, но все будущие проекты должны строиться исключительно за счет банковского финансирования, при этом средства дольщиков защищены и размещаются на эскроу-счетах.
По нашим оценкам, доля введения объектов в рамках проектного финансирования будет расти, т. к. объекты, по которым разрешение на строительство получено по старым правилам, будут введены в эксплуатацию, а новые проекты возможны только с применением механизма эскроу.
Каким требованиям должен соответствовать застройщик для получения проектного финансирования? Как застройщику обезопасить себя от отказа, чаще всего связанного с предоставлением неполного пакета документов?
— Во-первых, застройщик должен соответствовать требованиям 214-ФЗ: необходимо получить положительное заключение экспертизы проектной документации, соблюсти нормативы финансовой устойчивости и вложить часть собственных средств в проект.
Во-вторых, если говорить о финансировании жилой недвижимости, то риск принимается не на финансы компании, а на сам проект, поэтому банки в обязательном порядке анализируют устойчивость проекта к возможному удорожанию и снижению цен на продаваемую недвижимость.
Немаловажно оформление необходимого обеспечения. В основном банки рекомендуют создавать отдельное юридическое лицо под каждый проект и просят в качестве обеспечения залог долей в уставном капитале новой компании и залог земельного участка или прав аренды под строительство.
Требования немного отличаются от классического кредита на пополнение оборотных средств. Банки взвешенно подходят
к оценке стоимости строительства.
Как проходит принятие решения в банке? Какие можете дать рекомендации компаниям для повышения шансов получения положительного решения?
— Как правило, большинство банков предоставляют возможность подать заявку для получения финансирования в онлайн-режиме. И ПСБ активно использует такой формат взаимодействия с застройщиками. Банк получает заявку и рассматривает ее в три этапа.
Первый этап — предварительная оценка. Застройщик заполняет анкету, банк направляет ему коммерческое предложение на основе скоринговой модели.
Второй этап — структурирование сделки. На этом этапе банк направляет застройщику предложение с описанием структуры сделки, условий и ценовых параметров финансирования, запрашивает документы для экспертиз и подготовки кредитного заключения. Застройщик не несет дополнительных расходов, связанных с рассмотрением проекта, в том числе расходов на строительный аудит и комиссий за рассмотрение.
Третий этап — подготовка кредитного заключения и принятие решения. К этому моменту застройщик должен предоставить полный пакет документов, запрошенный банком. Обе стороны, банк и застройщик, должны согласовать все параметры и детали сделки, после чего подписывается договор.
Что получает застройщик и что получает проект? Какие есть преимущества, с вашей точки зрения?
— Застройщик получает стабильный объем поступлений на эскроу-счета, покупатели теперь могут не обращать внимания на строительную готовность объекта, так как банк выступает дополнительным гарантом завершения строительства. Благодаря стабильным поступлениям средств на эскроу-счета банк может более точно прогнозировать процентную ставку по кредиту, которая зависит от объема средств на них: чем больше средств, тем меньше ставка. Если объем эскроу существенно превышает сумму кредита, то фактически застройщик может пользоваться деньгами банка под ставку 0,01 %.
В ПСБ для проектного финансирования разработана комплексная экосистема: банковское сопровождение, контроль целевого использования средств, транзакционное обслуживание, специальные условия по размещению средств для дополнительного дохода, зарплатный проект. Комплексное сотрудничество позволяет снизить стоимость финансирования.
Сам финансируемый проект получает аккредитацию банка по ипотеке, клиенты (частные лица) имеют возможность получения ипотечного кредита в ПСБ на квартиру в этом доме или жилом комплексе. Информация об объекте жилищного строительства может быть включена в маркетплейс банка. Проект также получает возможность подключения к бесплатному тарифу по аккредитивным формам расчетов неипотечных сделок и возможность согласования специальной ипотечной ставки либо разработку индивидуального механизма снижения ставки при достижении целевых параметров продаж жилья с ипотекой банка.
Уровень доверия покупателей растет к застройщикам, использующим эскроу-счета. Если мы говорим об эскроу-финансировании, то не только банк дает согласие или отказ на работу с застройщиком, но и застройщик выбирает банк. В чем преимущества ПСБ в данном сегменте?
— Проектное финансирование застройщиков — одно из ключевых направлений нашего бизнеса. В банке создано специ-альное подразделение — управление развития проектного финансирования, которое работает с застройщиками на всей территории РФ.
Действительно, конкуренция между банками высока, но мы уверенно наращиваем объем сделок с застройщиками за счет скорости рассмотрения, прозрачного ценообразования и гибкости в подходах при рассмотрении проектов. На начало октября в ПСБ рассматривалось одновременно более 200 новых проектов в регионах.
И это только начало.
Операционный офис «Красноярский»
ПAO «Промсвязьбанк»
660049, ул. Сурикова, 16
тел. 8 (391) 222-38-70