Инвестиции в «квадраты»: новые тренды и удачные стратегии

Купить недооцененную квартиру, перепродать, «сыграв» на колебаниях цен на квадратные метры, и выиграть до 50%. Сегодня эту распространенную в докризисные годы ситуацию аналитики называют аномальной. Стратегия инвестирования в «квадраты» изменилась, акценты сместились.

Белла Чуканова
исполнительный директор «Компании «Ваш Рай–ON»

Максимальная прибыль от перепродажи ликвидного жилья — 100 тыс. руб.
Кризис 2008 года научил спекулянтов осторожности. Если в 2007 году за два месяца можно было заработать полмиллиона, а за полгода — 700 тыс. рублей, то сейчас активного роста стоимости жилья нет, поэтому максимальная прибыль от перепродажи ликвидных квартир составляет всего 100 тысяч рублей, а такие объемы спекулянтам не интересны. В итоге ситуация на рынке такова: покупают дешевое жилье для последующей продажи только постоянные клиенты, которые занимаются этим не первый год. И не думаю, что в ближайшее время что-то изменится — ближе к весне ожидается закономерная стагнация цен.

Ирина Монастырская
директор «Красноярского Инвестиционного Агентства Недвижимости»

100 тыс. руб. — экономия при покупке «срочной» квартиры
На мой взгляд, спекулятивных действий в сфере перепродажи вторичного жилья сегодня не наблюдается. Недооцененных, сильно дешевых квартир, на перепродаже которых можно сделать деньги, мало. Если объект продается в срочном порядке, его стоимость может быть ниже рыночной. Но и здесь цена вопроса — 100-150 тысяч. Стоит ли игра свеч? Все-таки ушли докризисные времена, когда в течение месяца цена повышалась на 100 тысяч. Сейчас наблюдается плавный рост цен на жилье экономкласса и новостройки. Активность спроса на это жилье объясняется увеличением числа покупателей с ипотечными кредитами. В скором времени на рынке нас ожидает некоторая стабилизация, но, когда она начнется, будет ясно после Нового года.

Вместо быстрых спекулятивных сделок на рынке недвижимости, когда инвестицию можно было окупить за год, пришли долгосрочные вложения. Прежде всего, инвесторы рассматривают квадратные метры как способ сохранения капитала. «На рынок недвижимости людей приводит боязнь падения рубля, инфляции, финансовой нестабильности,— отмечает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».— Вторая цель, которую могут преследовать инвесторы,— извлечение стабильного дохода от сдачи приобретенной квартиры в аренду. Это, как я называю, «пенсионные» инвестиции: вариант для тех, кто отошел от дел или опять же после финансового кризиса не видит перспектив развития собственного бизнеса».

Инвестиционный «эконом»
По данным Российской гильдии риэлторов (РГР), за последний месяц в среднем по России сроки экспонирования жилья сократились на 15%, а количество предлагаемых объектов— на 13%. То есть жилье активно раскупается. Тем не менее квартир для инвестирования на вторичном рынке недвижимости достаточно. «Самыми ликвидными были и остаются одно- и двухкомнатные квартиры малой площади с ремонтом»,— констатирует Владислав Хорочкин, директор АН «ЮрЦентр» (Казань).
По разным оценкам, на рынке всего 2-3% объектов, пригодных для спекуляции (назовем это «быстрыми» инвестициями). «Найти такой объект можно напрямую у продавца, которому срочно нужны деньги. Например, ему нужно погасить просроченный кредит. А продать приобретенную квартиру с максимальной наценкой можно в период большого спроса. Как раз осенью или перед Новым годом»,— добавляет г-н Хорочкин. На срочной продаже объекта продавец, как правило, теряет до 10-20% от рыночной стоимости жилья. Соответственно, инвестор эти же 10-20% выигрывает.
Пригодными для долгосрочных инвестиций аналитики также считают небольшие по метражу квартиры. «Это должно быть качественное жилье эконом-класса. Не «брежневки» и «хрущевки», а комфортные одно- или двухкомнатные квартиры в современных домах с развитой инфраструктурой вокруг. Такое жилье проще сдать в аренду,— советует Олег Репченко.— Инвестиции в элитное жилье целесообразны, если главная цель инвестора— не потерять имеющиеся средства. Квартиры в элитных домах вряд ли обесценятся, но при этом нужно понимать, что их сложно продать, а уж тем болеесдать в аренду. Причиной тому— высокая цена и сроки экспозиции».
17 лет на окупаемость
Сроки окупаемости инвестиций в недвижимость зависят от стратегии, избранной инвестором. Если это покупка с последующей перепродажей, то прогноз может оказаться весьма условным: определяющий фактор здесь— конъюнктура рынка. «Рост цен на «вторичку» в ближайшие 2-3 месяца составит 4-6%,— полагает Владислав Хорочкин.— В долгосрочной перспективе при продаже объекта через год как минимум можно получить примерно 15% годовых плюс доход от аренды квартиры».
Если инвестор предпочитает не гнаться за ценами на «квадраты», а видит себя в качестве рантье, он может рассчитывать на гораздо более скромный, но зато стабильный доход. «При сдаче в аренду квартиры— от 4% до 6% годовых на вложения, а при очень правильном ее выборе с учетом местоположения и выбора категории для инвестиций— 6-8%»,— отмечает вице-президент РГР КОНСТАНТИН АПРЕЛЕВ.
Финансовые аналитики, делая выводы о доходности вложений в недвижимость, говорят скорее о сбережении средств, нежели об их быстром преумножении. «Инвестиции в жилую недвижимость традиционно считаются оправданным решением в рамках защитных стратегий. Речь идет о сравнительно низких рисках. Впрочем, и доходность, как правило, невелика. Ставка капитализации жилой недвижимости формируется на относительно низком уровне— в диапазоне 3-6%. То есть исключительно за счет рентного дохода покупка квартиры теоретически окупится лет через 16-17. Так что основной фактор привлекательности инвестиций в жилую недвижимость— это ставка на фундаментальный рост цен»,— объясняет Максим Клягин, аналитик управляющей компании «Финнам Менеджмент».
То есть низкие сроки окупаемости ничуть не умаляют значимости недвижимости как инструмента для сохранения капитала. «В отличие от рынков нефти и золота, которые перегреты сейчас в 3-4 раза, рынок недвижимости перегрет всего на 20-30%»,— комментирует АНДРЕЙ ЛИКЕФЕТ, вице-президент (РГР). При этом участники рынка недвижимости отмечают, что в ближайшее время риски стагнации на рынке недвижимости невысоки. Более того, существует мнение, что рост цен будет «отыгрывать» у инфляции. А значит, инвесторы смогут и сохранить средства, и окупить инвестиции. И высокие шансы рынка недвижимости устоять во второй волне кризиса только добавляют плюсов этому инструменту инвестирования.