Плюс 60 тыс. «квадратов»: зачем Красноярску элитные бизнес-центры на спаде экономики

О том, как «РусГидро» и «РУСАЛ» стали главными агентами перемен на рынке офисной недвижимости, почему ставки аренды пробили 2000 рублей и когда закончится дефицит бизнес-центров класса А, DK.RU поговорил с Георгием Куприяновым, аналитиком рынка коммерческой недвижимости, руководителем агентства «Системы подбора помещений» и Knkras. 

 

Георгий, если «упаковать» все ключевые события 2025 на рынке офисной недвижимости Красноярска в одну емкую формулировку, как бы она звучала? 

— Без сомнения, это был год преображения, настоящего качественного скачка рынка. Первый и самый очевидный тренд — это рекордный ввод качественных площадей. За последние 20 лет, а может и больше, такого не было.

В этом году Красноярск впервые за долгие годы перешагнул планку в 60 тыс. «квадратов» введенных офисных центров класса А и B+. Это не просто цифры. Это маркер того, что город созрел и готов принимать бизнес на принципиально новом уровне — современных, технологичных, качественных бизнес-центров.

Второй ключевой тренд — волна переезда штаб-квартир крупных компаний в Красноярск из Москвы. Это уже состоявшиеся факты. Ярчайший пример — «РусГидро», которая купила, полностью реконструировала и открыла свой офис на Театральной площади. «РУСАЛ» — еще один пример. Есть информация и о других корпорациях, которые присматривают офисные площади в Красноярске, но их имена пока не публичны.

Этот процесс связан не только с внутренней реструктуризацией крупных бизнесов и географически удобным расположением Красноярска. Думаю, свою роль играет и фактор безопасности Сибирского региона по сравнению с западной частью страны. Итог — Красноярск становится не просто промышленным, но и деловым хабом.

Третий тренд — повышение ставок аренды и запроса на качество. Так рынок отреагировал на дефицит качественных площадей и на приток солидных арендаторов. Если раньше максимальная ставка аренды для класса А была в районе 1500…1700 рублей за кв.м. в месяц, то сейчас эти показатели уверенно пробили 2000 рублей. Мы движемся к уровню соседнего Новосибирска, где есть объекты со ставками по 2500…3000 рублей. Этот тренд напрямую влияет на экономику проектов и интерес к рынку со стороны инвесторов и девелоперов. 

Помимо офиса «РусГидро» на Театральной площади, какие еще проекты поучаствовали в рекордном вводе? 

— Это бизнес-центр «Ваш Выбор» на Стрелке: площадь третьей очереди — порядка 10 тыс. «квадратов», а совокупная площадь объекта — 23,3 тыс. кв. м. Вторая очередь БЦ «Адмирал» на улице Ленина: 15 тыс. кв. м чистых офисных площадей, сейчас он активно заполняется.

Уже упомянутый офис «РусГидро» на Театральной площади — это особый кейс (изначально объект строился как пятизвездочная гостиница — Прим.ред.). Формально он не выходил на открытый рынок.

Но это прецедент трансформации гостиницы в элитный офисный центр с огромными вложениями в реконструкцию, озеленение, парковку. Сейчас именно этот проект стал для рынка своего рода эталоном. 

 

Преобразование гостиницы в бизнес-центр — это ведь симптом. Дефицит качественных площадей в Красноярске настолько велик, что компаниям приходится искать нестандартные варианты?

— Совершенно верно, это диагноз рынку. Но здесь сошлись два обстоятельства. С одной стороны, изначальный проект гостиницы столкнулся с вызовами (санкции, уход из России международных операторов) и требовал дополнительных усилий.

С другой — возник острый запрос от крупного бизнеса, которому нужна была не просто площадь, а качественный и удобно расположенный объект «под ключ» для размещения штаб-квартиры. Если бы не эта волна переездов, возможно, судьба здания сложилась бы иначе.

Если говорить про рынок в целом, общая картина по вакансиям в сегменте А сейчас выглядит так: 192 тыс. кв. м — объем всего рынка, 23 тыс. кв. м — вакантные площади. 

Для города-миллионника это много или мало?

— Цифра 23 тыс. — это формальный показатель. БЦ «Адмирал», например, еще в процессе заполнения. Крупные компании ведут длительные процедуры закупок, рассматривают несколько объектов одновременно. Одна и та же компания может числиться в листах ожидания в трех разных бизнес-центрах. Когда эта «мутная» вода уляжется, и все определятся с выбором, реальный вакантный фонд окажется меньше. Дефицит качественных площадей в Красноярске никуда не делся.

 

А что с сегментами B и C — там тоже ажиотаж?

— В сегменте B есть спрос, ставки тоже пошли вверх — сейчас 1300…1500 рублей за «квадрат» уже норма. А вот в классе C мы наблюдаем интересный процесс. Там есть небольшой рост вакансий, особенно в формате малых кабинетов (30…50 кв. м). Скорее всего, это связано с неопределенностью части малого бизнеса на фоне изменений в налогообложении.

Но я ожидаю здесь волну консолидации: собственники могут начать объединять мелкие кабинеты в блоки под более крупных арендаторов, либо эти площади быстро займут те представители малого бизнеса, кто определится со своей бизнес-моделью.

Лет 10 назад федеральные девелоперы массово планировали зайти в Красноярск с проектами офисных центров класса А. Сейчас же видим обратное: все ключевые проекты — дело рук местных игроков. Почему так?

— Красноярск — очень стабильный и своеобразный город, который традиционно держится на сильных местных компаниях. Это касается не только офисов. После 2022, когда многие зарубежные и столичные арендаторы покидали рынки, Красноярск практически не почувствовал этого оттока — либо такие игроки до нас не дошли, либо занимали здесь незначительные площади.

Федералам сложно оценить потенциал города издалека. Чтобы построить успешный бизнес-центр, нужно глубоко знать местную специфику: планы компаний, развитие районов, формирование новых деловых локаций. Этой информацией владеют местные игроки.

Кроме того, есть чисто экономический дисбаланс: строительство дорогое, кредиты дорогие. Как только ставки аренды вырастут до уровня, который сделает проекты высокодоходными, возможно, появятся и федеральные инвесторы. Пока же поле остается за красноярскими девелоперами.

 

Какие новые проекты могут стать знаковыми в ближайшие 2—3 года? Ждет ли рынок нового «громкого» имени?

— Из анонсированных — это бизнес-центр «Авион» на Взлетке (в районе парка 400-летия Красноярска). Он предлагает офисы в мелкой нарезке, что привлекает инвесторов. Этот объект будет заполняться, скорее всего, небольшими компаниями. Крупных, флагманских проектов масштаба «Адмирала» или «Вашего Выбора» в ближнесрочной перспективе не видно. Однако, есть информация, что «РУСАЛ» может построить собственный офисный центр на своей промплощадке. 

 

Тренд на переезд штаб-квартир корпораций из Москвы в Красноярск выглядит долгосрочным? Или есть риск, что компании, насытив местный рынок спросом, «провернут фарш назад»?

— На мой взгляд, это устойчивый, стратегический тренд. Изначально он был связан с перераспределением финансовых потоков и укреплением востока страны. Фактор безопасности его усилил. Важно понимать масштабы: для миллионного города 335 тыс. кв. м качественных офисов (классы А и B) — это мало. Норма — ближе к 500 тыс. Рынок лишь начинает насыщаться.

Даже если макроэкономическая конъюнктура изменится (например, снизятся ставки аренды в Москве), обратный переезд будет крайне затратным и нелогичным. Компании уже инвестируют в переезд людей, в создание инфраструктуры. Рынок труда в Москве дороже. Географическое положение Красноярска как центрального хаба для восточных направлений — его конкурентное преимущество.

Более вероятен сценарий модернизации и перестройки существующих площадей класса С под более высокие стандарты. Модернизация и реконцепция устаревших офисных пространств станут, на мой взгляд, одним из трендов ближайших лет. 

 

В Красноярске есть два «фантома» на рынке офисных площадей — «Метрополь» (бывшее здание «КАТЭК НИИ Уголь») и «Красноярск-Сити». Что вы думаете про перспективы этих проектов?

— Что касается «Метрополя» — вопрос сложный. Здание много лет стоит без эксплуатации, что всегда сказывается на конструкциях. По современным стандартам (высота потолков, инженерия) это уже не класс А. Максимум на что можно рассчитывать — B, и то после колоссальных вложений.

Нужна комплексная экспертиза и решение: можно ли его реанимировать? Если да, то само место топовое! А его запуск мог бы оживить целый квартал. Все упирается в экономику: как только ставки аренды вырастут до уровня, который оправдает гигантские инвестиции в реконструкцию (или даже демонтаж и новое строительство), за проект, возможно, возьмутся. 

«Красноярск-Сити» — сам по себе формат делового кластера не устарел. В Москве их продолжают строить. Вопрос в локации и реализуемости такого проекта. Он мог бы стать ядром для консолидации крупной компании, которой выгодно собрать все подразделения под одной крышей (проще логистика, проще обустроить контур безопасности). Но для его успеха нужна критическая масса спроса и безупречная проработка.

Если реализовать его на высоком уровне, он, безусловно, перевернет рынок, собрав в себя крупных арендаторов и создав новую точку притяжения. Но сейчас это больше вопрос предположений, чем конкретики.

Читайте по теме: 

Миллиарды на релокацию. DK.RU посчитал, сколько РусГидро заплатит за переезд в Красноярск

2024 должен стать годом масштабной релокации в Красноярск центрального офиса компании «РусГидро». Энергогигант потратит на это миллиарды рублей.

Юлия Шадрина — об офисе, из которого не хотят уходить сотрудники, цене дизайна и трендах

Десять раз подумайте, нужен ли вам дизайн офиса или достаточно покрасить стены. Каждый элемент «утяжелит» бюджет. Опыт показывает: если дизайн не нужен, заказчик начинает плакать, — говорит эксперт.

Почти 45% сотрудников «РусГидро» переехали в Красноярск из Москвы

В штаб-квартире «Русгидро» в Красноярске побывали Максим Решетников, министр экономического развития РФ, и Михаил Котюков, губернатор. Они оценили, как прошла релокация компании.

Богатейшая семья России продает офис «Ростелекома» в Красноярске за 1 рубль

Деловой центр на ул. Карла Маркса, где расположен головной офис компании «Ростелеком», продается собственниками из Алтая.