ИЖС: эскроу поможет отрасли «повзрослеть»

«Частная доля» нарастила объемы

В последние три года спрос на загородный образ жизни в Красноярском крае стабильно рос. Если в 2022 в регионе была введена 541 тыс. кв. м ИЖС, то уже год спустя этот объем увеличился на треть — до 699 тыс. «квадратов» (данные Управления Росреестра по региону). Бустером рынка стала ипотека на строительство и покупку частных домов: это относительно новое направление показывало кратный рост.

— 2022 стал ключевым годом, в котором были приняты важные для отрасли решения. Программы с государственной поддержкой, в том числе сельская ипотека с феноменальной ставкой в 3%, стали для ИЖС основным драйвером. В последующие годы спрос укреплялся благодаря повышению стоимости на смежном для нас рынке многоквартирных домов, — говорит СЕРГЕЙ КИМ, руководитель международной группы компаний TIKSAN GROUP, в которую входит компания «Малые этажи».

Переломить восходящий тренд не смогла даже отмена льготной ипотеки в середине 2024. Хорошие цифры по итогам прошлого года показал и ввод ИЖС в Красноярском крае (662 тыс. кв. м — данные Росреестра), и выдача ­ИЖС-ипотеки.

— Россельхозбанк был и остается основным оператором сельской ипотеки в Красноярском крае. В 2024 региональный филиал банка выдал 2,33 млрд руб­лей ипотечных займов на ИЖС. Рост объемов кредитования составил +34,7% к 2023. У рынка ИЖС колоссальный потенциал. И тренд на собственное жилье будет только набирать обороты. Возможно, в перспективе по объемам ввода жилья малоэтажное строительство потеснит традиционные многоэтажки, — считает НАТАЛЬЯ МИХАЙЛОВА, директор Красноярского регионального филиала Россельхозбанка.

Исключением из общего правила стал премиум-сегмент. Состоятельный покупатель загородных «квадратов» предпочел занять выжидательную позицию.

— За последние три года спрос на дорогую загородную недвижимость снизился. В первую очередь из-за роста себестоимости строительства, а значит, и конечной цены объектов. Вторая причина — общая политическая и экономическая нестабильность. Из-за неопределенности многие заказчики перешли в режим сохранения капитала, — детализирует ИВАН МОЛТЯНСКИЙ, руководитель компании, которая развивает под Красноярском коттеджный поселок «Шамони».

Кто в теремочке живет

Вторичный эффект льготной ипотеки на частное домостроение — расширение круга покупателей такой недвижимости. Из категории «не для всех» индивидуальное жилье стремительно перекочевало в категорию «доступно многим». Впрочем, длилось это недолго.

 

— Спрос на ИЖС в Красноярске традиционно высокий, в последние три года мы видели кратный рост. Основные драйверы — доступная ипотека (семейная, сельская). Из-за более выгодной и низкой по сравнению с МКД стоимости квадратного метра жители нашего города предпочитали строительство индивидуального дома, так как основной заказчик такого жилья — семья из трех и более человек. Однако с резким ростом ключевой ставки и приостановкой выдачи по льготным программам спрос так же резко сократился и вернулся к своему обычному состоянию, где основными заказчиками всегда были предприниматели и топ-менеджеры, — рассказывает СЕРГЕЙ БОЛОТИН, генеральный директор компании «ПапаДом».

Игроки рынка отмечают: льготная ипотека действительно стала для ИЖС ветром в спину. Однако желание жить в своем доме и вне города стоит совсем на других китах. В Красноярске спрос на загородную жизнь активно подогревает проблема черного неба.

— Одна из главных причин покупки загородного дома, безусловно, экология — чистый воздух для семьи, в первую очередь для детей. Но есть и причины другого порядка — эстетические и психологические. Многие хотят жить на природе: это гармония и уменьшение стресса. Плюс жизнь «на земле» позволяет по мере необходимости расширять ареал своего обитания. Например, возвести дом нужной площади, добавить к нему участок земли и построить там баню, гараж, бассейн и многое другое, — говорит Иван Молтянский.

ИЖС не для ПМЖ

Трех последних лет стремительного роста ИЖС оказалось недостаточно для того, чтобы решить главные проблемы рынка. Ключевая и не теряющая актуальности десятилетиями — отсутствие за городом развитой инфраструктуры. Участники рынка единодушны: один коттедж в поле не воин.

— Основной и постоянный фактор, сдерживающий рост ИЖС, — это отставание инфраструктуры. Недостаточно организованных поселков, детских садов, школ, деловых центров. Это особенно важно для молодых семей — одних из главных покупателей ИЖС. Высокую ключевую ставку считаю скорее временным ограничением. А вот существенный рост стоимости строительства — фактор, который только набирает обороты, но уже отражается и еще отразится на развитии рынка, — говорит Сергей Болотин.

Сергей Ким добавляет: отсутствие необходимой инфраструктуры не дает сформироваться культуре загородного проживания. Поэтому жилье «на земле» многие воспринимают как дом выходного дня, в лучшем случае — как летнюю резиденцию.

— В нашем регионе мало мест, которые качественно закрывают базовые потребности человека и его семьи, в первую очередь это детские сады и школы, магазины, пункты первой медпомощи. Соответственно, мало кто готов рассмат­ривать загородную жизнь как полноценную. Так, ожидаем, что в 2025 основными для нашей компании заказчиками станут семьи, которые видят в загородной недвижимости место проведения выходного дня. Такому заказчику нужен небольшой дом площадью 120…180 «квадратов».

Ставка на эскроу‑трансформацию

Дефицит развитой загородной инфраструктуры во многом является частным проявлением глобальной проблемы. Рынок ИЖС в России формировался хаотично, а законодатель обратил на него внимание лишь недавно. Из-за отсутствия системного подхода и четких регламентов загородное домостроение застряло в «пубертате» без возможности повзрослеть. Риски «трудного возраста» несут все его участники: покупатели и банки рискуют финансово, а игроки рынка ИЖС и сфера в целом — как минимум репутационно.

— Рынок ИЖС в основной своей массе — это самострой. И он особо никак не регулируется, дома получаются сильно разные — и в качестве, и во внешнем виде. Это создает риски и для покупателей, и для банков в плане определения реальной стоимости такой недвижимости. Простой пример: при покупке квартиры нет риска разрушения или деформации несущих конструкций, а вот в случае самостроя никаких гарантий нет. Поэтому так же, как в многоэтажном строительстве, для ИЖС необходимо разработать регламенты и типовые решения в проектировании (не только конструкционные, но даже архитектурные). И лицензировать строителей, — считает Иван Молтянский. 

Сергей Болотин говорит: важный шаг к обелению и взрослению ИЖС-рынка — распространение на строительство частных домов схемы эскроу-счетов. Однако реализация этой идеи пока оставляет желать лучшего.

— Правительство делает уверенные шаги к тому, чтобы сделать рынок ИЖС более понятным и прозрачным. Как системный застройщик мы поддерживаем эту инициативу, однако, как это часто бывает, реализация хромает. Яркий пример — закон об эскроу-счетах, который был разработан без участия профессионалов рынка и учета его специфики. Как следствие, многие компании, которые не смогли «слезть с иглы» шестимиллионных ипотечных заказов, потеряли источники финансирования. Началась волна банкротства таких застройщиков, в их числе и старожилы рынка. Тем не менее введение эскроу приведет к систематизации отрасли и укрупнению игроков. А значит, и к появлению понятных и проработанных проектов с гарантированным результатом и вниманием к инфраструктуре.

Обратная сторона эскроу в ИЖС — увеличение стоимости проектов. Эксперты допускают, что возведение загородного дома может подорожать до 25%.

— Более точно спрогнозировать влияние эскроу-счетов на рынок ИЖС можно в марте 2025, именно тогда будут приняты окончательные решения о работе этого механизма и определены банковские лимиты. На текущий момент прогнозируем снижение объемов ввода ИЖС и увеличение его стоимости в лучшем случае на 5…10%. Массовое внедрение эскроу сформирует отложенный спрос и запустит трансформацию рынка с фокусом на прозрачную работу (подобную трансформацию в свое время проходил рынок многоквартирных домов). Это приведет к появлению более качественных локаций для проживания, однако их количество не будет большим, — считает Сергей Ким.

Это мнение разделяют и представители банковского сектора, от которых сегодня напрямую зависит будущее рынка индивидуального жилищного строительства.

— Защита прав дольщиков стала основой развития рынка квартир. Мы предполагаем, что она также станет драйвером роста ИЖС и позволит сделать качественный рывок в развитии частного домостроения. Ожидаем, что в 2025 сегмент ИЖС будет развиваться: это обусловлено спросом на загородный образ жизни, поддержкой со стороны государства, а также стандартизацией и внедрением проектного финансирования и счетов эскроу, — резюмирует ПОЛИНА МЕДВЕДЕВА, руководитель офиса Банка ДОМ.РФ в Красноярске.

Почему девелоперы не идут в ИЖС

Новой главой в развитфии ИЖС обещал стать выход на этот рынок крупных девелоперов многоквартирного жилья. Почему эти инициативы и планы так и не дошли до реализации? «ДК» спросил об этом застройщиков Красноярска.

Автор проекта: Наталья Повольнова 

Еще больше свежих новостей на ТГ-канале

Читайте по теме:

У «Лемана Про» в Красноярске строят новый ЖК из трех высоток

«Культбытстрой» приступил к строительству нового жилого комплекса на ул. Калинина. Компания приобрела участок площадью более 18 тыс. га на торгах, объявленных ДОМ.РФ.

Две высотки построят в Красноярске на ул. Норильской до конца 2027

Строительная компания «Сэм и К» приступила к возведению ЖК «Остров на Норильской». Судя по представленным эскизам, комплекс будет состоять из двух 17-этажных домов.

Объем работ в сфере строительства в Красноярском крае вырос на 15,3%

В Министерстве экономики и регионального развития подвел итоги социально-экономического развития края за 10М 2024. Наибольший рост показали строительство и производство мяса крупного рогатого скота.

Как решить жилищный вопрос при высоких ставках на ипотеку

Растущая ключевая ставка и дорожающая ипотека вынудили многих отложить решение жилищного вопроса. Мы спросили у экспертов, стоит ли ждать «оттепели» и как понять, что пришло время для покупки жилья.

Более 60% построенного в Красноярском крае жилья пришлось на ИЖС

Частные дома превалируют в объемах ввода в эксплуатацию в регионе.

Что нам стоит дом построить?

Эту строчку из песни, заканчивающуюся словами: «Нарисуем — будем жить», наверное, знает каждый. А ведь точно: когда человек задумывается о загородном жилье, его воображение тут же рисует дом.