Строители увлеклись комплексной застройкой. Красноярск

эксперты Александр Васильев директор по маркетингу компании «СМ.сити» Антон Глушков директор по развитию компании «Культбытстрой», председатель секции нормативно-правового сопровождения Союза

Местные строители активно осваивают большие земельные участки. Еще 3-4 года назад проекты комплексной застройки были в городе единичными. Сегодня же они составляют 30% от общего объема жилых новостроек.

эксперты
Александр Васильев
директор по маркетингу компании «СМ.сити»
Антон Глушков
директор по развитию компании «Культбытстрой», председатель секции нормативно-правового сопровождения Союза строителей Красноярского края
Андрей Клещев
заместитель директора компании «СибЛидер»
Алексей Мякота
генеральный директор компании «АДМ»
Людмила Старостина
начальник отдела анализа и оперативной работы департамента градостроительства администрации Красноярска
Геннадий Тихонов
генеральный директор компании «Готика»

Генеральный директор компании «АДМ» АЛЕКСЕЙ МЯКОТА считает, что популярная сегодня комплексная застройка — возвращение к старым, разработанным еще в советское время стандартам строительства. «Тогда все объекты недвижимости строились в едином комплексе», — говорит г-н Мякота. АНТОН ГЛУШКОВ, директор по развитию компании «Культбытстрой», председатель секции нормативно-правового сопровождения Союза строителей Красноярского края: «Нашим предприятием еще в 1990 году был разработан проект застройки полноценного микрорайона «Утиный плес». Однако большинство экспертов склонны считать, что тенденция комплексной застройки началась в городе в 2002-2005 гг. ЛЮДМИЛА СТАРОСТИНА, начальник отдела анализа и оперативной работы департамента градостроительства и архитектуры администрации Красноярска: «Именно в 2002-м, когда объекты жилья проектировались по одному, и началось строительство группы домов по улице Авиаторов, с единой инфраструктурой и архитектурой, названной «Городком». Директор по маркетингу компании «СМ.сити» АЛЕКСАНДР ВАСИЛЬЕВ считает, что активно комплексная застройка в Красноярске началась с проектов «XXI век» и «Иннокентьевский», которые стартовали в 2004-м и 2005 г.

30% строящегося жилья в Красноярске — комплексная застройка

Эксперты едины во мнении, что комплексная застройка — это освоение больших земельных участков. Александр Васильев: «Под этим термином мы понимаем развитие относительно большой территории с помощью проектирования и строительства связанного комплекса объектов жилой, коммерческой и социально-бытовой недвижимости, в результате которых появляется новый самодостаточный район». ГЕННАДИЙ ТИХОНОВ, генеральный директор компании «Готика», уточняет: «Застройщик в данной ситуации берет на себя обязанность обеспечить социальную и инженерную инфраструктуры целого района».

По словам аналитиков, проекты комплексной застройки в Красноярске — это левобережные «Ястынское поле», «Иннокентьевский», «Слобода весны», «Ястынская пуща», «Покровский», «Сады», «ХХI век» и правобережные «Южный берег», «Утиный плес», «Кленовый дворик». На выезде из города строители также активно осваивают большие площадки — строят комплексы малоэтажных жилых массивов «Новалэнд» и «Удачный».

Аналитики говорят, что масштабной застройкой целых районных комплексов активно занимаются около десяти игроков рынка недвижимости: «Монолитхолдинг», «Культбытстрой», «Сибагропромстрой», «СибЛидер», «СМ.сити», «Сибиряк» и др. Компания «Сиблидер» пока единственная пошла по пути комплексной реконструкции. АНДРЕЙ КЛЕЩЕВ, заместитель директора предприятия «СибЛидер»: «Кленовый дворик» — проект, в котором нами тоже руководит идея комплексности. В уже застроенных районах города мы возводим новые дома на месте старых, реконструируем близлежащие территории, инфраструктуру. Разница с комплексной застройкой лишь в том, что мы строим не на пустом месте, и поэтому нам приходится тратиться на расселение жителей и снос ветхого жилья». Например, «Кленовый дворик» в районе улицы Вавилова представляет собой 46 га застройки и реконструкции. Общие инвестиции — 3 млрд руб. «По условиям проекта за десять лет вместо 26 тысяч квадратных метров жилья в бараках будет построено 125 тысяч квадратных метров новых комфортабельных жилых площадей. Это позволит поселить в микрорайоне еще около 7 тысяч человек», — рассказал Андрей Клещев.

По оценке Александра Васильева, сегодня в Красноярске примерно 30% от объемов строительства жилья это комплексная застройка. Причем эти новостройки не позиционируются как элитное жилье — все они рассчитаны на middle и middle-up сегменты.

Комплексный подход позволяет снизить себестоимость жилья

Людмила Старостина: «Игроки рынка недвижимости осознали преимущества комплексной застройки перед точечной, поэтому каждый сегодня стремится осваивать большие участки и сдавать в эксплуатацию полноценные районы».

Застройщики называют несколько причин, по которым им выгодно строить целые микрорайоны. Прежде всего, компании экономят, покупая землю «оптом». Антон Глушков сравнивает: «Квадратный метр земли на участке для комплексной застройки стоит в среднем 4-5 тысяч рублей. Начальная же аукционная цена одного квадрата земли для точечного освоения — десять тысяч рублей. Были примеры, когда эта сумма доходила до

15 тысяч рублей».

Комплексы, как правило, строятся в чистом поле и не предполагают сноса ветхого жилья. Геннадий Тихонов: «При точечной застройке часто нужно сносить старые здания. А цена каждого квадратного метра «сноса» сегодня в два раза выше, чем стоимость одного «квадрата» вводимого жилья. Поэтому, строя комплексно на «чистых» площадках, компании экономят значительные средства на сносе».

В компании «СибЛидер», занимающейся комплексной реконструкцией, рассказали, почему их не отпугивает снос ветхого жилья. «Мы тратимся на снос, зато не покупаем землю. Для застройки больших участков нам не нужно участвовать в аукционах, так как помимо всего прочего мы занимаемся реконструкцией социальной инфраструктуры жилых районов», — пояснил Андрей Клещев.
Антон Глушков рассказал еще об одном плюсе: «При комплексной застройке компании проще организовать работу на строительной площадке, решить вопросы техники безопасности. Например, на неосвоенных участках не нужно ограничивать поворот стрелы башенного крана из-за того, что вокруг ходят люди. В чистом поле строить проще, соответственно, быстрее, с меньшими издержками».

Как утверждает эксперт, комплексная застройка позволяет снизить себестоимость 1 кв. м жилья примерно на 10%. «Это очень хорошая цифра в условиях, когда мы постоянно ищем способы сократить издержки», — сказал директор по развитию компании «Культбытстрой».

По словам застройщиков, наличие в комплексных проектах разветвленной инфраструктуры, особенно социальной, стимулирует потребительский спрос. Людмила Старостина: «Дороги, школы, детские сады и другие социальные объекты в жилом районе — это требование любого потребителя. В том районе, где все это будет, он, вероятнее всего, и выберет квартиру».

Застройщики и девелоперы надеются, что высокий спрос на комплексные проекты позволит повысить их конечную стоимость. Александр Васильев: «Мы планируем, что за счет разветвленной социальной инфраструктуры квартиры среднеценового сегмента в районе «Южный берег» будут на 10-15% дороже квартир этого же класса на Взлетке». Однако пока дополнительно заработать на наличии инфраструктуры игрокам не удается. Антон Глушков: «Местный рынок пока «неразборчив» в ценообразовании. Конечная цена сегодня зависит только от изначально заявленного класса жилья».

По данным компании «АРЕВЕРА-Недвижимость», цены на квадратный метр жилья в районах комплексной застройки не отличаются кардинально. Например, на «Ястынском поле», которое комплексно застраивает «Монолитхолдинг», один кв. м стоит 57 тыс. руб. Компания «Готика», работающая точечно, сдает дом по улице Базарной. Стоимость кв. м в нем — 62,5 тыс. руб. Разительное отличие в ценах наблюдается только по сегментам. Так, в проекте «Парковый» компании «Омега», который позиционируется как элитное жилье, кв. м жилья стоит 75 тыс. руб.

Комплексная застройка не всем по карману

Специалисты сходятся во мнении: работа «в комплексе» — удел крупных компаний. Геннадий Тихонов: «Как-то мы попытались поучаствовать в аукционе на покупку большого участка земли. Максимум средств, которые мы могли выделить, — 180 миллионов рублей. В итоге этот участок земли был приобретен за 370 миллионов более крупной строительной фирмой».

Кроме того, застраивая территорию комплексно, компания изначально должна вложить большие средства в инженерные коммуникации. «Если ты строишь один дом, то «вписываешься» в уже имеющуюся в этом районе инженерную инфраструктуру. При комплексной застройке ты создаешь эту инфраструктуру с нуля», — говорит Антон Глушков. Кроме того, по словам экспертов, осваивать большие участки застройщик не может, не подготовив градостроительную документацию. «Ее создание должен инициировать муниципалитет, но из-за нехватки средств в большинстве случаев проект планировки района оплачивает застройщик», — утверждает Антон Глушков. Есть и еще один нюанс — строительная компания не может получить градостроительную документацию только на участок своей застройки — она будет вынуждена готовить градостроительную документацию всей территориальной единицы — целого микрорайона. Александр Васильев: «Процесс подготовки градостроительной документации не столько дорог, сколько требует длительного времени. Например, для своего проекта мы согласовывали соответствующие документы около двух лет».

Есть и еще одна задача в реализации комплексных проектов, решить которую под силу лишь крупным компаниям. Как правило, объекты социальной инфраструктуры внутри этих микрорайонов сдаются позже, чем жилые дома. Антон Глушков: «Слишком долго «раскачивается» их заказчик — государство». Разница в сроках ввода жилья и объектов социальной инфраструктуры может достигать 2-3 лет. Выход из этой ситуации некоторые застройщики видят в самостоятельном инвестировании в школы, детские сады и т.д. с последующей компенсацией этих вложений государством. Людмила Старостина говорит, что уже есть прецеденты сотрудничества администрации города и компаний «Монолитхолдинг» и «Сибиряк». «Эти застройщики первыми взялись строить школы и детские сады в своих микрорайонах на собственные средства, впоследствии вложения в эти проекты администрация обязуется возместить», — рассказала начальник отдела анализа и оперативной работы департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Красноярска.

Срок окупаемости инвестиций в комплексные проекты эксперты оценили примерно в 6-10 лет. Антон Глушков: «Вложения в точечную застройку «отбиваются» за 2-3 года. Комплексная же застройка финансово более емкая, в нее только 2-3 года надо будет вкладывать и вкладывать, но потом все эти вложения однозначно окупятся».

Застройщики будут объединяться, чтобы «поднимать» комплексы

Аналитики также не исключают, что скоро на рынке появятся инвесторы, которые обратят внимание на комплексную застройку коммерческой недвижимости. «В столице сейчас активно строится «Москва-Сити». Московский международный деловой центр, общая площадь строящихся площадей в нем составляет около 4 млн кв. м. У нас подобных прецедентов пока не нет. Хотя, отбросив все условности, Торговый квартал на Свободном можно называть комплексным освоением участка, который впоследствии поменял свой статус с промышленной территории на развитую торговую зону», — приводит пример Александр Васильев.

О своем желании проводить комплексную коммерческую застройку в Красноярске уже заявила компания «Монолитхолдинг», предложившая проект делового центра на Взлетке «Красноярск-Сити». Предприятие «АгромашХолдинг» также, по информации «ДК», сейчас готовит проект офисного комплекса на бывших площадях комбайнового завода.

«Отложенный» интерес к комплексной застройке коммерческой недвижимости аналитики объясняют дороговизной и длительностью реализации подобных проектов. Антон Глушков: «Строить коммерческую недвижимость гораздо сложнее, дольше и дороже ввиду большого количества согласований. К тому же спрос на нежилые объекты появился в Красноярске сравнительно недавно».
В целом аналитики считают, что тенденция комплексной застройки жилья в ближайшее время усилится. Антон Глушков прогнозирует, что с целью получения земли и уменьшения издержек застройщики будут объединяться в группы и договариваться работать на одной территории. «Такие примеры на рынке уже есть. Так было с Ястынским полем. Изначально инициатором застройки выступал «Монолитхолдинг». Компания самостоятельно получила проект планировки. Сегодня в этом районе работают еще четыре застройщика: «Культбытстрой», «Краевой жилищный фонд», «Альфа» и «ДСК». Участок очень большой, осваивается он комплексно, но затраты на дороги, инженерные сети и т.п. «раскиданы» на всех застройщиков», — заключил г-н Глушков.