эксперты Виталий Лобанов управляющий ТК «Квант» Сергей Маслаков арт-директор спортивно-развлекательного центра Cube Алексей Нейман заместитель генерального директора по развитию РК «Атриум»
Красноярск испытывает дефицит торгово-развлекательных комплексов. Нехватку ТРК пытаются ликвидировать столичные девелоперы, возводящие в городе три крупнейших комплекса. Однако и с вводом в эксплуатацию строящихся объектов рынок, по оценке экспертов, не насытится даже наполовину. На подходе третья волна строительства ТРК.
Специалисты считают, что местный рынок ТРК до сих пор свободен прежде всего по причине высокого порога вхождения в этот бизнес и длительных сроков его окупаемости. По данным Вадима Потехина, нижняя планка себестоимости квадратного метра ТРК — $1100-1300. ТРК «Огни» площадью 65,8 тыс. кв. метров обойдутся «СтроинРос» более чем в $70 млн. «При этом срок окупаемости регионального ТРК — от семи до десяти лет», — говорит Екатерина Новоженина. Средняя рентабельность по отрасли, считает эксперт, 11-12%.
Торговля и развлечения работают в симбиозе
Характеризуя рынок, Роман Соков отмечает, что до настоящего времени он развивался медленными темпами, а основные торговые объекты, которые вводились в строй, не имели в своем составе развлекательной части. «Сейчас, — подчеркивает г-н Соков, — наблюдается противоположная тенденция: практически во всех ТРК, находящихся в стадии реализации, уделено большое внимание развлекательной составляющей». Дело в том, что большинство заявленных комплексов строятся по концепции семейного ТРК. Екатерина Новоженина: «ТРК «Планета» ориентирован на людей в возрасте от 18 до 50 лет. В основном это семьи с детьми и молодые люди». А концепция семейного ТРК, по словам Вадима Потехина, подразумевает под собой продуктовый магазин, бутиковую зону и зону развлечений. Кроме того, по мнению эксперта, развлекательная составляющая формирует покупательский поток. «Люди идут развлекаться, параллельно осуществляя покупки», — поясняет г-н Потехин.
Сегодня даже существующие ТЦ вводят в свой формат развлекательную составляющую. Пример тому ТК «Квант». По мнению управляющего ООО ТК «Квант» ВИТАЛИЯ ЛОБАНОВА, появление в изначально торговом комплексе предприятий индустрии развлечений может привлечь дополнительную покупательскую аудиторию. «После введения развлекательной составляющей объем молодежной аудитории комплекса увеличился на 25%», — приводит результаты собственного исследования г-н Лобанов. Роман Соков полагает, что обеспечить дополнительный приток покупателей, особенно в будние дни и рабочие часы, может и включение в состав комплекса офисных площадей. «Кроме того, — говорит г-н Соков, — сами арендаторы охотно размещают свои офисы в ТРК, заботясь о сотрудниках, которые после рабочего дня могут сэкономить время, купив тут же продукты, занявшись спортом и т.д.»
Но, наполняя комплекс, главное не переусердствовать, считает Вадим Потехин. «Иногда региональные девелоперы пытаются совместить множество разных услуг — и гостиницу, и торговые площади, и офисные помещения. Это не работает. Нужно четко понимать специализацию здания при строительстве. К примеру, если сооружение высотное, то под торговые площади подойдут только первые два-три этажа».
Торговая же и развлекательная составляющая существуют в симбиозе, уверен г-н Потехин: «Посещая ТРК, потребитель может сделать покупки и заодно развлечься».
Арт-директор спортивно-развлекательного центра Cube СЕРГЕЙ МАСЛАКОВ считает, что симбиотическая связь между этими форматами в рамках одного комплекса слабая: «Скорее развлекательную и торговую части комплекса можно рассматривать как отдельные площади: днем человек сходил за покупками, вечером посетил кинотеатр в этом же ТРК. А во время шопинга максимум, что он здесь сделает, перекусит в фудкорте».
Впрочем, в Cube не отрицают, что конкуренция может возникнуть в долгосрочной перспективе. «После открытия центра развлечений в ТРК «Огни», в частности, боулинг-клуба, в сегменте рынка развлечений начнется борьба за клиента», — прогнозирует Сергей Маслаков.
Арендаторы выбирают качественные площади
Эксперты утверждают, что спрос на торговые площади в Красноярске намного опережает предложение. Виталий Лобанов: «Желающих арендовать площади в торговых центрах с каждым днем становится все больше и больше. Люди, которые раньше работали «на хозяина», все чаще сами становятся владельцами бизнеса. Отсюда необходимость расширения торговых площадей».
Вадим Потехин рассказывает о синергетическом эффекте: с одной стороны, ритейлеры стимулируют появление новых ТРК, с другой — строительство торговых комплексов и наличие потенциально свободных площадей подвигает предпринимателей на развитие: «Ведь для устойчивости бизнеса собственнику необходимо иметь несколько магазинов. А федеральные и иностранные ритейлеры, как правило, заходят в город минимум тремя магазинами».
Как говорят участники рынка, меняется и состав арендаторов: если раньше небольшие торговые площади арендовали игроки-одиночки, то в строящихся ТРК ставка сделана на якорных арендаторов.
Повышенный спрос на торговые площади эксперты связывают и с тем, что формат «колхозного рынка» постепенно уходит в прошлое — потребитель все чаще предпочитает товарным «развалам» под открытым небом комфортабельный ТЦ или ТРК. «Поэтому, — считает Вадим Потехин, — сегодня арендатору выгоднее зайти в современный ТЦ. Это гарантирует стабильность и больший доход бизнеса». Данные экспертов свидетельствуют: стоимость аренды одного квадратного метра в ТРК колеблется от $100 до $990 в год. Изменения арендных ставок зависят от района размещения ТРК, объема арендуемой площади и срока аренды. По словам Виталия Лобанова, устанавливая стоимость аренды, игроки рынка ориентируются на ставки Торгового квартала на Свободном. В долгосрочной перспективе в связи с появлением новых ТРК и возможной конкуренцией эксперт прогнозирует снижение стоимости арендной ставки.
Третья волна ТРК накроет город через два года
По мнению Вадима Потехина, даже с вводом в эксплуатацию строящихся ТРК местный рынок насытится только на 30-40%. В связи с этим эксперты прогнозируют «третью волну» возведения ТРК. АЛЕКСЕЙ НЕЙМАН, заместитель генерального директора по развитию РК «Атриум»: «Через год-два, когда арендаторы заполнят площади существующих ТРК и возникнет потребность в новых, начнется «третья волна» строительства комплексов». Как стало известно «ДК», компания StroinRos уже подыскивает участки для сооружения новых ТРК как на левом, так и на правом берегу: «В ближайшие два года в Красноярске появится сеть ТРК «Огни». Может быть, это и есть та самая «третья волна», которая выровняет спрос и предложение на рынке ТРК», — говорит Вадим Потехин.
Эксперт уверен: «третью волну» на рынке поднимут уже заявившие о себе в Красноярске операторы: «Все значимые игроки, проявляющие интерес к Сибири, так или иначе уже обозначили свое присутствие на рынке. Других ждать не проходится».
По данным Романа Сокова, планы по выходу на красноярский рынок имеет компания IКЕА, ООО «Метро Кэш энд Керри» уже заявило о возможном строительстве в ближайшем пригороде торгового центра. Активизировались и местные игроки. Компания «Завам» в октябре текущего года планирует ввести в эксплуатацию ТРК в центре города. Достраивается и ТРК «На Стрелке». Компания «Каравай» раскрыла свои намерения выйти в этот сегмент. Кроме того, красноярские участники рынка продолжают переделывать под торговые уже существующие площади, например, «Быттехника», реконструирующая комплекс на Вавилова.
Одним из главных преимуществ строящихся ТРК станут качественные площади, считают эксперты. Вадим Потехин прогнозирует, что после сдачи в эксплуатацию заявленных объектов, Торговый квартал на Свободном перейдет в разряд районных торговых центров. «Этот комплекс был хорош для своего времени. Но вскоре он перестанет соответствовать критериям современного ТРК и перейдет в разряд районного».
Виталий Лобанов полагает, что «третья волна» на этом рынке будет не последней: «В Москве бум строительства ТРК случается регулярно с промежутком в два-три года. Предполагаю, что-то подобное будет происходить и в Красноярске: уровень благосостояния граждан постоянно растет, растет и покупательская способность».
При дальнейшем развитии рынка ТРК увеличится спектр развлекательных функций подобных комплексов — таково мнение специалистов. По мнению Романа Сокова, наиболее востребованными будут торговые объекты со спортивно-оздоровительно-развлекательными функциями. В подтверждение этому Вадим Потехин рассказал, что при строительстве последующих комплексов «Огни» он рассчитывает разместить в них фитнес-клубы.
эксперты
Виталий Лобанов
управляющий ТК «Квант»
Сергей Маслаков
арт-директор спортивно-развлекательного центра Cube
Алексей Нейман
заместитель генерального директора по развитию РК «Атриум»
Екатерина Новоженина
руководитель департамента по связям с общественностью компании «РосЕвроДевелопмент»
Вадим Потехин
директор по развитию компании «СтроинРос»
Роман Соков
директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow
По оценке директора департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow
РОМАНА СОКОВА, торговые площади в торговых и торговоразвлекательных центрах занимают в Красноярске около 120 тыс. кв. м. Большая их часть приходится на торговые центры (ТЦ). Директор по развитию компании «СтроинРос» (ТРК «Огни») ВАДИМ ПОТЕХИН говорит, что рынок торгово-развлекатель-ных комплексов (ТРК) в Красноярске не насыщен. «Рынок считается насыщенным, если на каждые 100 тыс. жителей приходится 100 тыс. кв. метров площадей. Сейчас в Крас-ноярске проживает около 924 тыс. человек. Соответственно, чтобы удовлетворить потребности города, необходимо 924 тыс. кв. метров торгово-развлекательных площадей современ-ного уровня. На сегодня местный рынок ТРК — около 40 тыс. кв. метров — это площадь Торгового квартала на Свободном (принадлежит федеральному холдингу «Марта»), но этот комплекс с большой натяжкой можно назвать современным».
Специалисты считают, что местный рынок ТРК до сих пор свободен прежде всего по причине высокого порога вхождения в этот бизнес и длительных сроков его окупаемости. По данным Вадима Потехина, нижняя планка себестоимости квадратного метра ТРК — $1100-1300. ТРК «Огни» площадью 65,8 тыс. кв. метров обойдутся «СтроинРос» более чем в $70 млн. «При этом срок окупаемости регионального ТРК — от семи до десяти лет», — говорит Екатерина Новоженина. Средняя рентабельность по отрасли, считает эксперт, 11-12%.
Торговля и развлечения работают в симбиозе
Характеризуя рынок, Роман Соков отмечает, что до настоящего времени он развивался медленными темпами, а основные торговые объекты, которые вводились в строй, не имели в своем составе развлекательной части. «Сейчас, — подчеркивает г-н Соков, — наблюдается противоположная тенденция: практически во всех ТРК, находящихся в стадии реализации, уделено большое внимание развлекательной составляющей». Дело в том, что большинство заявленных комплексов строятся по концепции семейного ТРК. Екатерина Новоженина: «ТРК «Планета» ориентирован на людей в возрасте от 18 до 50 лет. В основном это семьи с детьми и молодые люди». А концепция семейного ТРК, по словам Вадима Потехина, подразумевает под собой продуктовый магазин, бутиковую зону и зону развлечений. Кроме того, по мнению эксперта, развлекательная составляющая формирует покупательский поток. «Люди идут развлекаться, параллельно осуществляя покупки», — поясняет г-н Потехин.
Сегодня даже существующие ТЦ вводят в свой формат развлекательную составляющую. Пример тому ТК «Квант». По мнению управляющего ООО ТК «Квант» ВИТАЛИЯ ЛОБАНОВА, появление в изначально торговом комплексе предприятий индустрии развлечений может привлечь дополнительную покупательскую аудиторию. «После введения развлекательной составляющей объем молодежной аудитории комплекса увеличился на 25%», — приводит результаты собственного исследования г-н Лобанов. Роман Соков полагает, что обеспечить дополнительный приток покупателей, особенно в будние дни и рабочие часы, может и включение в состав комплекса офисных площадей. «Кроме того, — говорит г-н Соков, — сами арендаторы охотно размещают свои офисы в ТРК, заботясь о сотрудниках, которые после рабочего дня могут сэкономить время, купив тут же продукты, занявшись спортом и т.д.»
Но, наполняя комплекс, главное не переусердствовать, считает Вадим Потехин. «Иногда региональные девелоперы пытаются совместить множество разных услуг — и гостиницу, и торговые площади, и офисные помещения. Это не работает. Нужно четко понимать специализацию здания при строительстве. К примеру, если сооружение высотное, то под торговые площади подойдут только первые два-три этажа».
Торговая же и развлекательная составляющая существуют в симбиозе, уверен г-н Потехин: «Посещая ТРК, потребитель может сделать покупки и заодно развлечься».
Арт-директор спортивно-развлекательного центра Cube СЕРГЕЙ МАСЛАКОВ считает, что симбиотическая связь между этими форматами в рамках одного комплекса слабая: «Скорее развлекательную и торговую части комплекса можно рассматривать как отдельные площади: днем человек сходил за покупками, вечером посетил кинотеатр в этом же ТРК. А во время шопинга максимум, что он здесь сделает, перекусит в фудкорте».
Впрочем, в Cube не отрицают, что конкуренция может возникнуть в долгосрочной перспективе. «После открытия центра развлечений в ТРК «Огни», в частности, боулинг-клуба, в сегменте рынка развлечений начнется борьба за клиента», — прогнозирует Сергей Маслаков.
Арендаторы выбирают качественные площади
Эксперты утверждают, что спрос на торговые площади в Красноярске намного опережает предложение. Виталий Лобанов: «Желающих арендовать площади в торговых центрах с каждым днем становится все больше и больше. Люди, которые раньше работали «на хозяина», все чаще сами становятся владельцами бизнеса. Отсюда необходимость расширения торговых площадей».
Вадим Потехин рассказывает о синергетическом эффекте: с одной стороны, ритейлеры стимулируют появление новых ТРК, с другой — строительство торговых комплексов и наличие потенциально свободных площадей подвигает предпринимателей на развитие: «Ведь для устойчивости бизнеса собственнику необходимо иметь несколько магазинов. А федеральные и иностранные ритейлеры, как правило, заходят в город минимум тремя магазинами».
Как говорят участники рынка, меняется и состав арендаторов: если раньше небольшие торговые площади арендовали игроки-одиночки, то в строящихся ТРК ставка сделана на якорных арендаторов.
Повышенный спрос на торговые площади эксперты связывают и с тем, что формат «колхозного рынка» постепенно уходит в прошлое — потребитель все чаще предпочитает товарным «развалам» под открытым небом комфортабельный ТЦ или ТРК. «Поэтому, — считает Вадим Потехин, — сегодня арендатору выгоднее зайти в современный ТЦ. Это гарантирует стабильность и больший доход бизнеса». Данные экспертов свидетельствуют: стоимость аренды одного квадратного метра в ТРК колеблется от $100 до $990 в год. Изменения арендных ставок зависят от района размещения ТРК, объема арендуемой площади и срока аренды. По словам Виталия Лобанова, устанавливая стоимость аренды, игроки рынка ориентируются на ставки Торгового квартала на Свободном. В долгосрочной перспективе в связи с появлением новых ТРК и возможной конкуренцией эксперт прогнозирует снижение стоимости арендной ставки.
Третья волна ТРК накроет город через два года
По мнению Вадима Потехина, даже с вводом в эксплуатацию строящихся ТРК местный рынок насытится только на 30-40%. В связи с этим эксперты прогнозируют «третью волну» возведения ТРК. АЛЕКСЕЙ НЕЙМАН, заместитель генерального директора по развитию РК «Атриум»: «Через год-два, когда арендаторы заполнят площади существующих ТРК и возникнет потребность в новых, начнется «третья волна» строительства комплексов». Как стало известно «ДК», компания StroinRos уже подыскивает участки для сооружения новых ТРК как на левом, так и на правом берегу: «В ближайшие два года в Красноярске появится сеть ТРК «Огни». Может быть, это и есть та самая «третья волна», которая выровняет спрос и предложение на рынке ТРК», — говорит Вадим Потехин.
Эксперт уверен: «третью волну» на рынке поднимут уже заявившие о себе в Красноярске операторы: «Все значимые игроки, проявляющие интерес к Сибири, так или иначе уже обозначили свое присутствие на рынке. Других ждать не проходится».
По данным Романа Сокова, планы по выходу на красноярский рынок имеет компания IКЕА, ООО «Метро Кэш энд Керри» уже заявило о возможном строительстве в ближайшем пригороде торгового центра. Активизировались и местные игроки. Компания «Завам» в октябре текущего года планирует ввести в эксплуатацию ТРК в центре города. Достраивается и ТРК «На Стрелке». Компания «Каравай» раскрыла свои намерения выйти в этот сегмент. Кроме того, красноярские участники рынка продолжают переделывать под торговые уже существующие площади, например, «Быттехника», реконструирующая комплекс на Вавилова.
Одним из главных преимуществ строящихся ТРК станут качественные площади, считают эксперты. Вадим Потехин прогнозирует, что после сдачи в эксплуатацию заявленных объектов, Торговый квартал на Свободном перейдет в разряд районных торговых центров. «Этот комплекс был хорош для своего времени. Но вскоре он перестанет соответствовать критериям современного ТРК и перейдет в разряд районного».
Виталий Лобанов полагает, что «третья волна» на этом рынке будет не последней: «В Москве бум строительства ТРК случается регулярно с промежутком в два-три года. Предполагаю, что-то подобное будет происходить и в Красноярске: уровень благосостояния граждан постоянно растет, растет и покупательская способность».
При дальнейшем развитии рынка ТРК увеличится спектр развлекательных функций подобных комплексов — таково мнение специалистов. По мнению Романа Сокова, наиболее востребованными будут торговые объекты со спортивно-оздоровительно-развлекательными функциями. В подтверждение этому Вадим Потехин рассказал, что при строительстве последующих комплексов «Огни» он рассчитывает разместить в них фитнес-клубы.