Александра Самойлович: Редевелопмент-инвестиции приносят до 30% годовых

Инвестиции в проекты редевелопмента — относительно новый для России инструмент. Редевелопмент зданий не просто увеличивает стоимость актива — доходность таких вложений может достигать до 30% по году, а также является социально ответственным подходом к увеличению капитала.

Александра Самойлович, директор по развитию компании редевелопмента «Колесник» — о главных трендах и наиболее интересных инструментах инвестирования в 2025.

Александра, рынок инвестиций — живой организм, который очень чутко и быстро реагирует как на возможности, так и на риски. Какие тренды инвестирования актуальны для 2025?

— Тренды инвестирования напрямую зависят от инвесторов, а это понятие сегодня можно трактовать максимально широко. Инвестор — это и тот, кто приходит в Корпорацию развития Енисейской Сибири с целью предложить свой проект или вложиться в один из имеющихся вариантов; и тот, кто выбирает паевые инвестиционные фонды; и тот, кто рассматривает спекулятивные инструменты, такие как криптовалюта.

Финансирование проектов редевелопмента — это тоже один из вариантов инвестирования: вложения в реновацию здания увеличивают его стоимость и позволяют зарабатывать на разнице между суммой покупки и продажи объекта или на аренде этих площадей.

Есть вложения в государственные инвестиции и проектное финансирование, и это далеко не все сценарии инвестирования. Какой из них выбрать, решает инвестор в зависимости от наиболее близкой ему стратегии.

Правило «чем выше риски, тем выше доходность» по-прежнему работает?

— Безусловно! Но современный инвестор смотрит не только на соотношение доходности и рисков. Для любого инвестора важно сохранить капитал. И если безопасность инвестиций — это главный приоритет, человек выберет консервативную стратегию инвестирования. Депозиты, паи, возможно, покупка недвижимости. Такая стратегия показывает минимальную доходность, на уровне 10…12% годовых, но при этом инвестору обеспечена достаточно высокая защита капитала.

Наряду с сохранением капитала и ликвидностью актива доходность — один из трех ключевых параметров, которые оценивает каждый инвестор. Если доходность в районе 10% по году кажется инвестору слишком маленькой, он выберет более рискованные вложения в венчурные или, скажем, IT-проекты.

Инвестиции в любой бизнес — это всегда высокие риски, но именно там есть высокая доходность, которая интересна многим инвесторам.

Например, наша компания «Колесник» предлагает инвесторам два основных продукта: первый — возможность купить готовый арендный бизнес, второй — финансирование проектов по редевелопменту недвижимости. По сути это две разные инвестстратегии — умеренно консервативная и агрессивная, но при этом высокодоходная.

В чем принципиальные отличия рантье и частного инвестора, который вкладывается в проекты редевелопмента?

— Покупку готового арендного бизнеса зачастую выбирают те, кому важен формат пассивного дохода. Как правило, это люди, которые уже накопили определенный капитал — 30…100 млн рублей. И чтобы оставаться на привычном уровне жизни, они приобретают недвижимость, которая обеспечивает им ежемесячные поступления средств. Арендный бизнес показывает сравнительно небольшую доходность — на уровне 8…10% годовых. Это выше, чем, например, доход от сдачи квартиры, но ниже, чем текущие ставки по депозитам. При этом не стоит забывать о факторе капитализации таких активов. Недвижимость демонстрирует растущий тренд на протяжении как минимум последних 15 лет.

Стратегия частного инвестора в большей степени подходит тем, кто ориентирован на формирование капитала и его наращивание.

Зачастую это молодые активные инвесторы, они готовы много работать и ищут инструменты быстрого приумножения капитала. Такие люди выбирают более рискованные, но в то же время и более доходные инструменты.

Каковы основные риски вложений в проекты редевелопмента? И кто занимается их оценкой — инвестор или ваша компания?

— Редевелопмент недвижимости — это определенный цикл. Нужно найти и купить объект, провести его реновацию, заселить арендаторами и только после этого продать объект как готовый арендный бизнес. На каждом из этих этапов могут возникнуть риски: вышли из бюджета, потому что подорожали стройматериалы; затянули сроки из-за долгого согласования фасадов; арендная ставка оказалась выше рынка и нам нужно найти новых арендаторов и прочее. Если все сделать правильно и на рынке не появится никаких «черных лебедей» в виде той же геополитики, доходность этих вложений будет в районе 30%, а возможно, и больше. Но такие цифры — это определенная премия за риск.

Формируя портфель объектов недвижимости, мы оцениваем каждый из них и с точки зрения юридической чистоты сделки, и с точки зрения экономической модели, и с точки зрения готовности компании реализовать этот проект.

Например, мы не покупаем объекты площадью 30…100 тыс. «квадратов», потому что наша команда заточена под редевелопмент зданий до 5…7 тыс. квадратных метров.

Конечно же, отслеживаем тренды. Еще пять лет назад мы занимались только стрит-ретейлом, сегодня же в портфеле компании «Колесник» появляются и объекты другого формата — склады, офисы, потому что у рынка есть на это спрос, и он выше, чем предложение.

А значит, мы можем сформировать добавочную стоимость объекта, что будет отражено и в доходности инвестора. Например, один из наших проектов в Красноярске — ревитализация бывшего комбината питания на ул. Железнодорожников, 18А. Мы не просто делаем редевелопмент здания, но и меняем его функциональное значение: это будет многопрофильный офисно-досуговый центр.

В отношении ликвидности такого актива, как недвижимость, есть две «школы мысли», и далеко не каждый объект справедливо относить к низколиквидным. А что насчет объектов редевелопмента, ведь нередко это здания в центре города или здания в востребованном рынком формате (стрит-ретейл, офис)?

— Недвижимость как таковая — актив низколиквидный. Чтобы оперативно его продать, собственнику нужно сильно снизить цену. Либо с учетом планов по прибыли запастись терпением и ждать покупателя.

Проекты компании «Колесник» по вложениям в редевелопмент реализуются в формате коллективных инвестиций, сегодня он набирает все большую популярность. Объединив капиталы с другими инвесторами, человек может зайти сразу в несколько проектов и тем самым диверсифицировать свой портфель.

Диверсификация позволяет снизить риски, связанные с реализацией проектов, и уравновесить ожидаемую доходность. Возможность войти в проект небольшим чеком, а в нашем случае это инвестирование от 500 тыс. рублей, делает такой вид вложений доступным многим и позволяет наращивать свою грамотность как инвестора, тестировать разные гипотезы. При этом основные задачи берет на себя наша компания, которая профессионально вот уже 10 лет занимается редевелопментом недвижимости.

И, к слову, о ликвидности: так как мы используем форму кооператива, инвестор может выйти из него в любой момент и в течение 30 дней вернуть вложенную сумму («тело» вложений без прибыли, если на момент выхода из проекта объект не был продан и, соответственно, не была получена прибыль).

Отмечаете ли вы запрос на социально ответственное инвестирование? Кажется, что в случае редевелопмента и тем более ревитализации такие запросы со стороны инвестора должны прослеживаться максимально ярко.

— Современному инвестору важно не просто зарабатывать, поэтому наряду с надежностью, доходностью и ликвидностью социальная ответственность становится четвертым фактором при принятии решения зайти в проект.

Ревитализация комбината питания на ул. Железнодорожников, 18А или бывшей библиотеки СФУ на ул. Вавилова, 66 (там появится современный бизнес-центр) — это не просто приумножение капитала, это возможность поменять район и даже город. Для инвесторов это тоже ценно!

Не секрет, что восстановить здание намного дороже, чем построить его с нуля. В проекте барной улицы никто не обязывал нас оставлять железные балки, показывать исторический слой, сохранять родные петли на дверях и так далее. Но мы идем на это и видим, что наша миссия «делаем города лучше» находит у инвесторов очень большой отклик.

Реклама. erid: 2W5zFJu6g4p, ООО «Колесник Консалтинг», ИНН 7203577981