Владелец компании «СибЛидер» Игорь Шиманский считает, что сегмент элитного жилья в Красноярске будет стагнировать еще несколько лет. Но на рынке дорогих квартир бизнесмен все же нашел свою нишу.
Игорь Шиманский двадцать с лишним лет работал в строительном управлении № 18 Треста «Красноярскжилстрой», а затем создал собственную компанию - «СибЛидер». Придя в бизнес, Игорь Шиманский сначала специализировался на жилье, ориентированном на массовый потребительский сегмент. Но накопив опыт и проанализировав потребности рынка, он решил попробовать силы в новом формате. Первым «детищем» стал комплекс «Фрегат-NEO». «Тогда мы чувствовали, что востребованность более качественного, дорогого жилья увеличивается, — вспоминает г-н Шиманский. — Этим объектом мы готовились удовлетворить тот растущий спрос». Строительство комплекса стартовало в самый разгар кризиса, когда резко упала платежеспособность покупателей. Однако застройщик своих планов не скорректировал, потерял в прибыли, но объекты достроил в срок. Сейчас во «Фрегате-NEO» распродаются последние квартиры, и, глядя на темпы продаж, г-н Шиманский готовится полностью переориентировать бизнес на сегмент жилья повышенной комфортности.
Замкнутый круг «элитки»
После кризиса бытовало мнение, что рынок дорогой недвижимости не сможет восстановиться еще долго. Эти прогнозы, по словам Игоря Шиманского, сбылись лишь наполовину. Сегмент строительства элитной недвижимости в Красноярске продолжает стагнировать – новых домов не строится, потребительский интерес к таким квартирам небольшой. Но на фоне простоя «элитки» начало пользоваться популярностью жилье повышенной комфортности. Продажи высококачественных квартир растут. Это, по мнению г-на Шиманского, открывает перед красноярскими строителями новые перспективы.
- После кризиса потребитель начал развиваться. Запросы людей, относящихся к среднему классу, выросли. Теперь покупатель хочет не просто трехкомнатную квартиру в хорошем районе, а квартиру в доме, где есть подземная парковка, где все соседи - люди такого же финансового положения. Жилье сейчас подбирается не по параметрам метража и качества стройматериалов, как это было раньше, а с оглядкой на благоустроенную придомовую территорию, двор, наличие рядом магазинов, школ, детских садов, развитой дорожной инфраструктуры. Горящей потребности у среднего класса уже меньше, покупатели стали более вдумчивыми, они готовы долго искать максимально удобные варианты, ждать, пока дом по их запросам достроится. Это играет нам на руку, потому что мы можем их запросы удовлетворить.
Значит, в скором времени строительные компании смогут вернуться к строительству дорогого жилья?
- Отвечу на примере нашей компании. Объект «Фрегат-Nео» позиционировался как «закрытый комплекс комфортного проживания» с некоторой претензией на бизнес-класс. Если у такого проекта сохранить индивидуальность, «закрытость», качество мест общего пользования и исключить некоторые избыточные площади (террасы, зимние сады), то перспективы именно у такого рыночного сегмента очень хорошие. Мы планируем в течение двух-трех лет уйти от проектов домов эконом-класса, и переориентироваться на строительство объектов повышенной комфортности. За время работы в Красноярске наша компания приобрела хорошую срепутацию, благодаря которой мы сможем успешно строить и продавать дома такого класса с тем же финансовым успехом, что и жилье эконом-класса.
Будущее этого сегмента настолько радужное?
Строить качественное жилье - это как продавать автомобили премиальных марок. Это значит, предлагать на рынке заведомо лучшее. Эконом-жилье как было, так и останется самым востребованным товаром на рынке недвижимости. Но строить дома повышенной комфортности нам интереснее: пробовать новые материалы, искать нестандартные подходы, преображать облик города яркими архитектурными решениями. Убытков мы от этого иметь не будем, но будем строить более красивое, умное и нужное городу жилье. Тем самым мы будем завоевывать этот сегмент рынка, станем в нем лидерами.
Каковы, на ваш взгляд, перспективы развития сегмента элитной недвижимости?
Бизнес-класс или «элитка» сегодня тоже востребованы, но в меньшей степени, чем жилье повышенной комфортности. Состоятельные люди, так или иначе, ищут и меняют место проживания, улучшают условия своего благоустройства. Но я считаю, что этот сегмент будет стоять на месте еще несколько лет.
Почему?
Сработают несколько факторов. Во-первых, часть обеспеченных красноярцев улучшила свои жилищные условия еще до кризиса. Во-вторых, в 2008-09 гг. богатые люди предпочитали вкладывать средства в более доходные активы, нежели элитное жилье. Спроса на такую недвижимость почти не было. Этот сегмент рынка застопорился и за последние годы не пополнился новым предложением. Никто элитное жилье в прямом значении этого термина не строил. И сейчас красноярцы, которые в 2007-08 купили себе хороший дом в экологически чистом районе, не всегда могут найти на рынке что-то лучшее, чем у них уже есть. Получается замкнутый круг - строители не строят, и состоятельных людей нечем заинтересовать. Хотя, если бы кто-то сейчас сдал в Красноярске несколько элитных домов, он бы смог их продать. Но не более того. Потребность в таких объектах небольшая.
То есть, существующие в Красноярске объекты элитной недвижимости не могут удовлетворить запросы состоятельных людей?
Что такое элитное жилье? Это дома, рассчитанные на небольшое количество жильцов, с огороженным въездом во двор, охраной, видеонаблюдением, консьержем. И самая большая беда, с которой столкнулись застройщики дорого жилья в кризис - из-за спада спроса они вынуждены были увеличивать в уже строящихся объектах количество квартир. Такие случаи в Красноярске были, и они ни к чему хорошему не привели. Рост числа жильцов в элитном доме ведет к резкому ухудшению комфортности проживания в нем. Те люди, которые квартиры в этом доме купили как элитные, а потом получили соседство с дополнительными подъездами и квартирами, были недовольны. Как правило, такие дома из-за перенаселенности теряли статус дорогого жилья. В итоге застройщик нес финансовые и репутационные потери.
Сейчас большинство красноярских застройщиков по-прежнему продают только сами квартиры и их отделку, но не предлагают благоустроенный двор, консьержа, комфортность проживания. В Красноярске сплошь и рядом дома, которые можно было бы отнести к бизнес-классу, сдаются с неотделанными подъездами, неблагоустроенной территорией и т.д. Хотя рынок уже сейчас диктует необходимость обращать внимание на эти вещи.
Начать с Качи
Дефицит площадок под застройку - одна из главных проблем строительного рынка Красноярска. Игорь Шиманский считает, что решать ее необходимо за счет сноса ветхого и аварийного жилья. Начинать зачистку нужно в первую очередь с исторического центра города – с берега Качи. Это наиболее перспективное место для застройки комфортными домами.
- В Красноярске от общего строительного развития города сильно отстает Центральный район. Это произошло из-за того, что, во-первых, в течение долгих лет был мораторий на строительство в этой части города, а, во-вторых, под застройку выделялись только те площадки, которые не требовали дополнительных капиталовложений на снос ветхого жилья и прокладку новых сетей. Соответственно, центр прирастал новыми домами только точечно. Но на берегу Качи есть огромный массив частных домов, которые по своему состоянию давно подлежат сносу. Это прекрасное место для строительства комфортного жилья с благоустроенной территорией. Перспектива этого участка огромна, тем не менее, мало кто из строителей серьезно к нему подступает. Присматриваются многие, но реальных действий застройщики пока не предпринимают. Это и понятно. Никто не хочет сталкиваться с нежеланием людей адекватно оценивать свое жилье, нежеланием переезжать.
Кто должен превращать в реальность идею преображения берега Качи?
И строители, и городские власти. Главный тормоз в том, что в Красноярске нет механизмов и решений по высвобождению этих участков. Пока строители решают эти вопросы, лично договариваясь с жителями о сносе. Комплексного подхода нет: договорился снести несколько домов – построил новый дом, а о масштабной застройке речи не идет. В других регионах эти проблемы решаются с помощью законодательных актов. Так должно быть и у нас.
Какие еще перспективные районы для застройки есть в городе, на ваш взгляд?
Западная часть Красноярска - район маргаринового завода и район мясокомбината. Земля там - небольшими участками - принадлежит разным собственниками, что представляет определенную сложность для организации комплексной застройки. Но при определенных условиях и эту проблему можно решить. Также хороший участок имеется вдоль набережной Енисея в Свердловском районе. Я считаю, что эти территории нужно застраивать с соблюдением принципов квартальной застройки – возводить не отдельные дома, а целые микрорайоны. Хорошим примером воплощения этой идеи можно назвать проект «Южный берег».
«Южный берег», пожалуй, единственный в городе успешный пример квартальной застройки…
А надо сделать так, чтобы таких примеров было много. Все названные мной участки необходимо застраивать комплексно и квартально. Иначе нельзя. Только так на эти территории можно привлечь людей. Городская администрация это понимание имеет, но пока конкретных решений не приняла - ни по вопросам переселения из ветхого жилья, ни по строительству дорог и социальной инфраструктуры. За последние годы в Красноярске произошел существенный дисбаланс в развитии городских территорий, социальная инфраструктура значительно отстала от жилого строительства. Городская власть, считая деньги, видит, что городской бюджет не может охватить все развивающиеся и строящиеся районы, но готова договариваться с бизнесом о совместном строительстве. Чтобы застройщик наряду с жилыми домами возводил бы и детские образовательные учреждения, и больницы, которые бы город впоследствии у компании выкупал. Мне кажется, это хороший знак, нужно садиться за стол переговоров и обсуждать.
Вы считаете, Красноярск может совершить качественный рывок в градостроительном плане?
Качественных перемен в градостроительстве можно добиться, только обращая внимание на следующие направления. Первое - в городе нужно увеличивать количество домов повышенной комфортности, застройщики которых будут брать на себя ответственность и за благоустройство придомовой территории. Второе - все дома должны строиться с комфортной средой вокруг жилого объекта, когда застройщик предусмотрел не только детскую площадку, но и проложил асфальт до автобусной остановки, посадил зеленые насаждения. Третье - жилье необходимо строить только в тех районах, которые предусматривают комплексную застройку. Когда эти три условия будут выполнены, тогда мы и добьемся долгожданных перемен в облике города и его развитии.
Досье
Игорь Шиманский
генеральный директор строительной компании «СибЛидер»
Родился 22 марта 1958 г. в Красноярске
1975 - 1980 гг. - Красноярский политехнический институт, строительный факультет.
Карьера:
В 1980 – 2002 г. работал в строительном управлении № 18 Треста «Красноярскжилстрой» на разных должностях: мастера, начальник производственно-технического отдела, заместитель главного инженера, генеральный директор треста.
В 2002 г.- возглавил собственное строительное предприятие, компанию «СибЛидер».
Семья: женат, имеет сына и дочь.
Хобби: винная коллекция