Ипотека без права на ошибку: как новые законопроекты меняют стратегию заемщиков

По данным на март 2026, общая просроченная ипотечная задолженность в России превысила 265 млрд рублей. Рост просрочки связывают с кредитами, выданными в 2023...2024 заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом. При этом в апреле вступили в силу изменения в закон «О несостоятельности (банкротстве)». Теперь после продажи единственного ипотечного жилья гражданину-банкроту полагается 10% от вырученной суммы, которые можно направить на первоначальный взнос по новой, более доступной квартире или на аренду жилья после банкротства.

Анастасия Гилле подчеркивает, что такие процессы — результат «мыльного пузыря», когда рынок был очень активным, а ставки низкими.

Покупатели приобретали жилье с большим завышением без первоначального взноса. Но если человек не смог накопить 10% от 5 млн, ему очень сложно будет отдать эти 5 млн. Либо же ипотека давалась на период строительства под 0,1%, а затем платеж шел по нормальной ставке. К тому моменту многие потеряли работу в связи с автоматизацией и оптимизацией, выросли цены и увеличились расходы», — говорит юрист-риелтор.

Чтобы избежать изъятия жилья, есть несколько стратегий:

• Реструктуризация кредита. Банки могут предложить должникам изменение условий ипотеки: снижение процентной ставки, увеличение срока кредитования, отсрочку платежа
• Кредитные каникулы. Заемщику могут «заморозить» выплаты на срок до шести месяцев
• Рефинансирование. Получение нового кредита под более низкий процент для погашения текущего долга
• Мировое соглашение с банком. При банкротстве можно попытаться сохранить квартиру, заключив отдельное мировое соглашение или план реструктуризации
• Продажа жилья до обращения в суд. Некоторые должники самостоятельно продают недвижимость для погашения кредита, чтобы избежать принудительного изъятия

По мнению Анастасии Гилле, профессиональный риэлтор может и должен влиять на выбор клиента с учетом всех нюансов.

Анастасия Гилле, ипотечный брокер, юрист-риелтор:

— Моя клиентка очень хотела новостройку с завышением, но в ее случае можно было брать только старый жилфонд со средним ремонтом. Она смирилась с обстоятельствами и совершила покупку, но была очень недовольна: ипотека вышла на 30 лет вместо 15, а платеж — 23 тыс. рублей вместо 46 тыс. Рассчитывала закрыть быстро, но год спустя потеряла работу. Семейный бюджет уменьшился, при этом хватило на ипотеку без каникул и просрочек. А в ином случае могла бы остаться без квартиры, с банкротством и поиском аренды для себя и троих детей. Болезни, отпуска, школы, инфляция — все это напрямую влияет на выплаты, и при покупке квартиры в ипотеку нужно примерно представить свои возможности на лет 15 вперед, — резюмирует Анастасия Гилле.

РЕКЛАМА ЗАГ6 Erid 2W5zFJDZZ61 ИНН 190203288360, ИП Гилле Анастасия Валентиновна

Читайте по теме:

Рынок недвижимости Красноярска `2026: кратный рост или мощное падение? Отвечает эксперт ДК

Как трансформируется рынок недвижимости в Красноярске за этот год, стоит ли сейчас приобретать жилье и какие программы могут помочь в более комфортной покупке «квадратов» — объясняет эксперт DK.RU.

Повторит ли Красноярск сценарий «Самолета»? Эксперты о том, что ждет рынок новостроек

Кейс строительной группы «Самолет» вскрыл серьезные проблемы рынка новостроек. Грозит ли кризис красноярским застройщикам — в опросе DK.RU.

Дом за семью печатями: как застраховать покупку недвижимости в Красноярске

Юрист-риэлтор, эксперт DK.RU, объясняет, как не лишиться приобретенной недвижимости из-за мошеннической схемы с оспариванием купли-продажи через суд.

Надежный ход: как провести безопасную сделку с пожилыми собственниками в Красноярске

DK.RU выяснил у юриста-риелтора главные принципы безопасной сделки купли-продажи жилплощади с собственниками пенсионного возраста. Делимся ключевыми правилами.