Ипотека: последний вагон или окно возможностей?

Возможно, это означает, что сфера жилой недвижимости находится на пороге серьезной трансформации.

В Банке ДОМ.РФ за 1П2026 объем выдачи ипотеки вырос на 56% по сравнению с АППГ и составил 73 млрд рублей. Июнь демонстрировал рекордные показатели относительно прочих периодов года: в этот месяц было выдано 25 млрд рублей.

Банк ДОМ.РФ отмечает, что рынок становится более сбалансированным и фиксирует рост доли рыночной ипотеки. Если в январе на нее приходилось 3% общего объема выдач банка, то в июне — уже 39%.

Эти процессы — результат нескольких факторов: постепенного снижения ставок по рыночным программам и реализации отложенного спроса, а также изменения условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 (ключевое нововведение можно сформулировать как «одна семья — одна ипотека»).

Клиенты, которые раньше откладывали покупку, сейчас возвращаются к сделкам, так как условия становятся более комфортными. Вместе с тем спрос на госпрограммы сохраняет устойчивость, становясь более адресным.

В целом, по оценкам разных источников, спрос на семейную ипотеку в России в июле достиг максимального показателя с конца января. Напомним, в начале года было анонсировано ужесточение условий программы, что спровоцировало ажиотажный спрос. 

Однако уже летом стало известно, что правительство РФ перенесло сроки изменения условий программы «Семейная ипотека» с 1 июля на 1 октября 2026. 

Эксперты отрасли полагают, что изменения на рынке происходят еще и потому, что красноярцы преодолели психологический барьер и готовы совершать покупки, стоявшие на паузе. 

Взвешенный выбор 

Изменения в программе «Семейная ипотека», которые ожидались с 1 июля, действительно подстегнули часть покупателей запрыгнуть в последний вагон. Июнь был очень активным и нервным, говорит Жанна МАЛАХОВА, руководитель ипотечной службы агентства «Аревера-недвижимость».

В долгосрочном периоде ситуация остается более спокойной. Рынок ипотечного кредитования в Красноярском крае чувствует себя уверенно, без взрывного роста или охлаждения, объясняет Сергей ЖУРАВЛЕВ, управляющий Отделением Красноярск Банка России. С начала года общий ипотечный портфель в регионе прибавил чуть больше 2% и к началу лета достиг 408 млрд рублей. Рост идет плавно, в среднем около 0,5% ежемесячно — никаких резких скачков не наблюдается, что является признаком адаптации рынка к текущим условиям.

Тем не менее на рынок края оказывают влияние общероссийские тенденции. 

Основной драйвер спроса сегодня — возможные изменения в ближайшем будущем. Покупатели жилья активно интересуются жилищными кредитами на фоне возможных корректировок в программе «Семейная ипотека» с 1 октября этого года. Люди стремятся успеть зафиксировать текущие льготные условия, поэтому мы полагаем, что в ближайшие месяцы повышенный интерес к госпрограмме будет сохраняться, — уточняет Сергей Журавлев. 

Положение дел в регионе схожим образом оценивают и другие эксперты.

Елена АКЧУРИНА, руководитель красноярского офиса Банка ДОМ.РФ, говорит: ситуация совпадает с общей тенденцией по стране.

В первом полугодии 2026 банк выдал 839 млн рублей ипотечных кредитов. Это на 105% больше, чем за тот же период прошлого года. Доля рыночных программ в Красноярском крае в июне достигла 42%. Мы ожидаем дальнейшего роста ипотечных выдач. Снижение ставок будет делать ипотеку доступнее, способствуя реализации отложенного спроса, а программы с господдержкой продолжат выполнять свою задачу по адресной помощи семьям. 

Что касается отсрочки июльских изменений по семейной ипотеке, то это дает всем участникам достаточное временное окно для осознанного принятия решений. Клиенты могут выходить на сделки, взвешенно выбирая объекты, рассказывает Галина ТУГОЛУКОВА, заместитель директора по работе с партнерами агентства недвижимости «Этажи» в Красноярске. 

Психологический барьер преодолен 

Несмотря на точечное улучшение, в целом ипотека остается для большинства красноярцев слишком дорогой, поэтому люди ищут различные пути решения проблемы. 

— В этих условиях драйвером продаж становятся ипотечные программы при поддержке государства, в частности, самая популярная — семейная. В нашем портфеле льготные ипотечные кредиты составляют до 80% всех продаж. Однако параллельно прорабатываются и инструменты совершения покупок по базовым ставкам. Например, застройщики совместно с банками создают возможность купить квартиру путем субсидирования ипотеки. Механизм здесь такой: застройщик берет на себя расходы по снижению базовой ставки на 6% и более. Так покупатель получает комфортный ежемесячный платеж, а значит, может позволить себе обслуживать кредит и совершить покупку. Хороший работающий инструмент также — «комбоипотека» (комбинированная ипотека). Эта схема кредитования позволяет объединить в одном договоре две части: льготную и рыночную. Средневзвешенная ставка помогает приобрести квартиру большей площади, — комментирует Галина ЧУПИНА, директор по продажам УСК «Сибиряк». 

В компании «Аревера» уточняют, что при необходимости в доплате при решении жилищного вопроса, как правило, используются два основных варианта. Покупатели либо становятся участниками льготной программы (семейной, ИТ, Дальневосточной — при условии, что они соответствуют требованиям), либо берут обычную рыночную ипотеку. В последней сейчас ставка варьируется в пределах 16,7...20% годовых. 

Мы наблюдаем следующую динамику. С 2018 по 2023 доля ипотечных сделок составляла 50...70%, начиная со 2П2024, и в течение года происходило снижение доли ипотечных сделок. Сейчас рынок вновь оживает. В целом люди психологически уже привыкли к таким ставкам, доля ипотечных сделок по этим условиям растет, — конкретизирует Жанна Малахова. 

Тенденцию подтверждают и другие эксперты. По данным Красноярского Отделения Банка России, красноярцы все чаще обращаются за рыночной ипотекой. При этом банки последовательно реагируют на смягчение денежно-кредитной политики и корректируют свои предложения. Если в мае 2025 на долю рыночных программ приходилось чуть меньше трети всех выдач, то сегодня этот показатель превысил половину. Средняя рыночная ставка в мае 2026 опустилась до 17,7% — почти на один процентный пункт ниже апрельского значения и сразу на шесть процентных пунктов ниже, чем год назад. Снижение более чем заметное.

Ключевой вопрос — устойчивость этого тренда. Мы видим, что точечные меры поддержки работают эффективнее, чем широкое предоставление льгот без ограничений. Важно, чтобы госпрограммы помогали тем, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, например, семьям с детьми, молодым специалистам, работникам бюджетной сферы, а не превращались в универсальный инструмент для всех категорий заемщиков. Именно адресный подход, по нашему мнению, позволяет избежать излишнего разгона цен на первичном рынке. Для долгосрочного и значимого удешевления рыночной ипотеки необходимы два условия: снижение доли льготных программ и устойчивое замедление инфляции и ее закрепление вблизи целевого уровня в 4%. Это создаст базу для дальнейшего планомерного снижения рыночных ставок и восстановления доступности жилищных кредитов, — поясняет Сергей Журавлев. 

«Железобетонная инвестиция»

При оценке положения сферы в 2026 большинство экспертов склонны воздерживаться от излишнего оптимизма, но не исключают оживления на рынке ипотеки с 2027. 

По прогнозам Банка ВТБ, уже по итогам 1П2026 ипотечные выдачи показывают высокий результат в сравнении с предыдущими годами, начиная с 2023. При этом отмечен рост в сегменте рыночной ипотеки. По оценке банка, ее доля в общем объеме выдач во 2П2026 достигнет паритета со льготной и в дальнейшем будет только расти. 

Постепенное смягчение ставок по рыночным программам вслед за сигналами Банка России становится главным фактором перелома тренда. Те заемщики, которые откладывали покупку жилья в период высокой ключевой ставки, возвращаются на рынок, который постепенно приходит в сбалансированное состояние. Это создает предсказуемую среду для всех участников: банки могут увереннее планировать фондирование, застройщики — запуск новых проектов, а заемщики — долгосрочные обязательства, — поясняет пресс-служба банка. 

Агентство недвижимости «Этажи» также подтверждает рост числа сделок на вторичном рынке, который наблюдается уже сейчас. 

Мы видим постепенное снижение базовых рыночных ставок, хотя и не столь быстрое. По некоторым прогнозам, ключевая ставка может достигнуть 13% к концу года. Исходя из нашей практики, ставка ниже 15% уже перестает быть заградительной для заемщиков. Соответственно, при ключевой ставке 13% рыночные могут сложиться на уровне около 15%, что в сочетании с традиционной активизацией, которая происходит на рынке недвижимости в последнем квартале года, обеспечит дополнительный импульс для усиления спроса, — говорит Галина Туголукова. 

Более выраженную динамику эксперт ожидает в 2027. Прогнозируемое снижение ключевой ставки до 9...10% запустит реализацию отложенных сделок. Люди, которые ранее отказывались от покупки из-за высоких платежей по кредитам, начнут выходить на рынок. 

При этом исторически снижение ставок и рост спроса ведут к повышению цен на недвижимость, что сохраняет ее инвестиционную привлекательность. Рекомендуем рассматривать текущий период как окно возможностей: приобрести объект сейчас по более высокой ставке с последующим рефинансированием под низкий процент и выиграть на разнице в цене квартиры, так как в 2027 рост стоимости жилья практически неизбежен, — резюмирует г-жа Туголукова. 

По прогнозам компании «Сибиряк», оживления рынка следует ожидать при ипотечной ставке 10...12%. Это условие может стать драйвером отложенного спроса, который стоит на паузе последние два года. И в целом запустить изменения на рынке недвижимости. 

«Железобетонная инвестиция» (то есть покупка квартиры) — самая понятная, стабильная и наименее рисковая. Среди прочих малогабаритные квартиры сохраняют наибольшую инвестиционную привлекательность. Данные лоты быстро растут в цене, всегда ликвидны и дефицитны. При этом повышение стоимости квартир происходит ежегодно как минимум на размер инфляции. Парадокс в том, что новые проекты даже на старте продаж не планируют быть дешевле текущих. Их стоимость как минимум равна квартирам в уже сданных домах. Поэтому для покупки советую присмотреться к готовым домам от застройщиков, — рекомендует Галина Чупина. 

Читайте также

• Девелопмент смыслов: какую недвижимость выбирает бизнес

  До недавнего времени девелопер отвечал только за жилые башни, а их сервисное наполнение отдавалось стихийному рынку. 

• Успеть на готовое. Рынок малоэтажного строительства теряет фундамент в Красноярске?

  В 2026 сфера ИЖС и загородного строительства проходит через трансформацию, ощутимую как игроками, так и покупателями таких объектов. Эксперт DK.RU анализирует, какие изменения происходят в отрасли. 

• Семейную ипотеку решили не трогать до октября 2026 года

  Ранее сообщалось, что условия изменят с июля — сократят срок действия льготной ставки до 15 лет, а субсидирование для банков урежут. 

• Срок льготной ипотеки может сократиться до 15 лет

  Одновременно Минфин хочет снизить размер компенсации ставки для банков. Это сделает программу менее доступной для заемщиков. 

• Стратегии Большого края: о чем говорили на пленарке форума «Город развития» в Красноярске

  Центральным событием бизнес-форума «Город развития» стала пленарная дискуссия, собравшая представителей власти, федеральных экспертов и предпринимателей.