Налог на недвижимость обрушит цену жилья

В Москве стоят целые кварталы с пустыми домами и офисами, которые строили не для того, чтобы получать деньги от аренды или продажи квадратных метров, а для использования этого недвижимого актива в качестве залога. Для этих целей строились типовые сооружения, под которые на западе получались дополнительные кредиты. Это привело к тому, что рынок недвижимости развивался не как отрасль продаж и услуг, а как платформа для финансовых операций. И так как в этот сектор шел основной приток капиталов, это вызывало стремительный рост цен на жилье и офисы в двухтысячные годы. В этом и состояла специфика рынка недвижимости последних 15 лет в России и 30 лет в западных странах.
Сегодня с точки зрения финансового кризиса и развития рынка недвижимости, мы оказались заложниками этой схемы. Строительная отрасль в двухтысячные развивалась быстрей других сфер экономики, поэтому и темпы спада развития из-за кризиса у нее будут выше. Отсюда вывод, что недвижимость будет падать в цене. Это не случится молниеносно, а будет происходить очень медленно. И может даже заключаться в том, что если вы хотите продать квартиру быстро, то вам нужно согласиться с ценой ниже рыночной на 20-30%. В ином случае, ее просто никто не купит.

Не исключено, что в результате это спада, в строительной отрасли жизнь значительно облегчится. Застройщикам принципиально важно работать много и быстро. Обороты в компаниях должны быть большими. И их совершенно не устраивает ситуация, при которой дом они уже построили, и перед тем как начать работать над новым объектом, они вынуждены ждать, пока владельцы этого дома распродадут все квартиры.

Еще одним фактором, который ускорит процесс снижения стоимости квартир на рынке, может стать налог на недвижимость. В нашем государстве денег очень мало и будет еще меньше, если начнутся проблемы с ценами на нефть. Поэтому  уже сейчас федеральное правительство начинает искать дополнительный источник дохода. Самый простой вариант – это недвижимость. Я склонен считать, что если не в этом году, то точно уже в следующем будет принят закон о налогообложении недвижимости. Теоретически можно его принять грамотно, но всем известно, что в России все делается абы как, поэтому, скорее всего, закон будет принят в идиотской форме. Иными словами, сильнее всего будут облагать налогом тех самых бабушек, которые живут в Москве в крупногабаритных квартирах, полученных еще при Советской власти. Налог будет считаться, исходя из рыночной стоимости квартиры. Что будут делать бабушки? Продавать свои большие квартиры. Продаем трехкомнатную, покупаем однокомнатную. Или другой вариант - сдаем «трешку», снимаем «однушку». И то и другое будет влиять на структуру рынка. Спрос перераспределится в сторону дешевого жилья, элитные и эксклюзивные квартиры останутся невостребованными. Банки начнут принципиально менять ипотеку, делая ее доступной для большинства граждан.

Сейчас строительство - чуть ли не единственная в России отрасль, которая целиком работает внутри страны. Теоретически, какие-то стройматериалы можно покупать на западе, но практически все производства у нас собственные. Пока государство рассматривает эту отрасль как приложение к коррупционным финансовым спекуляциям, способ получения откатов и взяток при выдаче земельных участков, подключении к коммуникациями т.д. Но по мере развития кризиса ситуация будет меняться. Правительство не может не чувствовать, что строительство может стать еще одним локомотивом для экономики. И очень может быть, что жизнь застройщиков станет даже лучше, чем была в начале двухтысячных годов.

Колонка написана на основе выступления на аналитической бизнес-конференции «Новая экономическая реальность 2012»