Девелопмент смыслов: какую недвижимость выбирает бизнес

До недавнего времени девелопер отвечал только за жилые башни, а их сервисное наполнение отдавалось стихийному рынку.

Сегодня лидируют проекты, где социальная и коммерческая инфраструктура — равнозначный элемент архитектуры. «Деловой квартал» исследует, как застройщики Красноярска планируют сервисные хабы еще до появления на площадке первого крана.

«Обольстить» сервисом

Ткань города во многом сшивается первыми этажами, где частная жизнь встречается с публичной. Когда коммерческие помещения и досуговые кластеры проектируются синхронно с жилой частью, это решает сразу две задачи новостроек: «мертвые» первые этажи и маятниковую миграцию. Вместо того чтобы заставлять жителей ехать в центр за ланчем, к врачу или везти ребенка на развивающие занятия, девелопер создает замкнутый внутри, но одновременно и открытый во внешний мир сценарий жизни. Улица становится контролируемой и безопасной, а район получает собственную идентичность и экономику. Поэтому грамотно спроектированная инфраструктура на старте — маркер зрелости продукта, который напрямую влияет на ликвидность лотов и лояльность покупателей, готовых платить за качество среды.

При этом большинство застройщиков создают полноценную инфраструктуру вокруг площадей для жизни, потому что их вынуждает конкуренция на сжатом рынке, отмечает Антон Шаталов, архитектор, управляющий партнер компании «Проектдевелопмент». Эксперт подчеркивает: когда у человека уже есть первое жилье, дальнейший выбор он сделает в пользу качества жизни.

Надо «обольстить» покупателя сервисами, общественными пространствами и ландшафтным дизайном, наличием школы и близостью детского сада, благоустроенной территорией. За 20 лет дешевой ипотеки и доступного жилья ниша экономкласса оказалась переполнена, и теперь люди бегут оттуда, потому что не могут припарковаться и отдать детей в школу. На мой взгляд, конкурировать не ценой квадратного метра, а содержанием продукта — это единственно правильный путь для девелопера, — говорит Антон Шаталов.

Еще несколько факторов, которые повлияли на выбор стратегии «от квадратов к инфраструктуре», — прямая экономическая выгода, а также перемены в регламентах и законодательстве. Первые этажи зданий выгодней продавать как коммерческую недвижимость, что снижает стоимость жилья, считает Евгений Зыков, архитектор . А создание детских объектов обусловлено в первую очередь регламентными ограничениями и социальной нагрузкой на строительный бизнес.

Красноярск несколько лет с трудом выходил из крутого пике: на протяжении десятилетий в городе не строили практически ничего, кроме жилья. Ни детских садов, ни школ, ни поликлиник. Только то, что можно было продать как можно быстрее, лучше всего — до начала строительства. Несмотря на то что наличие детских учреждений резко повышает привлекательность жилья, для застройщиков строительство школ «в дар» городу — жест мецената, который не очень распространен среди девелоперов. Тем не менее можно радоваться тому, что такие немногочисленные случаи в Красноярске есть, — говорит Евгений Зыков.

Места только для «гигантов»?

Тем не менее инфраструктурный подход к девелопменту не обходится без подводных камней и нюансов. Они влияют не столько на конечного потребителя, сколько на непосредственных игроков отрасли.

Сегодня застройщикам проще отдать под коммерцию все первые этажи, переложив ответственность за переизбыток нежилых площадей на инвесторов, которые рискуют несколько раз обанкротиться, не найдя подходящий формат бизнеса в микрорайоне. Есть варианты, проверенные зарубежной практикой, когда первые этажи становятся максимально привлекательным жильем за счет пристроенных двориков-террас и своих самостоятельных входов в квартиры. В наших реалиях эта типология не получила распространения: маркетологи застройщиков считают, что это риск, но мое мнение — такое жилье имеет потенциал стать популярным в перспективе, — считает Евгений Зыков.

Также эксперт обращает внимание на сложность, которая кроется в возведении детских садов и школ. Он отмечает: чтобы отдать застройщику строительство таких учреждений в микрорайоне, площадь под застройку должна быть около 20 гектаров, а таких земельных участков в городе не так много. При этом количество застройщиков, которые готовы брать в работу такие крупные лоты, тоже невелико.

Борьба с точечной застройкой, которая имеет массу позитивных результатов, приводит к тому, что на рынке остаются только самые крупные игроки, что не всегда хорошо с точки зрения развития добросовестной конкуренции, — говорит Евгений Зыков.

Озеро и бульвары для променадов

Девелопмент смыслов: какую недвижимость выбирает бизнес 1

Жилой комплекс «Метрополис», строительная компания «Сибагропромстрой»

«Метрополис» спроектирован как «город в городе»: здесь изначально была заложена инфраструктура, необходимая для комфортного проживания, активного отдыха и проведения досуга взрослых и детей. Например, две башни «Метрополиса» объединены между собой деловым центром, также внутри размещены фитнес-зал и ресторан. Кровлю на крыше коммерческой части между домами сделали эксплуатируемой и открыли для посещения. Еще один элемент, который сегодня уже входит в «базовый набор» комплектации жилых комплексов, — подземная парковка.

Девелопмент смыслов: какую недвижимость выбирает бизнес 2

Микрорайон SCANDIS OZERO, СЗ «КОМПАНИЯ «АРБАН»

В центре SCANDIS OZERO разместили рукотворный водоем с водяной мельницей, мини-водопадами и игровыми зонами, а зимой он превращается в каток с новогодней елью. Рядом с домами вдоль улицы Молокова расположили cквер SCANDIS — общественное пространство с локациями для детей, велодорожками, площадками для собак и зонами отдыха. Также для микрорайона на этапе проектирования запланировали размещение двух детских садов на первых этажах ЖК.

Девелопмент смыслов: какую недвижимость выбирает бизнес 3

Жилой комплекс «Бизнес-квартал», УСК «Сибиряк»

Застройщик подчеркивает, что в проекте нет одинаковых зданий и типовых новостроек — пространство объединяет лишь общий дизайн-код. Весь первый этаж спроектирован под коммерческие помещения. Также в «Бизнес-квартале» создали зеленые бульвары для прогулок: они оборудованы зонами отдыха, детскими и спортивными площадками. Треть общей площади района занимают деревья, кустарники и цветники. Здесь много пешеходных зон для прогулок, а также есть точки притяжения в виде памятников, скульптур и художественных объектов.

Девелопмент смыслов: какую недвижимость выбирает бизнес 4

Прогресс-кварталы «Перемены», СЗ «Конструктив Девелопмент»

Прогресс-кварталы «Перемены» размещены в шаговой доступности от парка «Сибсталь», акватермального комплекса «Сибирские термы» и крупных гипермаркетов. На первых этажах расположены помещения для уличного ретейла и заведений сферы услуг. Территория прогресс-кварталов оборудована мультиформатными дворами, прогулочным бульваром с фонтаном и многоуровневым паркингом. В 2026 по соседству будет сдана общеобразовательная школа на 1,2+ тыс. учеников.

Девелопмент смыслов: какую недвижимость выбирает бизнес 5

Сити-район «Южный берег», строительная группа «СМ.СИТИ»

Одна из ключевых достопримечательностей района — пешеходный бульвар Экзюпери: летом он наполнен зеленью, а зимой украшен праздничной иллюминацией. На улицах «Южного берега» проходят организуемые застройщиком выставки, концерты, перформансы, тренировки на открытом воздухе. Закрытые дворы оборудованы детскими и спортивными площадками. Сити-район спроектирован так, чтобы по бульварам было комфортно передвигаться пешком.