«Планета», «Июнь», «Квант»: как красноярские ТРЦ выживают в условиях экономического спада

О том, почему ТРЦ приходится пересматривать стратегии, какие форматы оказались в зоне риска и какие ниши остаются свободными, DK.RU поговорил с Сергеем Смирновым, руководителем компании по управлению коммерческой недвижимостью Level.

Сергей, если описывать одним словом то, что сейчас происходит на рынке торговых центров Красноярска, что бы вы выбрали?

— Трансформация. Это не просто ротация арендаторов, а глубинный и сложный процесс с неочевидным финалом. Меняется потребительское поведение, логистика, отношение людей к деньгам. И все это неизбежно отражается на инфраструктуре: уже существующие здания получают новое назначение.

Сегодня ТРЦ делает ставку на торговлю и развлечения, завтра на этих же площадях может появиться медицинский кластер, через десять лет — образовательный.

Это неизбежный процесс, через который проходят все города мира. Недвижимость — актив, который нельзя перенести, но можно переосмыслить. Экономика диктует спрос, а спрос определяет, каким быть объекту.

Сейчас каждый крупный ТРЦ Красноярска идет своим путем. Какой из этих сценариев выглядит наиболее устойчивым, а какой — самым рискованным?

— ТРЦ «Планета» — пионер рынка. Он не меняет функционал, а усиливает те категории, которые работают: развлечения, общепит, досуг. Девелоперы комплекса (компания MALLTECH — Прим. ред.) задают тренды не только в городе, но и по стране. Их маркетинговая команда всегда на шаг впереди — и это сильная сторона проекта.

«Июнь» выбрал другой сценарий — полную смену концепции. Сегодня это уже не классический торговый центр, а специализированное пространство товаров для дома и интерьера.

По сути, из-за реконцепции «Июня» с рынка «ушло» 60 тыс. «квадратов» традиционной торговли одеждой и обувью. С одной стороны, у покупателя стало меньше выбора в этих категориях. С другой — появилась новая, четко оформленная товарная категория «все для дома и интерьера».

«Комсомолл» сейчас в большей степени про досуг, торговли там осталось по минимуму. К такой трансформации ТРЦ подтолкнула рыночная реальность: падение покупательской способности, изменение потребительских привычек, рост онлайн-торговли.

Правда, «Планета» сделала этот шаг осознанно и с опережением. А «Июнь» и «Комсомолл» — не скажу, что от безысходности, а, скорее, чтобы не проиграть в конкуренции с лидером и занять свою нишу.

Вы сказали про ниши. Какого формата или проекта, на ваш взгляд, сегодня не хватает красноярскому рынку ТРЦ?

— Объективно не хватает современного семейного центра. Красноярск — город-миллионник, а приехать с ребенком, чтобы разом и одеть, и обуть, и развлечь, и заодно чему-то научить — некуда. Нет ни одного центра, где все это собрано под одной крышей. При этом потребность огромная, говорю об этом как многодетный отец.  

То же касается спортивных товаров, индустрии отдыха, фитнеса. Свободные ниши есть, но их никто не закрывает. И те, кто это сделает, получат лояльного потребителя и стабильный трафик.

Одно время казалось, что будущее рынка ТРЦ за районным объектами — открылся «Зеленый» и «Покровsky». Почему торговые центры такого формата не получили широкого развития?  

— Я думаю, такие объекты в Красноярске обязательно появятся. Все упирается не в желание, а в экономику и градостроительную логику. Возьмем «Белые Росы» — микрорайон активно застраивается, люди приобретают там квартиры, а делать покупки и проводить время с семьей негде. Одна из перспективных площадок для возведения ТРЦ в этом районе — «пяточек» на съезде с Николаевского моста.

Но строительство — это не волшебство. Это экономика проекта, ставки, риски, доверие инвесторов. Федеральные девелоперы сейчас не горят желанием заходить в регионы — слишком много неопределенности.

Все, что появляется сегодня, — инициатива местных игроков. И это неплохо. Местные гибче, быстрее адаптируются, знают, где и что болит, и не боятся пробовать новое. А там, где местные нащупают успешную модель, со временем подтянутся и федералы.

Как в этой трансформации рынка чувствуют себя старые объекты — ТК «Квант», ТК «На Свободном»?

— Они живут в той же логике, что и остальные: тоже ищут себя. Рядом с «Квантом» идет реновация здания бывшего «Ростелекома» — возможно, это создаст новую точку притяжения и даст толчок всему кварталу. Но тягаться с «Планетой» в классической торговле «старожилы» не смогут. Им нужно свое лицо. Например, спортивно-развлекательный формат — с учетом долгой сибирской зимы это могло бы быть востребовано. Или сделать из «Кванта» аналог испанской El Corte Inglés (крупная сесть универмагов — Прим. ред.): качественный эконом-сегмент, где можно купить все для дома, одежду и обувь, провести время. Но такой формат — не про арендный бизнес.

Собственник сам должен стать оператором, сам формировать ассортимент, сам отвечать за товар. Трансформация сознания владельца — процесс гораздо более сложный, чем смена вывески. И не все на это готовы. 

«Галерея Енисей», на месте которой открылся Национальный центр «Россия» — пример кардинальной смены назначения объекта. Это приговор рынку или закономерный итог?

— Это как раз то, о чем я и говорю. Это не приговор, это один из сценариев трансформации. Вариантов использования этого здания было много. Мы, например, через Торгово-промышленную палату обсуждали идею запуска на этих площадях постоянного представительства иностранных компаний. Но без государства такой проект не реализовать.

Сегодня объект перешел под крыло правительства края. Скорее всего, со временем там также будут проходить форумы, крупные международные события. Для города и региона — это имиджевая история.

С точки зрения чистой бизнес-эффективности — это не самый выгодный сценарий. Но он есть, и он работает. И это тоже трансформация, просто другого рода.

Сегодня новости о закрытии магазинов стали «скучным вторником». Часто слышишь, что арендаторы уходят из ТЦ из-за высоких ставок. Аренда действительно стала неподъемной?

— Это слишком простое объяснение. Ставка важна, но это не главное. Бизнес идет туда, где есть люди и продажи. Ставка — это расходы, которые нужно покрыть. Если аренда съедает 40…50% выручки — проблема не в ставке, а в том, что продаж почти нет. По малому бизнесу ставка действительно бьет больнее — они работают в самой гуще трафика и платят за это. Но корень зла — падение продаж, а не рост аренды.

Сейчас, при высокой ключевой ставке, человеку выгоднее положить деньги в банк, чем купить что-то серьезное. Образуется отложенный спрос. Когда-нибудь он хлынет на рынок. Но предприниматели живут сегодня. Если они закрываются — значит, они просто не верят в завтра.

А что происходит со стрит-ритейлом на фоне всех этих изменений — он в плюсе?

— Нет, как раз наоборот. Он тоже меняется коренным образом. И речь не про ротацию арендаторов — это будничные процессы. Симптоматично, что с площадей уходят арендаторы-старожилы. Показательный пример — закрытие магазина «Лэтуаль» на пересечении пр. Мира…ул. Горького. Не ошибусь, если скажу, что он проработал там 15+ лет. И таких историй много, просто они не всегда бросаются в глаза, но свидетельствуют об очень важных рыночных процессах. 

К слову, на рынке продажи объектов ситуация не менее симптоматичная. Тут тоже есть перекос, а ожидания продавцов часто завышены. Сейчас все чаще на рынке появляются объекты, которых давно не было в открытой продаже, и собственники хотят получить за них цену, которая не имеет ничего общего с реальной экономикой.

Да и спрос на аренду не подтверждает завышенных ожиданий. Ставки не растут, рынок ищет равновесие. Для многих из тех арендодателей, кто резко повысил ставки в конце прошлого года, сегодня это решение обернулось пустующими площадями. 

Отдельная тема — коммерция в жилых домах. Здесь нет четкого баланса между тем, что можно открывать, а что должно находиться в отдельно стоящих зданиях. В результате помещения в новостройках нередко решают не те задачи, для которых они предназначены.

Если не выстроить эту систему, мы рискуем получить город из пунктов выдачи заказов и пустующих торговых центров. А это проигрыш для всех: и для жителей, и для бизнеса, и для городской среды.

Читайте по теме: 

В Красноярске заработал «Термолэнд» с бассейнами, фитнесом и СПА

Большая часть пространства закрытая, но некоторые локации будут работать под открытым небом.

Красноярский «Июнь» в 2026 переформатируют в ТРЦ с мебелью и товарами для дома

ТРЦ «Июнь» в Красноярске наконец-то удалось продать. Новый собственник планирует сделать из него торговый центр с магазинами мебели и товарами для дома.

Национальный центр «Россия» откроется в Красноярске в середине декабря

Красноярский край стал одним из пяти субъектов РФ, где появятся такие пространства. Рассказываем, что там разместится

ТК на «Свободном» в Красноярске сменит название

Также запланирован еще ряд изменений, часть которых намечена на следующий год.