эксперты Разим Абасов председатель правления компании «Монолитхолдинг» Сергей Бердоусов заместитель генерального директора по финансово-экономическим вопросам Красноярского краевого фонда жилищн
эксперты
Разим Абасов председатель правления компании «Монолитхолдинг»
Сергей Бердоусов заместитель генерального директора по финансово-экономическим вопросам Красноярского краевого фонда жилищного строительства
Антон Глушков директор по развитию компании «Культбытстрой»
Константин Колос директор АН «РЖИЦ»
Юрий Подопригора главный редактор журнала «Новостройки Красноярска»
Ирина Чехвалова генеральный директор компании «Траст-Инвест»
Юрий Юдин генеральный директор инвестиционной компании «Квартирный ответ»
«Активизация ипотеки, общий рост благосостояния, традиционная предновогодняя «истерика», — главный редактор журнала «Новостройки Красноярска» ЮРИЙ ПОДОПРИГОРА выделяет несколько причин роста цен на жилую недвижимость. Приоритетным фактором стало увеличение платежеспособного спроса, «подстегнутого» ипотекой. «Как массовое явление, ипотека стартовала в апреле. По данным красноярской регистрационной палаты, в 2005 г. было зарегистрировано менее 500 ипотечных кредитов. С января по октябрь 2006 г. включительно таких сделок было проведено более 4 тысяч. В два раза увеличилось количество банков, работающих по ипотечным сделкам (если в начале года их было около 10, то сейчас — больше 20). Да и условия соглашения теперь более выгодные. Например, еще весной никто не предлагал ипотечных программ с «нулевым» стартовым взносом. Сейчас их четыре», —- поясняет г-н Подопригора.
Увеличение количества ипотечных сделок подтверждает заместитель генерального директора по финансово-экономическим вопросам Красноярского краевого фонда жилищного строительства СЕРГЕЙ БЕРДОУСОВ. По его словам, фонд жилищного строительства выдает около 60 кредитов в неделю.
Эксперты отмечают, что, получив доступ к «ипотечным» деньгам, красноярцы в 2006 году вкладывали их не по принципу «лишь бы что-нибудь купить». Спрос на жилье рос и на качественном уровне. «Предпочтения покупателей по-прежнему смещались в сторону более крупных по площади, качественных квартир с хорошей отделкой. Все большую роль при выборе жилья играет район. В этом году квартиры на Взлетке и в Северном дорожали опережающими темпами», — комментирует Юрий Подопригора.
По оценке директора по развитию компании «Культбытстрой» АНТОНА ГЛУШКОВА, предложение жилья в 2006 году снизилось на 15% (при увеличении спроса на те же 15%).
Причиной тому стали изменения в жилищном законодательстве, которые продолжили влиять на строительную отрасль. Большинство застройщиков были вынуждены взять некоторую «паузу» (начиная с апреля 2005 года они работают согласно новому градостроительному кодексу, Закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и др.).
Как отмечает директор АН «РЖИЦ» Константин Колос, последствия законов отрасль ощутила отнюдь не сразу после того, как они были приняты: «Большинство компаний запаслось участками «впрок», но такой запас не может быть вечным».
Лишившись возможности привлекать напрямую финансы дольщиков, в 2006 году строители стали осваивать новые схемы получения средств. Наиболее популярными среди них оказались строительство на собственные деньги и привлечение банковских кредитов. А вот схемы расчетов по бартеру с инвесторами практически исчезли — застройщиков теперь интересуют прямые денежные расчеты.
Аналитики обращают внимание на то, что в этом году в роли инвесторов жилищного строительства начали выступать крупные красноярские риэлторы, накопившие достаточно оборотных средств. Так, по словам генерального директора инвестиционной компании «Квартирный ответ» Юрия Юдина, на их средства компанией «КБС» был построен 50-квартирный дом. Подобные формы сотрудничества со строителями «Квартирный ответ» планирует использовать и впредь.
Новые участки застройщики теперь покупают через аукционы. «Появился фактор, который раньше не учитывался, — стоимость земли, — поясняет Антон Глушков. — Сейчас она не превышает тысячи за квадратный метр, и на цене квартир это не слишком отразилось. Стоимость участков порой не превышает затрат на обременения — снос ветхого жилья и строительство инженерных сетей, — которые раньше лежали на застройщиках».
В этом году заботу о строительстве инженерных сетей сняли со строителей (теперь они только платят за подключение) и переложили на организации, которые предоставляют подключение к этим сетям.
«С одной стороны, по такой схеме работать проще, — рассуждает Антон Глушков. — А вот дешевле или дороже, еще неясно. Пока выходит, что плата за подключение достаточно велика».
Московские инвесторы заинтересовались коммерческой недвижимостью в Красноярске
Для местного рынка коммерческой недвижимости 2006 год стал настоящим прорывом. Были представлены сразу несколько крупных проектов. Девелоперы принялись за долгострои. Планируется достройка «свечки» КАТЭКНИИугля, в бывшем здании банка «Енисей» скоро откроется бизнес-центр «Европа».
Самый масштабный из проектов, «Красноярск-Сити», претендует на роль нового делового и бизнес-центра города. Идея комплекса (запланировано 9 зданий площадью более 2 миллионов квадратных метров) принадлежит «Монолитхолдингу». В начале года стало известно, что партнером строительной компании является федеральная УК Mirax Group. Однако затем москвичи вышли из проекта, не уточняя причин.
Сразу два проекта презентовала «Инвестиционно-строительная группа «XXI век» (по крайней мере, за одним из них стоят московские инвесторы).
По информации компании Becar, девелоперам на этом рынке выгоднее работать в регионах, чем в столичных городах: если в Москве и Санкт-Петербурге рентабельность составляет 14-17%, то в крупных городах — около 20%.
«Многие столичные компании заинтересованы в красноярском рынке коммерческой недвижимости. Большинство таких новостроек финансируется московскими компаниями», — говорит генеральный директор компании «Траст-Инвест» (БЦ «Европа») ИРИНА ЧЕХВАЛОВА.
Эксперты также объясняют эту заинтересованность тем, что спрос на рынке коммерческой недвижимости превышает предложение. Особенно в сегменте офисных помещений высокого класса. Именно в нем позиционируется большинство представленных в 2006 году проектов. «Основная причина изменений на рынке офисной недвижимости заключается в том, что требования клиентов к помещениям становятся все более высокими, — поясняет г-жа Чехвалова. — Например, мы планируем значительно расширить спектр возможностей для арендаторов. Помимо стандартного набора, собираемся предоставлять услуги почты, телеграфа, продажи авиа- и железнодорожных билетов, открыть ресторан высокого уровня».
Цены на квартиры будут расти еще, как минимум, полгода
Уже в ближайшие два года в городе будут введены несколько современных офисных центров общей площадью 100 тыс. кв. м. Однако, по оценке председателя правления компании «Монолитхолдинг» РАЗИМА АБАСОВА, в Красноярске неудовлетворенный спрос на офисные помещения высокого класса составляет около 960 тыс. кв. м. Из-за этого, считают эксперты, интерес столичных инвесторов к местным объектам коммерческой недвижимости будет усиливаться.
А вот на рынке жилой недвижимости, по оценкам аналитиков, москвичи в ближайшем будущем вряд ли появятся. «Норма прибыли, существующая у нас в отрасли, ниже, чем в целом по России», — считает Антон Глушков. Пока столичные компании просто не заинтересованы работой в Красноярске.
Эксперты ожидают, что рост цен на жилье, возникший в конце 2006 г., продлится еще, как минимум, полгода, хотя его темпы снизятся. Основная причина — дальнейшее развитие ипотеки. Так, по прогнозам Красноярского краевого фонда жилищного строительства, в 2007 г. количество ипотечных кредитов должно увеличиться до 400 в месяц.
Изменение схемы получения земельных участков может оказать серьезное влияние на отрасль уже в следующем году, считают эксперты. Антон Глушков: «Если в последние годы главную роль на рынке играли застройщики, то сейчас власть переходит к собственнику земельного участка — лицу, имеющему правоустанавливающие документы на землю, или заказчику. Строительные фирмы теперь лишены возможности предпринимать какие-либо шаги без документов на участок». По мнению аналитиков, это станет толчком к развитию девелопмента на рынке. Застройщики будут превращаться в подрядные организации, а привлекать средства под проекты будут сторонние компании.