Получить землю под производство или строительство в черте города - хлопотное и затратное дело. Но даже серьезные деньги могут не помочь: участков слишком мало, чтобы удовлетворить потребности бизнеса.
Осенью 2012 г. исполнилось четыре года с того момента, как в Красноярске последний раз проводились торги по земельным участкам для многоэтажного строительства. Затишье коснулось и участков, предназначенных для строительства производственных сооружений и зданий коммерческого назначения – по ним прошло единичное количество аукционов. Красноярские предприниматели выкручивались, как могли: выкупали участки за пределами краевого центра или заключали сделки купли-продажи с собственниками. С ноября 2012 г. городская администрация возобновила земельные аукционы. С торгов ушли три площадки под многоэтажную жилую застройку в мкрн. Солнечный и три - под строительство производственных баз в Советском и Ленинском р-нах. В текущем году запланированы более сорока аукционов.
Нет сетей – нет аукционов
С прошлого года все земельные участки, которые находятся в собственности города, можно получить в аренду только через процедуру торгов. Соответствующее постановление (№ 536) городской администрации вступило в силу в ноябре 2012 г. Даже участки под временные сооружения, которые раньше выделялись по заявительной системе, теперь тоже уходят только с аукционов.
Согласно данным Управления Росреестра по Красноярскому краю, только четыре из 17 видов участков пригодны для коммерческих целей. Первый – это земли, предназначенные для размещения объектов торговли, общепита и бытового обслуживания. Их кадастровая стоимость в среднем по Красноярску составляет 6,5 тыс. руб. за кв.м. Второй – участки для размещения гостиниц, кадастровая стоимость - 8,6 тыс. руб. за кв.м. Третий – земли под строительство зданий делового и коммерческого назначения, кадастровая стоимость - 4,8 тыс. руб. за кв.м. Четвертый вид – участки для строительства производственных и административных помещений, кадастровая стоимость - 1,7 тыс. руб. за кв.м.
«Арендная плата рассчитывается от кадастровой стоимости участка с учетом коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования и категорию арендатора, - поясняет «ДК начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Красноярскому краю Евгений Сашин. - Продажа земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений с 1 июля 2012 г. осуществляется в размере кадастровой стоимости земельного участка».
До июля прошлого года земля выкупалась по ставке 15% от кадастровой стоимости. Сейчас на уровне нашего региона установлена 100% ставка. Бизнесменам стало невыгодно приобретать землю, по данным департамента муниципального имущества и земельных отношений города, желающих - единицы.
Если же бизнесмен хочет взять участок в аренду, первое, что нужно сделать - дождаться анонса торгов. За месяц до проведения аукциона информация о нем публикуется на сайте городской администрации. В объявлении указана вся информация об участке, его назначении и распределении. После этого предприниматель должен написать заявление на участие в торгах, предоставить выписку ЕГРЮЛ, и внести задаток, обычно он составляет 20% от начальной суммы участка.
Если речь идет об участке под строительство производственного объекта, цена в ходе аукциона, как правило, вырастает в 3,5 раза, стоимость площадки под многоэтажное жилое строительство увеличивается в 5 и более раз. «Цена вопроса, как минимум, десятки миллионов рублей. Известны случаи, когда красноярские строительные компании приобретали участки с торгов и за 400 млн руб.», - комментирует «ДК» директор компании «Енисейлесстрой» Владимир Сиделев.
Тем не менее, такие суммы не отпугивают бизнес, не состоявшихся аукционов по участкам под коммерческое использование практически не бывает. Желающих много, а вот площадок не хватает.
Аукционы департамент градостроительства города проводит по мере готовности всех необходимых бумаг. Оформляет площадку согласно требованиям Земельного кодекса, ставит ее на государственный кадастровый учет и определяет, под какие цели она будет использован. Главная препона - отсутствие на участке инженерных сетей.
«В подавляющем большинстве случаев именно из-за отсутствия возможности технического присоединения к инженерным сетям мы не можем выставить земельные участки на торги. Иногда коммуникации вообще отсутствуют, как, например, в жилом районе «Солонцы-2», либо изношены и требуют глубокой модернизации. Строительство и реконструкция коммунальных сетей осуществляется в рамках инвестпрограмм ресурсоснабжающих компаний, - рассказывает «ДК» заместитель руководителя департамента градостроительства администрации Красноярска Галина Голубь. –Но темпы строительства с каждым годом растут и объективно превышают возможности муниципалитета и ресурсоснабжающих компаний. Сейчас прорабатываются механизмы частно-муниципального партнерства при строительстве инженерных объектов. Мы рассчитываем, что это ускорит освоение необеспеченных сетями территорий».
Предварительно в текущем году департамент градостроительства планирует провести 44 аукциона по праву получения аренды земельных участков. Одна площадка под многоэтажную застройку, остальные отведены под строительство производственных, торгово-офисных зданий и ИЖС. Эти планы сбудутся, если, опять же, не будет накладок со стороны компаний, отвечающих за подвод к участкам инженерных сетей.
Альтернативы есть
Главной перспективой территориального роста города в ближайшие годы станут «Солонцы-2». На более чем 300 гектарах должен разместиться новый микрорайон на 60 тыс. жителей. Других площадок подобного масштаба в Красноярске не планируется. Правда, строителям придется подождать: сначала необходимо создать на этой территории инфраструктуру.
Наиболее востребованные бизнесом участки находятся в Железнодорожном, Октябрьском и Кировском районах. Оно и понятно, все эти площадки имеют сложившуюся инфраструктуру и обеспечены коммуникациями. Кроме того, именно они считаются наиболее благоприятными с точки зрения экологии. К этому списку Владимир Сиделев добавляет Николаевку и отдельные территории на правом берегу: «Разумеется, интересен и Центральный район, но в нем почти не осталось площадок, пригодных для строительства, кроме, пожалуй, территории бывшего Комбайнового завода. На правом берегу интерес представляет прибрежная зона от улицы Судостроительной до Базаихи. В настоящее время там располагаются, главным образом, нефункционирующие предприятия. С окончанием строительства 4-го моста и появлением автомобильных развязок эта часть города преобразится до неузнаваемости».
К слову, помочь предпринимателям получить участки на «лакомом» правом берегу городская администрация вряд ли сможет. «В районе правого берега, где будут выполняться подходы к четвертому мосту, свободные от застройки участки, которые можно было бы выставить на торги, отсутствуют. Даже при строительстве дорог, ведущих к мосту, муниципалитет будет вынужден выкупать их в связи с муниципальной нуждой», - отмечает Галина Голубь.
Впрочем, альтернативные способы получения земельных участков под то же многоэтажное жилое строительство, известны и опробованы строителями. Например, компании могут выкупать землю у предприятий, которые по каким-либо причинам прекратили деятельность, но находятся в удачном месте. Либо покупать участки, находящиеся в собственности у частных лиц. В городе существуют целые районы с ветхими малоэтажными строениями, которые требуют срочного переселения. Например, уже упомянутая Николаевка, часть пр. Свободный, набережная р. Качи.
«У всех способов есть как плюсы, так и минусы. Выкуп территорий нефункционирующих предприятий сопряжен с неоправданно высокой стоимостью земли, на которой они располагаются. Работа с частниками, у которых имеется ветхое жилье, чревата их неадекватными финансовыми запросами или выставлением заведомо невыполнимых условий сделки. Есть и ряд юридических сложностей: часто оказывается, что граждане не имеют оформленных должным образом документов на свое имущество. Кроме того, собственник ветхого жилья может просто-напросто отказаться от его продажи», - поясняет г-н Сиделев.
Возможно, вскоре одной проблемой у застройщиков станет меньше. Сейчас мэрия Красноярска и Союз строителей Красноярского края прорабатывают соглашение о развитии застроенных территорий, в этот список войдут такие участки, как Николаевка, Пашенный, квартал по ул. Кутузова-Щорса. Принцип взаимодействия, согласно этому документу, будет следующий. Застройщики заключают с властями соглашение, готовят проект застройки, предоставляют квартиры для людей, выселяемых из аварийных домов, либо оплачивают выкупную цену за жилье, подлежащее сносу. Мэрия, со своей стороны, утверждает проект и оформляет решения, согласно которым дома сначала признаются аварийными, а затем подлежат выкупу. И после того, как застройщик выполнит свои обязательства, Администрация города без проведения торгов предоставляет компании участок. «Эта процедура полностью урегулирует ситуацию, поскольку если собственник или наниматель помещений в аварийном жилом доме не соглашается съезжать, то вопрос будет решаться через суд, в принудительном порядке», - подчеркивает г-жа Голубь.