Снижение цены «квадрата», арендные каникулы и бесплатные услуги. Управляющие бизнес-центров рассказали DK.RU, как сохранить рентабельность, когда арендатор пытается выжать из кризиса максимум выгод.
— Очевидно, что представители малого бизнеса — небольшие компании, не имеющие запаса прочности, наиболее подвержены кризису. В экономически нестабильное время они минимизируют издержки, в первую очередь, за счет аренды — ищут офисные площади по сниженной стоимости в ущерб сервису, расположению и имиджевой составляющей. Наш бизнес-центр работает с крупными компаниями, в большинстве случаев — это продолжительные и стабильные партнерские отношения. Поэтому за последние два года пул арендаторов остался неизменным. Отмечу, что в сегменте офисных помещений класса «А» в Красноярске сегодня не так много игроков — это касается как самих зданий, так и соответствующего классу уровня сервиса. В совокупности эти причины позволили нам сохранить сильные позиции на рынке в непростое для бизнеса время.
— Сокращение арендной платы — один из первых пунктов в оптимизации расходов для любой компании в кризисное время. Мы были готовы к диалогу, однако понимали, что уступки возможны в разумных пределах. Иначе плановый ремонт и поддержание работы бизнес-центра на должном уровне могли быть под вопросом. Универсальных решений не было. В ряде случаев пошли на отсрочку платежа до 60 дней, с кем-то договорились о скидке в пределах 10%, но только до конца 2016 года. В итоге потеряли лишь 3% арендаторов — это две компании, одна из которых «ушла» из Красноярска, а другая — сократила свое присутствие в городе. Отмечу выросший за последние два года спрос на небольшие офисы — приняли шквал звонков от тех, кто искал площади на 15-20 «квадратов». Рассматривали вариант «нарезать» одно из больших помещений, но отказались от этого, поняв, что наш приоритет — это крупные арендаторы: мелкие компании наиболее подвержены ротации.
— Наши арендаторы — это крупные компании, занимающие большие площади. Переезд для них, как говорится, хуже пожара, а потому в последние два года нам удалось прожить без серьезных потерь. Главная примета времени — переговоры и взаимные уступки. Арендатор просил снизить ставку, подкрепляя это коммерческими предложениями других бизнес-центров. Мы — объясняли, что цена «квадрата» там, возможно, и меньше, но условия — хуже, к примеру, маленькая парковка или нет приточно-вытяжной вентиляции. В итоге находили компромисс — уступали 10-20% стоимости аренды или сохраняли ту же цену, но включали в нее допуслуги — электричество, воду, уборку помещений. Труднее всего было с федеральными компаниями, где решение по аренде принимает головной офис, не погруженный в специфику местного рынка. Однозначно работать сейчас стало тяжелее: маржинальность бизнеса упала, конкуренция выросла, арендаторы стали избирательнее.
— Новые экономические условия требуют максимума усилий, для того чтобы арендаторы чувствовали себя как можно более комфортно. По их просьбе в нашем офисном центре оборудована курительная комната, организованы дополнительные точки питания — буфет и кофейня. Сейчас устанавливаем велопарковку и взаимодействуем с администрацией города на предмет возвращения автобусной остановки, которая до реконструкции ул. Дубровинского находилась рядом со зданием центра. Среди других инструментов поддержания лояльности: предоставление сезонных скидок от арендной ставки на 15-18%, «арендные каникулы» для новичков, улучшения условий работы в офисе, например, покраска стен или установка кондиционера. Ротация арендаторов — явление привычное, отличие текущего момента в том, что некоторые потенциальные арендаторы пытаются арендодателя шантажировать и «выжать» из него все, что возможно, — продавить по цене, получить отсрочку и т.д.
— На рынке офисной недвижимости работаю больше 10 лет, с уверенностью могу сказать: текущая ситуация — самая непростая. Понятия «стопроцентная заполняемость», «лист ожидания», увы, остались в прошлом. Нельзя говорить о массовом оттоке арендаторов — на сегодня у нас свободно около 8% площадей. Однако ротация «выше нормы» была: одни просто сворачивали бизнес, другие искали офисы дешевле — были готовы переехать даже на окраину города. Со своей стороны мы шли на уступки в рамках возможного: снижали ставки в среднем на 10%, по договоренности давали отсрочку по платежам. Особенно трудным был 2015-й — общая тревога и непонимание, как ситуация сложится дальше. Сейчас уже нет паники, и это плюс. Кризис — не единственная для рынка сложность. Выросшие за последние несколько лет конкуренция и предложение, в разы опережающее спрос, не идут на пользу ни старожилам, ни новичкам.