Цены на жилье в Красноярске растут вместе со спросом

За последнее полугодие, по оценкам экспертов, красноярские застройщики повысили стоимость жилой недвижимости примерно наполовину. Основной причиной, считают специалисты, стал рост себестоимости объектов. Однако спрос на подорожавшее жилье не упал. Более того, он растет вместе с ценой.

Если в августе 2006 года 1 кв. м нового жилья в Красноярске оценивался в 24-26 тыс. руб., то в мае 2007 г. его средняя стоимость составила уже 34-35 тыс. руб.
Рост цен на первичном рынке спровоцировал и повышение цены вторичного жилья. По данным инвестиционной компании «Квартирный ответ», в начале 2006 г. средняя стоимость «вторички» (без учета районов и планировок) составляла 25,6 тыс. руб. за кв. м, а сегодня перевалила за отметку в 40 тыс. руб.

Новые законы увеличили себестоимость строительства
Застройщики уверены, что влияние на рост цен оказало повышение стоимости стройматериалов: только весной 2007 г. значительно подорожал кирпич. За полгода на 10-15% выросла также стоимость цемента и металла.
Однако подорожавшие стройматериалы были важным, но не главным фактором такого большого ценового скачка. По словам заместителя директора компании «Сиблидер» АНДРЕЯ КЛЕЩЕВА, серьезную роль в увеличении стоимости жилья сыграли новый Закон о долевом строительстве и Градостроительный кодекс, которые вступили в силу в 2005 г., но начали оказывать реальное влияние на рынок лишь в 2006 г.
Законодательство запретило прежнюю «самодеятельность», позволявшую оптимизировать затраты на строительство. Например, уже нельзя финансировать строительство одного дома из бюджета другого. Невозможно также строить, параллельно оформляя разрешение на строительство. «Штрафы от полумиллиона рублей за каждый выявленный факт незаконного строительства, которые налагает уполномоченная федеральная структура, заставляют застройщиков сдерживать свои обороты. И это несмотря на то, что порой люди сидят без работы, рушатся плановые и технологические сроки строительства, простаивает техника», — рассказал Андрей Клещев.
В то же время выросли издержки строителей. «Существенная составляющая роста стоимости жилья — это затраты на технологические подключения объектов к инженерным сетям и энергоснабжению, которые стал нести застройщик», — говорит Андрей Клещев. Так, еще до стадии проектирования дома (а она начинается не менее чем за полгода до «старта» строительства) застройщикам предлагается оплачивать будущие единицы мощности потребляемой объектом электрической и тепловой энергии, а также водоснабжение. И эти суммы измеряются десятками миллионов рублей. «Подорожание технологических условий повысило себе­стоимость строительства примерно на 12-13%, — отмечает АЛЕКСАНДР МЕЛЬНИКОВ, начальник инвестиционного отдела компании «Стройтехника».
«Причем заплатить деньги строители должны сегодня, изъяв их из оборота, а вернутся эти средства лишь в лучшем случае через один-два года, — подчеркивает Андрей Клещев. — Конечно, можно обратиться в банк, однако для застройщиков заемные деньги стоят отнюдь не 11-13%, которые платит банку покупатель квартиры по ипотеке, а 13-16%. То есть такая схема тоже ведет к повышению стоимости жилья». Эксперты констатировали: все эти затраты застройщики включили в калькуляцию стоимости квадратного метра.
Цены подогревали и «вкладчики» в недвижимость
Стоимость жилья подогревают и так называемые инвесторские деньги. Как утверждает директор агентства «Енисейская губерния» АЛЕКСЕЙ АНУЧИН, квартиры традиционно приобретают не только конечные их владельцы, но и так называемые инвесторы — юридические и физические лица, рассматривающие недвижимость в качестве одного из инвестиционных инструментов.
«Доля спекулятивных сделок, когда квартиры приобретаются на первичном рынке для последующей перепродажи, высока. Она варьируется от 30% до 60%», — говорит Алексей Анучин. По оценке Татьяны Комаровой, «инвесторские квартиры» составляют около 40% от общего числа всех новостроек.
Эксперты полагают, что влияние на рост цен оказало и изменение портрета самих инвесторов. «Частные инвесторы остаются, сокращается число так называемых «корпоративных инвесторов» — организаций, которые являются партнерами строительных компаний и приобретают жилье по зачетным схемам», — рассказала Татьяна Комарова. А именно эти организации традиционно играли на понижение цен, стремясь «обналичить» квартиры до завершения строительства.
Однако ценовой рост, судя по всему, заставил экономить даже инвесторов: все меньше людей делают «вклады» в недвижимость через риэлторов, предпочитая работать напрямую с застройщиками. КОНСТАНТИН ПОПОВ, генеральный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»: «Сегодня наша риэлторская компания не регистрирует такого притока клиентов, какой был в 2005 году. К нам не стоят в очереди, чтобы вложить деньги в недвижимость, и это несмотря на активные рекламные кампании».
Ипотека стимулировала спрос
Эксперты констатировали: несмотря на стремительное подорожание жилья, спрос на него продолжает расти. «Я не знаю, как назвать сегодняшний спрос — перегретым или ажиотажным. Ясно то, что он неадекватен и намного превышает предложение», — говорит директор по развитию «Фирмы «Культ­бытстрой» АНТОН ГЛУШКОВ.
Андрей Клещев считает, что основной причиной этой ситуации стало развитие ипотечного кредитования. По его словам, из-за доступности ипотеки в его компании 95% клиентов приобретали жилье с привлечением заемных средств. «Порою покупать квартиры приходят люди, которые не имеют ничего, но у них получается оформить недвижимость. Скажем, они занимают 100-200 тыс. руб. у знакомых или в другом банке на потребительские цели для первоначального взноса, затем оформляют ипотечный кредит, возвращают деньги знакомым и приобретают квартиру. Смогут ли эти люди вернуть долг банку — неизвестно. Но, так или иначе, они действительно выходят на рынок с деньгами. В результате доступные заемные деньги искусственно подстегивают спрос».
Коммерческий директор ИК «Квартирный ответ» ТАТЬЯНА КОМАРОВА: «Доля ипотечных сделок составляет 70% от общего числа операций с недвижимостью в нашей компании. И мы не видим причин для кардинальных изменений этой ситуации. Наши расчеты показывают: в этом году ипотеку могут оформить уже больше 3% населения Красноярска».
Однако вице-президент «Енисейского объединенного банка» СЕРГЕЙ КОЛУПАЕВ поделился с «ДК» такой информацией: «В банковском бизнесе количество выданных кредитов по отношению к количеству обработанных заявок за последние 6 месяцев значительно уменьшилось. Если сделать контрольную засечку на апреле 2006 года, то из 100 заявок банк удовлетворял около 80 и кредитовал клиентов. Сегодня же из 100 рассмотренных заявок мы выдаем кредиты по 40-50 заявкам». По его словам, это связано с тем, что на погашение кредита может ежемесячно направляться от 40 до 50% дохода. Исходя из размеров средней заработной платы заемщиков, максимальный кредит, который сейчас может выдать банк, составляет 1-1,1 млн руб. на семью. В то же время стоимость двухкомнатной квартиры в Красноярске в микрорайоне Северном, например, достигла 2 млн руб.
Рост цен продолжится
Среди экспертов, опрошенных «ДК», высказывалось мнение, что рост цен в скором времени должен смениться стагнацией и, возможно, даже спадом. «Рыночных механизмов, которые бы поддерживали спрос, я считаю, нет, — считает Алексей Анучин. — Количество заявок от потенциальных покупателей, например, в нашем агентстве, снизилось в четыре раза по сравнению с ноябрем-декабрем 2006 года. Из них реально собираются приобретать жилье единицы. Одни не способны получить на покупку жилья ипотечный кредит, так как не проходят по критериям платежеспособности. Другие имеют такой кредит, но неверно оценивают рыночную ситуацию и за те деньги, которые они потенциально могут потратить на покупку жилья, в действительности ничего приобрести не могут».
Однако большая часть экспертов причин для стагнации, а тем более снижения цен не видит. «Возможно, стабилизация и даже незначительный спад в 5% произойдут, но лишь через два-три года, — прогнозирует Антон Глушков. — Пока стоимость будет расти, хотя, может быть, и не такими быстрыми темпами, как сейчас».
Андрей Клещев также считает, что тенденция роста цен сохранится. По его словам, в дальнейшем росту будут способствовать все те же изменения в федеральном законодательстве. «Сейчас рынок еще не почувствовал в полной мере силы этого фактора. В 2007 г. предполагается ввести в эксплуатацию дома, разрешения на строительство которых были получены по старым правилам. Но строительство домов с плановым вводом в 2008-2010 годах в связи с изменениями в законодательстве сильно осложнено. Это подразумевает сокращение количества объектов, ввод которых придется на этот период», — сказал г-н Клещев.
Если говорить о краткосрочных прогнозах, то к концу 2007 г. стоимость квартир в новостройках, по оценке Константина Попова, будет составлять 40 тыс. руб. за кв. м и более. Точно же просчитать стоимость жилья эксперты не затрудняются: «С одной стороны, мы видим, что в Москве на рынке недвижимости наблюдается стабилизация. С другой стороны, в Екатеринбурге, например, цены достигли 81 тыс. руб. за кв. м в центре и 57 тыс. руб. на окраинах и при этом не собираются останавливать рост. Скорее всего, перевалив отметку в 40 тыс. руб. за кв. м, цены продолжат медленно повышаться», — предсказывает Константин Попов.
По данным аналитического отдела ИК «Квартирный ответ», в 2007 г. цены на жилье вырастут примерно на треть. Татьяна Комарова: «Кроме этого, будет понемногу расти стоимость загородной недвижимости и жилья в пригородной зоне — в Сосновоборске, Дивногорске. Наши прогнозы таковы: в Сосновоборске в 2007 г. рост цен на новое жилье составит не менее 40% по отношению к началу года. При этом недвижимость здесь по-прежнему сохранит инвестиционную привлекательность».
Новый ценовой скачок могут спровоцировать москвичи
По мнению экспертов, ценовой всплеск могут спровоцировать масштабные инвестиции в региональную недвижимость со стороны московских и питерских компаний.
«Москвичи здесь уже появились, — отмечает Андрей Клещев. — Просто они начали региональную экспансию не с рынка жилья, а с рынка торгово-развлекательных комплексов, поскольку там отработана технология, которая приносит прогнозируемые доходы. Однако площадок, пригодных для строительства ТРК, уже нет. Чтобы развивать бизнес, московские игроки будут обращать интересы на другие рынки, в том числе и на рынок жилья». У «Сиблидера» эта тенденция особого беспокойства не вызывает. «Стратегия нашей компании предполагает строительство домов в старых районах, где требуется реконструкция дворов и коммуникаций. Это весьма затратно, не сулит суперприбылей и сегодня неинтересно для московских финансовых структур».
Александр Мельников в свою очередь обращает внимание на то, что москвичи уже присматриваются к красноярскому рынку жилья, хотя объемы финансовых вливаний пока невелики. «Но если они станут покупать подъезды и целые дома, это, скорее всего, опять спровоцирует рост цен на новое жилье. Ведь при дефиците предложения и повышенном спросе любая масштабная скупка квартир способствует ценовому росту».
Федеральным компаниям интересны инвестиции не только в готовое жилье. По информации «ДК», группа компаний «Декра» заявила о планах строить в Красноярске жилую недвижимость. Организация подобрала земельные участки, на которых уже в этом году планирует начать строительство двух офисно-жилых комплексов общей площадью 100 тыс. кв. м.