«ДК» изучил специфику подрядного бизнеса в строительстве, посмотрел на конкуренцию в разных её сегментах и выяснил, что для заказчика важнее цены.
Каждый сегмент рынка подрядных работ в красноярской строительной отрасли существует в особых, уникальных условиях. И дело тут даже не в том, что процесс проектирования строительного объекта в корне отличается от процедуры остекления балконов или прокладки инженерных сетей. Эксперты отмечают, что эти различия определяют, в первую очередь, такие факторы, как законодательное регулирование, необходимое техническое обеспечение, уровень квалификации персонала, уровень конкуренции.
Генералы рынка
700 тыс. квадратных метров жилья в год сдает в эксплуатацию красноярский строительный комплекс (в прошлом году это были 85 многоэтажных домов на 11 709 квартир).
Основные игроки, на которых приходится львиная доля рынка, — большие организации, объединяющие в себе функционал заказчика-застройщика, генерального подрядчика и подрядчика по основным видам общестроительных работ.
Именно такие структуры традиционно реализуют самые масштабные проекты в городе и возглавляют рейтинги по количеству сдаваемых в год квадратных метров. В 2012-м, например, на тройку лидеров (ООО УСК «Сибиряк», ООО «Монолитхолдинг», ЗАО «Фирма «Культбытстрой») пришлось свыше 30% всего введенного в столице края жилья.
И как бы они ни отличались друг от друга с формальной точки зрения (форма собственности, организационная структура и т.д.), в главном гранды рынка схожи. У каждого из них есть собственная полноценная технологическая база, собственный персонал для выполнения большинства видов строительных работ и единый центр принятия важнейших управленческих и экономических решений.
Совмещение функций заказчика-застройщика, генподрядчика и подрядчика по основным видам работ позволяет таким организациям в рамках закона оптимизировать издержки и (теоретически) максимизировать финансовый результат от строительных проектов.
Впрочем, у такой схемы работы есть и недостатки.
«Подразделение большого холдинга не может себе позволить свободно присутствовать на рынке строительного подряда, — говорит исполнительный директор Союза строителей края АНДРЕЙ ТИХОНОВ. — Оно всегда будет ориентироваться на потребности головной организации. Представьте себе, что перед таким подразделением стоит выбор между рыночным заказом «со стороны» и необходимостью выполнить работы для холдинга. Чем закончится такое противостояние интересов?»
Еще один существенный аспект — эффект масштаба. «Для средних и небольших строительных организаций нерационально выполнять некоторые виды работ собственными силами, — отмечает заместитель директора компании «СибЛидер» АНДРЕЙ КЛЕЩЕВ. — К примеру, перед началом проектирования будущего объекта необходимо проводить геологические изыскания. Безусловно, такими работами должны заниматься узкие и при этом высококлассные специалисты с соответствующей техникой. Иметь подобных специалистов в штате даже средней по масштабу строительной компании не имеет смысла: они будут простаивать в перерывах между объектами, постепенно теряя квалификацию».
Гладко на бумаге
В Красноярске около двух десятков проектных организаций. Они предлагают практически весь спектр услуг: от выполнения планировки территории до проведения инженерных расчетов. Но, несмотря на это, говорить о настоящей конкуренции в этом сегменте сегодня было бы преувеличением.
«Проектных бюро в городе действительно много, — рассказывает Андрей Тихонов. — Но большинство из них не имеет возможности содержать в штате на постоянной основе весь спектр необходимых специалистов. Потому так популярна схема, когда мелкие и средние бюро значительную часть работ заказывают специалистам больших проектных институтов. В первую очередь, «Красноярскгражданпроекта».
Проектные подразделения, входящие в структуру крупнейших строительных организаций, чтобы обеспечить весь цикл обязательных работ по проектированию объекта, чаще всего также обращаются к услугам основного отраслевого института Красноярска.
Инженерные сети (не считая слаботочных) традиционно считаются самой большой проблемой для участников рынка. По мнению представителей строительного сообщества, конкуренция в этом сегменте если не отсутствует полностью, то сведена к минимуму.
Андрей Тихонов считает, что такую ситуацию создают некоторые естественные монополисты: «Застройщики часто нам жалуются, что им сначала «рекомендуют» нужную монополисту контору по проектированию инженерных сетей, а затем и нужную организацию по прокладке этих самых сетей. Аргументация при такой «рекомендации» следующая: «Мы вашему подрядчику не доверяем, а этому — доверяем».
Может ли застройщик не последовать такому «совету»? Может. Но в этом случае он должен готовиться к длительной и изнурительной юридической борьбе за свое право получить от монополиста согласование, без которого невозможно будет сдать объект в эксплуатацию.
В результате, как уверяют застройщики, стоимость этапа строительства по прокладке сетей канализации, водопровода и тепла сегодня в разы выше, чем могла бы быть, если бы рынок их проектирования и прокладки был реально конкурентным. А у застройщиков была бы возможность выбора подрядчиков.
Критерии выбора
В прошлом году в Красноярске жилые дома в эксплуатацию сдавали 32 застройщика. Большинство из них (компании среднего и небольшого масштаба) привлекает сторонние подрядные организации на такие виды работ, как изыскания, проектирование, демонтаж крупных капитальных объектов на месте предстоящего строительства, свайные работы, производство и установка окон, остекление балконов, электромонтажные и слаботочные работы (связь), объемные работы на навесных вентилируемых фасадах, работы по благоустройству территории.
«Практика показала, что привлечение подрядчиков к таким работам, как, например, остекление балконов и лоджий, целесообразно, — рассказывает руководитель отдела продаж компании «Енисейлесстрой» АЛЕКСЕЙ ПРИЛЕПО. — Снижаются затраты, и возрастает качество остекления, поскольку работы выполняют квалифицированные бригады, которые специализируются на одном виде услуг».
Впрочем, есть и другая точка зрения. Не все застройщики удовлетворены работой многочисленных красноярских оконщиков. «Как это ни парадоксально, — удивляется Андрей Клещев, — но более чем за десять лет работы нам пока не удалось подобрать компанию, способную на 100% надежно сработать на остеклении балконов и лоджий. И дело вовсе тут не в классе или известности подрядчика. И не в цене. Мы даже одно время задумывались над формированием собственного специализированного участка по этим работам. Но пока все-таки решили повременить».
При этом рынок оконщиков, как и рынок отделочников, можно смело назвать реально конкурентным, поскольку на нем большое количество игроков, которые серьезно бьются за внимание застройщиков и возможность получить заказ. Здесь есть из чего выбирать.
«Разница по уровню качества выполнения отделочных работ огромная, — замечает Андрей Тихонов, — от ужасающего до высочайшего. При этом разница в цене не такая уж и большая. По крайней мере, она значительно меньше, чем отличия в качестве».
Потому главная проблема застройщика в этом сегменте рынка заключается в выборе оптимального варианта среди огромного количества предложений. Решение о работе с тем или иным подрядчиком каждая компания принимает по-своему. Кто-то использует тендерную схему. Кто-то идет опытным путем, изучает техническую базу потенциального подрядчика (когда претендент в подрядчики предоставляет полный комплект учредительных и разрешительных документов, а также сметную документацию на запрашиваемый вид работ) и параллельно дает ему пробный подряд. Такой, возможный провал в котором не помешает своевременной сдаче объекта.
«Застройщик, работающий в рамках ФЗ № 214 РФ «Об участии в долевом строительстве…», поставлен в жесткие временные и качественные рамки, — констатирует Андрей Клещев. — У него нет права отложить сдачу дома на месяц только из-за того, что у подрядчика очень большая загрузка, допустим, на другом объекте или болеют специалисты. Поэтому факторы запаса прочности в организации-подрядчике и его управляемость порой важнее цены договора».
Подтолкнет государство?
Будет ли расти местный рынок подрядных работ? Это напрямую зависит от того, что будет происходить на строительном рынке в целом, будет ли строиться больше жилья.
Можно утверждать, что сегодня отрасль уже практически восстановилась после кризиса 2008-2009 годов. Количество квадратных метров жилья, сданных в эксплуатацию в прошлом году, было лишь немногим меньше рекордных показателей предкризисного 2007-го (700 тыс. кв. м против 760 тыс. кв. м).
«Активность на рынке достаточно высокая, если судить не по летним месяцам, а по результатам первого полугодия в целом, — подтверждает Алексей Прилепо. — Такие выводы мы делаем на основе статистических данных, полученных нашей компанией. После новогодних праздников, с февраля по апрель, было заметное оживление. С наступлением поры отпусков интерес красноярцев перераспределился, скорее, в пользу туристических предложений. Однако количество желающих решить квартирный вопрос высоко и сейчас».
Стоит отметить, по данным Красноярскстата, средняя стоимость строительства в красноярских новостройках квартирного типа в прошлом году составила 36 534 рубля за квадратный метр. Это на 1,8% выше по сравнению с 2011 годом. Но ниже уровня инфляции.
Казалось бы, неплохие условия для развития. Однако большинство строителей все же осторожно оценивают перспективы роста рынка за счет жилья «на продажу».
«Сегодня главным драйвером развития являются федеральные проекты, федеральные средства», — заявляет Андрей Тихонов. Это подтверждается и тем фактом, что в 2012 году впервые было сдано сразу четыре муниципальных дома, год стал рекордным по вводу муниципального жилья в рамках федеральных, краевых и городских программ.
«С большой долей вероятности можно сказать, если будут федеральные деньги на крупные социально значимые проекты — будет и рост рынка», — резюмирует г-н Тихонов.
Автор: Александр Бек
Фото: Александр Паниотов/newslab.ru, smetanin.gennady/fotki.yandex.ru, eurookna21/fotki.yandex.ru