эксперты Разим Абасов председатель правления «Монолитхолдинга», президент РООР «Союз строителей Красноярского края» Владимир Абросимов генеральный директор компании «Красноярсклеспромпроек
Рынок офисной недвижимости в Красноярске пока не сформирован — спрос на нем вдвое превышает предложение. Большинство компаний вынуждено размещаться в зданиях старых советских НИИ, взаводских помещениях, бывших общежитиях. В этом году девелоперы объявили о строительстве в городе сразу шести бизнес-центров класса А. Эксперты считают, что помещения высокого уровня будут слишком дороги для местного бизнеса.
По данным АН «Центр недвижимости «ИЖИ»», в Красноярске около 30 офисных помещений. Директор АН «Посад» ВИКТОР ТУГУНОВ полагает, что классифицировать эти здания довольно сложно: «На местном рынке не работает классификация, созданная на западе. Классы А, В, С, D существуют лишь номинально. Как собственники захотели, так и обозначили свое помещение. Официально никто не проводил оценку зданий». Тем не менее, эксперты отмечают, что в Красноярске нет ни одного здания, приближенного к классу А. К классу В можно отнести «закрытые» офисы крупных компаний — «Русал», «Красэнерго», «ЕТК». «Таких помещений среди «закрытых» офисов не больше 5%. Всего же, по нашим данным, в городе около 30% зданий занимают офисы крупных компаний. Остальное — общедоступные помещения», — комментирует Татьяна Кузьмина.
Львиная доля общедоступных зданий на рынке — это бывшие НИИ, старые административные помещения, гостиницы. «По нашим оценкам, таких объектов большинство — около 90%. В них редко ведется ремонт, не всегда установлена система видеонаблюдения, нет телефонных и компьютерных сетей», — считает ВИКТОР ЛАЗАРЕВ, ведущий специалист отдела недвижимости компании «Старый Город».
По словам генерального директора компании «Красноярсклеспромпроект» ВЛАДИМИРА АБРОСИМОВА (владеет двумя офисными зданиями), арендные ставки, существующие сегодня на рынке (см. «Детали»), завышены как минимум в два раза. «Когда конкуренции нет, можно ни о чем не думать, а только складывать прибыль и рисовать ставки «от фонаря». А это ведь — фиксированная цифра, в которую я закладываю все свои затраты, и не больше. На мой взгляд, 800 руб. за квадратный метр — цена варварская. Для Красноярска вполне реальны арендные ставки около 300-500 руб.», — говорит г-н Абросимов. Он оценивает рентабельность бизнеса в 90%: «Сегодня это один из самых высокодоходных рынков. Все потому, что на местном рынке почти нет конкуренции. И даже самые плохие помещения идут «на ура».
Спрос на офисы вдвое превышает предложение
Местные инвесторы вспомнили о рынке офисной недвижимости только в начале 2006 г. Виктор Лазарев: «В первом квартале начался настоящий строительный бум». Два проекта презентовала «Инвестиционно-строительная группа «ХХI век» (см. «Детали»), бизнес-центр строит УК «Монолитхолдинг». Самый масштабный проект — «Красноярск-Сити», общей площадью около 2 млн кв. м. Его строительство планируется при участии краевой администрации (см. «ДК» от 22 мая 2006 г., № 9). Кроме того, в этом году девелоперы взялись за долгострои. Уже осенью в бывшем здании банка «Енисей» откроется бизнес-центр «Европа» (см. «ДК» от 19 июня 2006 г., № 11), планируется достройка «свечки» КАТЭКНИИуголь общей площадью 43 тыс. кв. м (см. «ДК» от 14 августа 2006 г., №14). Игроки подчеркивают, что строительство бизнес-центров классов А и В (все новые проекты претендуют на этот статус) под силу лишь крупным девелоперам. Виктор Абросимов: «У меня только на содержание одного здания в месяц уходит 1,5 млн руб. И это без ремонта. А чтобы построить здание «с нуля», надо как минимум несколько сот миллионов». Виктор Лазарев добавляет, что окупаются такие проекты более трех лет: «Обычно деньги, вложенные в коммерческую недвижимость, возвращаются через пять-шесть лет».
Одна из причин интереса инвесторов к сегменту офисной недвижимости — высокий спрос на помещения. По данным АН «РЖИЦ», сегодня он вдвое превышает предложение. РАЗИМ АБАСОВ, председатель правления «Монолитхолдинга», президент РООР «Союз строителей Красноярского края»: «По экспертным оценкам, сегодня в Красноярске неудовлетворенный спрос на офисные помещения высокого класса составляет около 960 тыс. кв. м». Заполняемость существующих зданий близка к 100%. Владимир Абросимов: «В моем здании все площади сданы. Но, несмотря на это, люди постоянно звонят, спрашивают, можно ли снять помещение».
Инвесторы начинают работать с управляющими компаниями
В этом году местные инвесторы еще на стадии строительства бизнес-центров стали создавать управляющие компании (УК). БЦ «Европа» будет управлять специально учрежденная компания «Траст-Инвест». «Монолитхолдинг» в январе объявил о начале совместной работы с федеральной УК Mirax Group. По информации «ДК», сейчас сотрудничество прекращено. Тем не менее, Татьяна Кузьмина считает работу в связке с УК оптимальной схемой для инвестора: «На мой взгляд, все новые центры будут передавать полномочия УК. Возможно, уже функционирующие офисные здания придут к этому. Сейчас в большинстве случаев это сделать сложно, так как у одного здания может быть несколько собственников».
Совместная работа интересна и москвичам. По данным компании Becar, доходность девелоперских проектов в регионах выше, чем в столичных городах. АЛЕКСЕЙ ЧИЖОВ, директор департамента офисной недвижимости компании Becar: «В Санкт-Петербурге рентабельность составляет 17%, в Москве — 14%. В крупных городах-миллионниках доходность проектов достигает 20%».
ВАЛЕРИЙ КУЗНЕЦОВ, руководитель департамента регионального развития корпорации Mirax Group: «Нам интересен региональный рынок. Красноярск вошел в десятку перспективных российских городов. В проектах по строительству бизнес-центров мы формируем систему контроля качества строительных работ, обеспечиваем адаптацию проекта к потребностям клиентов, организуем дофинансирование, загрузку и последующую эксплуатацию объекта по международным стандартам».
Через два года рынок перенасытится дорогими офисами
К началу 2008 г. застройщики обещают ввести в эксплуатацию около 70 тыс. кв. м офисной недвижимости классов А и В (шесть бизнес-центров). Первая очередь самого амбициозного проекта — «Красноярск-Сити» — будет сдана к 2010 г. По прогнозам аналитиков, несмотря на нынешнюю нехватку площадей, такое количество дорогой офисной недвижимости город «не вытянет». Владимир Абросимов: «Сколько в Красноярске компаний, готовых платить за дорогой офис? Не больше 10% от общего числа фирм. Иностранных корпораций у нас не так много. Для них достаточно и одного бизнес-центра высокого класса. Остальные будут невостребованы». Виктор Тугунов отмечает, что для 80% предприятий, желающих снять офис, определяющий фактор выбора — цена: «Есть, конечно, компании, которым необходимы высококлассные помещения, но большинство не готово платить дорого за офис. Для многих и 700 руб. за кв.м — «неподъемные» деньги».
Разим Абасов добавляет, что бизнес-центры класса А пользуются стабильным спросом у федеральных компаний: «В город постоянно заходят крупные столичные игроки. Так, только федеральных финансовых учреждений у нас сегодня больше пятидесяти. На мой взгляд, число таких компаний будет расти. Придут транснациональные корпорации. А им нужны качественные, а не приспособленные под офисы помещения».
Владимир Абросимов подчеркивает, что в ближайшие годы в городе сохранится дефицит офисов среднего класса. При этом конкуренция со стороны зарождающихся бизнес-центров все-таки будет подталкивать владельцев старых зданий к их реконструкции: «Пока это единичные случаи. Многие арендодатели все еще мыслят по-феодальному: после нас хоть потоп. Они не заботятся о развитии. Ситуация изменится, когда появятся современные бизнес-центры. Конкурировать с ними придется не только по цене, но и по качеству предоставляемых услуг», — резюмирует г-н Абросимов.
По оценкам экспертов, в любом случае после введения в эксплуатацию новых центров арендные ставки в городе вырастут. Аналитики «РЖИЦ» прогнозируют, что уже к 2007 году они увеличатся на 15%. Виктор Тугунов более осторожен: «Пока не случится массовый приход в город федеральных и иностранных компаний, рост ставок не превысит 5-10%».
эксперты
Разим Абасов
председатель правления «Монолитхолдинга», президент РООР «Союз строителей Красноярского края»
Владимир Абросимов
генеральный директор компании «Красноярсклеспромпроект»
Валерий Кузнецов
руководитель департамента регионального развития корпорации Mirax Group
Татьяна Кузьмина
главный специалист по маркетингу УК «Монолитхолдинг»
Виктор Лазарев
ведущий специалист отдела недвижимости компании «Старый Город»
Виктор Тугунов
директор АН «Посад»
Алексей Чижов
директор департамента офисной недвижимости компании Becar
«Красноярский рынок офисной недвижимости только зарождается. За последние два года в городе не было построено ни одного квадратного метра высококлассных общедоступных офисных помещений », — утверждает ТАТЬЯНА КУЗЬМИНА, главный специалист по маркетингу УК «Монолитхолдинг». Ситуация стала меняться в начале 2006 г.
По данным АН «Центр недвижимости «ИЖИ»», в Красноярске около 30 офисных помещений. Директор АН «Посад» ВИКТОР ТУГУНОВ полагает, что классифицировать эти здания довольно сложно: «На местном рынке не работает классификация, созданная на западе. Классы А, В, С, D существуют лишь номинально. Как собственники захотели, так и обозначили свое помещение. Официально никто не проводил оценку зданий». Тем не менее, эксперты отмечают, что в Красноярске нет ни одного здания, приближенного к классу А. К классу В можно отнести «закрытые» офисы крупных компаний — «Русал», «Красэнерго», «ЕТК». «Таких помещений среди «закрытых» офисов не больше 5%. Всего же, по нашим данным, в городе около 30% зданий занимают офисы крупных компаний. Остальное — общедоступные помещения», — комментирует Татьяна Кузьмина.
Львиная доля общедоступных зданий на рынке — это бывшие НИИ, старые административные помещения, гостиницы. «По нашим оценкам, таких объектов большинство — около 90%. В них редко ведется ремонт, не всегда установлена система видеонаблюдения, нет телефонных и компьютерных сетей», — считает ВИКТОР ЛАЗАРЕВ, ведущий специалист отдела недвижимости компании «Старый Город».
По словам генерального директора компании «Красноярсклеспромпроект» ВЛАДИМИРА АБРОСИМОВА (владеет двумя офисными зданиями), арендные ставки, существующие сегодня на рынке (см. «Детали»), завышены как минимум в два раза. «Когда конкуренции нет, можно ни о чем не думать, а только складывать прибыль и рисовать ставки «от фонаря». А это ведь — фиксированная цифра, в которую я закладываю все свои затраты, и не больше. На мой взгляд, 800 руб. за квадратный метр — цена варварская. Для Красноярска вполне реальны арендные ставки около 300-500 руб.», — говорит г-н Абросимов. Он оценивает рентабельность бизнеса в 90%: «Сегодня это один из самых высокодоходных рынков. Все потому, что на местном рынке почти нет конкуренции. И даже самые плохие помещения идут «на ура».
Спрос на офисы вдвое превышает предложение
Местные инвесторы вспомнили о рынке офисной недвижимости только в начале 2006 г. Виктор Лазарев: «В первом квартале начался настоящий строительный бум». Два проекта презентовала «Инвестиционно-строительная группа «ХХI век» (см. «Детали»), бизнес-центр строит УК «Монолитхолдинг». Самый масштабный проект — «Красноярск-Сити», общей площадью около 2 млн кв. м. Его строительство планируется при участии краевой администрации (см. «ДК» от 22 мая 2006 г., № 9). Кроме того, в этом году девелоперы взялись за долгострои. Уже осенью в бывшем здании банка «Енисей» откроется бизнес-центр «Европа» (см. «ДК» от 19 июня 2006 г., № 11), планируется достройка «свечки» КАТЭКНИИуголь общей площадью 43 тыс. кв. м (см. «ДК» от 14 августа 2006 г., №14). Игроки подчеркивают, что строительство бизнес-центров классов А и В (все новые проекты претендуют на этот статус) под силу лишь крупным девелоперам. Виктор Абросимов: «У меня только на содержание одного здания в месяц уходит 1,5 млн руб. И это без ремонта. А чтобы построить здание «с нуля», надо как минимум несколько сот миллионов». Виктор Лазарев добавляет, что окупаются такие проекты более трех лет: «Обычно деньги, вложенные в коммерческую недвижимость, возвращаются через пять-шесть лет».
Одна из причин интереса инвесторов к сегменту офисной недвижимости — высокий спрос на помещения. По данным АН «РЖИЦ», сегодня он вдвое превышает предложение. РАЗИМ АБАСОВ, председатель правления «Монолитхолдинга», президент РООР «Союз строителей Красноярского края»: «По экспертным оценкам, сегодня в Красноярске неудовлетворенный спрос на офисные помещения высокого класса составляет около 960 тыс. кв. м». Заполняемость существующих зданий близка к 100%. Владимир Абросимов: «В моем здании все площади сданы. Но, несмотря на это, люди постоянно звонят, спрашивают, можно ли снять помещение».
Инвесторы начинают работать с управляющими компаниями
В этом году местные инвесторы еще на стадии строительства бизнес-центров стали создавать управляющие компании (УК). БЦ «Европа» будет управлять специально учрежденная компания «Траст-Инвест». «Монолитхолдинг» в январе объявил о начале совместной работы с федеральной УК Mirax Group. По информации «ДК», сейчас сотрудничество прекращено. Тем не менее, Татьяна Кузьмина считает работу в связке с УК оптимальной схемой для инвестора: «На мой взгляд, все новые центры будут передавать полномочия УК. Возможно, уже функционирующие офисные здания придут к этому. Сейчас в большинстве случаев это сделать сложно, так как у одного здания может быть несколько собственников».
Совместная работа интересна и москвичам. По данным компании Becar, доходность девелоперских проектов в регионах выше, чем в столичных городах. АЛЕКСЕЙ ЧИЖОВ, директор департамента офисной недвижимости компании Becar: «В Санкт-Петербурге рентабельность составляет 17%, в Москве — 14%. В крупных городах-миллионниках доходность проектов достигает 20%».
ВАЛЕРИЙ КУЗНЕЦОВ, руководитель департамента регионального развития корпорации Mirax Group: «Нам интересен региональный рынок. Красноярск вошел в десятку перспективных российских городов. В проектах по строительству бизнес-центров мы формируем систему контроля качества строительных работ, обеспечиваем адаптацию проекта к потребностям клиентов, организуем дофинансирование, загрузку и последующую эксплуатацию объекта по международным стандартам».
Через два года рынок перенасытится дорогими офисами
К началу 2008 г. застройщики обещают ввести в эксплуатацию около 70 тыс. кв. м офисной недвижимости классов А и В (шесть бизнес-центров). Первая очередь самого амбициозного проекта — «Красноярск-Сити» — будет сдана к 2010 г. По прогнозам аналитиков, несмотря на нынешнюю нехватку площадей, такое количество дорогой офисной недвижимости город «не вытянет». Владимир Абросимов: «Сколько в Красноярске компаний, готовых платить за дорогой офис? Не больше 10% от общего числа фирм. Иностранных корпораций у нас не так много. Для них достаточно и одного бизнес-центра высокого класса. Остальные будут невостребованы». Виктор Тугунов отмечает, что для 80% предприятий, желающих снять офис, определяющий фактор выбора — цена: «Есть, конечно, компании, которым необходимы высококлассные помещения, но большинство не готово платить дорого за офис. Для многих и 700 руб. за кв.м — «неподъемные» деньги».
Разим Абасов добавляет, что бизнес-центры класса А пользуются стабильным спросом у федеральных компаний: «В город постоянно заходят крупные столичные игроки. Так, только федеральных финансовых учреждений у нас сегодня больше пятидесяти. На мой взгляд, число таких компаний будет расти. Придут транснациональные корпорации. А им нужны качественные, а не приспособленные под офисы помещения».
Владимир Абросимов подчеркивает, что в ближайшие годы в городе сохранится дефицит офисов среднего класса. При этом конкуренция со стороны зарождающихся бизнес-центров все-таки будет подталкивать владельцев старых зданий к их реконструкции: «Пока это единичные случаи. Многие арендодатели все еще мыслят по-феодальному: после нас хоть потоп. Они не заботятся о развитии. Ситуация изменится, когда появятся современные бизнес-центры. Конкурировать с ними придется не только по цене, но и по качеству предоставляемых услуг», — резюмирует г-н Абросимов.
По оценкам экспертов, в любом случае после введения в эксплуатацию новых центров арендные ставки в городе вырастут. Аналитики «РЖИЦ» прогнозируют, что уже к 2007 году они увеличатся на 15%. Виктор Тугунов более осторожен: «Пока не случится массовый приход в город федеральных и иностранных компаний, рост ставок не превысит 5-10%».