Большая стройка: куда качнется маятник

Обсуждение сценариев развития отрасли прошло на полях бизнес-сессии «Город развития». Соучредителем дискоклуба выступил «КЗЖБИ № 1», а в числе его спикеров были застройщики жилищного и промышленного строительства, банки и представители высшей школы.

Большая стройка и качественный скачок в развитии Красноярска традиционно идут нога в ногу. В новейшей истории города таким примером была Универсиада, давшая импульс возведению и реконструкции инфраструктуры в разных сферах — от спорта до здравоохранения. Немало подобных прецедентов и в прошлом. Позиции Красноярска как крупного регионального и федерального центра во многом упрочились в советский период, когда в городе было построено несколько десятков промпредприятий. Одно из них — КрАЗ, его возведение стало толчком для расширения Красноярска на северо-восток и основания Советского района. 

Сейчас на КрАЗе идет масштабная перестройка: одиннадцать корпусов (а это половина завода) будут снесены, а на их месте построят всего два цеха. Они будут равны демонтированным по мощности, но главное — значительно экологичнее. РУСАЛ инвестирует в этот проект более 100 млрд рублей. 

Если не брать в расчет сокращение расходов на электроэнергию на 15%, эта стройка не несет экономическую выгоду. Это проект в первую очередь экологический. Впрочем, предприятие также выступает актором и «не промышленной» стройки в городах ответственности Р­УСАЛа. Например, возводим современные микрорайоны — «РУСАЛ-кварталы». Подобный проект запланирован и в Красноярске. Среди уже реализованных — реконструкция исторического квартала на ул. Горького, в числе реализуемых сейчас — малый исторический квартал на ул. К. Маркса. Усиливается роль ­РУСАЛа и как поставщика алюминия для большой стройки. Легкие и одновременно прочные алюминиевые конструкции активно используются при возведении куполов цирков и зданий торговых центров. Сцена-купол на острове Татышев также выполнена из алюминия, произведенного компанией РУСАЛ, — приводит пример Елена Южакова, директор департамента региональных проектов РУСАЛа.

Своего рода бустером для запуска новых и модернизации уже работающих промпроизводств стал уход из России иностранных компаний.
О том, что промышленность нового времени готова вкладываться в инфраструктуру, говорят цифры: в 2024 этот сегмент вырос на 12% — до 4 трлн рублей. Эту же тенденцию подтверждают и компании, строящие промобъекты. 

Многие ключевые предприятия не только федерального, но и регионального значения делают ставку на увеличение выпуска продукции, ее улучшение, а значит, им нужны новые мощности. И это раскручивает большой маховик, в котором задействованы не только строители и смежные с ними сферы, но и университеты, жители городов. Как пример — мы модернизировали на Саяногорском алюминиевом заводе уже три печи обжига анодов, — рассказывает Дмитрий Евсеев, директор стройкомпании «НГС». 

Главным заказчиком строительства большой социальной и общественной инфраструктуры было и остается государство. Несколько таких объектов планируют возвести и в Красноярске, к 400-летию города. Однако в силу объективных причин госзаказы становятся все менее интересны застройщикам. 

Во-первых, государство размещает сегодня меньше заказов на строительство социальных объектов — как жилья, так и инфраструктуры (больниц, школ). Их количество упало на две трети. Второе и, пожалуй, главное — проектно-сметная документация, а значит, и «стоимость» этих заказов, как правило, двух-, трехлетней давности. Даже с учетом официальной инфляции эти цифры далеки от текущих рыночных цен. Браться за такие контракты просто невыгодно. Стратегия нашей компании — постепенно разворачивать свою работу в сторону коммерческих заказчиков, — рассуждает Сергей Никитин, генеральный директор «СК «Титан». 

Одновременно с поиском оптимальных сценариев развития строительная отрасль решает глобальную задачу достижения «цифровой зрелости». Внедрение в отрасль информационных технологий — стратегический приоритет, о котором все громче говорит Минстрой РФ. В то же время эта инициатива обоснована экономически: цифровизация может сократить сроки и стоимость строительства до 20%.

Технологическое лидерство — ключевой тренд, который заявлен на уровне главы государства. А значит, он неизбежно придет во все стратегические для страны сферы, строительство в первую очередь. Взгляд на отрасль через эту оптику становится ответом на многие корневые вопросы: какие материалы применять, какие технологии развивать, как готовить кадры и прочее. Пока дела с «цифрой» в стройке обстоят неудовлетворительно. И чтобы скорость изменений была больше, на мой взгляд, цифровизацию нужно воспринимать не как обязаловку или временное явление, а как новую парадигму работы и шанс вывести отрасль на качественно иной виток развития, — считает Илья Архипов, кандидат технических наук, доцент Инженерно-строительного института СФУ.

Жилье — в ожидании ключевых изменений

В 1П2025 ввод нового жилья в России упал до 52,2 млн кв. м (–2,4% к аналогичному периоду прошлого года — данные Росстата), а продажи новостроек просели на 26% (данные ­ДОМ.РФ). И если промышленное строительство остается на карте большой стройки островком стабильности, то будущее жилищного сектора сегодня туманно.

Промышленность сделала серьезный разворот на внутренний рынок и, к счастью, нашла тут своего покупателя. Это хороший драйвер для текущего развития промстройки и, что важно — определенный задел на перспективу. Реальное снижение ключевой ставки в жилищном строительстве находится под большим вопросом. Говорить предметно о будущем отрасли сегодня не готовы даже те, кто принимает стратегические решения. Мое личное мнение — в ближайшие полгода не стоит ждать принципиальных улучшений. Единственным плюсом в этой ситуации можно назвать разве что высвобождение трудовых ресурсов, которые пришли из жилищного строительства в другие сферы, — считает Алексей Филиппов, директор стройкомпании «Опора». 

Рынок жилищного строительства нехотя, но вынужден подстраиваться под новые реалии. Прямой ответ на текущую конъюнктуру — снижение ввода и продаж нового жилья. А вот качество жилых комплексов в отличие от количества только растет. Урбанистическая концепция «город в городе» стала новой нормой даже для небольших проектов. 

Перспективы строительного рынка принято рассматривать через призму ключевой ставки, но этот показатель в большей степени влияет на потребление — на покупателя. Для застройщиков же в первую очередь важны нормы резервирования, которые определяют «стоимость» заемных средств. Что касается стратегического видения — будущее рынка за большими, органично вписанными в город проектами, а не за отдельно стоящими домами. Возводя жилой комплекс, мы создаем ареал для тысяч людей — там есть общественные пространства, магазины и кафе, больницы и детсады. Сегодня формируется новый запрос от потребителя — не только инфраструктурный, но и сервисный. Это основа для дальнейшей идеологии развития микрорайона — начиная с сервиса, который будет предоставлять управляющая компания, и заканчивая, например, офисными помещениями, которые будут в микрорайоне и притянут в него те или иные бизнесы. В «Юдинском» все эти нюансы были учтены еще на этапе проектирования, — приводит пример Василий Прохоренко, генеральный директор «СЗ Универсалстрой» (входит в ГК «Монолитхолдинг»). 

Андрей Тихонов, руководитель ФСК «Готика», уверен, что отправной точкой в планировании будущего большой стройки должен стать ответ на вопрос, для кого строить.

Рождаемость в России в абсолютных цифрах, к сожалению, постоянно снижается, также замедлился и прирост населения за счет миграции. Поэтому давайте сначала ответим на вопрос: а нужен ли кому-то миллион «квадратов» в год, к которому так стремится Красноярск? По моим оценкам, реальная потребность города — порядка 450…500 тыс. кв. м жилья в год, максимум — 700 тыс. кв. м. Вопрос второй — только ли за счет жилья может развиваться большая стройка? Ведь есть и другие точки роста — от промки до light industrial. К примеру, в качестве эксперимента наша компания построила в центре города бизнес-центр «Тихий». Два этажа в нем отданы под мини-гостиницу. Это небольшой фонд, всего 48 номеров, которые никогда не пустуют. Конечно, для таких проектов важна хорошая локация — в центре города или рядом с предприятиями, где часто бывают командировочные, — рассуждает он. 

Один из очевидных векторов развития большой стройки — малые города. Расположенные недалеко от краевого центра Дивногорск, Сосновоборск, Железногорск фактически являются спутниками Красноярска, сочетая в себе преимущества небольшого городка с удобствами и возможностями крупного мегаполиса. 

Спрос на новое жилье в таких местах есть у самой разной аудитории. Сужу по нашему опыту — как застройщик, мы более 15 лет строим дома в Сосновоборске. Среди покупателей этой недвижимости и жители Сосновоборска, которые хотят улучшить свои жилищные условия, и жители Крайнего Севера. И даже жители Красноярска — в Сосновоборск они едут за лучшей, чем в столице края, экологией, — рассказывает Максим Деменин, директор специализированного застройщика «Строй Центр».

По мнению Андрея Тихонова, большое строительство в малых городах — важнейший тренд для всей страны. Он рассказал, что в ближайших планах ФСК «Готика» — возведение первого для этого застройщика дома в Железногорске. 

Кооперироваться, а не замирать 

Большая стройка по определению требует больших инвестиций. Поэтому ни один масштабный проект — от жилищных до инфраструктурных — сегодня не реализуется без участия банков. Экспертиза кредитных организаций выходит далеко за пределы только вопросов финансирования. Банки оценивают девелоперские инициативы с точки зрения рисков и тонко чувствуют настроение покупателя. Оксана Сержантова, заместитель управляющего по корпоративному бизнесу ВТБ в Красноярском крае, говорит: несмотря на замедление темпов, жилищное строительство остается одним из главных драйверов отрасли.

Со строительной отраслью ВТБ работает очень активно: сфера входит в ТОП-3 по доле в региональном кредитном портфеле банка. В сегменте жилищного строительства сохраняется устойчивый спрос на новое качественное жилье. И речь не только о многоквартирных домах: отмечаем высокий интерес и к индивидуальному жилищному строительству. Банк запустил несколько пилотных проектов, направленных на поддержку этого сегмента. Думаю, уже через год мы сможем подвести первые итоги, — говорит она.

Не стоит на месте и инфраструктурное строительство. К реализации готовятся крупные проекты как в столице региона, так и за ее пределами. 

Как банк, мы участвуем в финансировании нескольких таких объектов по Постановлению № 141 — по программе льготного кредитования туристической инфраструктуры. Строительство запланировано в рамках подготовки к 400-летию Красноярска. Также несколько проектов планируем финансировать и за пределами Красноярска. Поэтому, если резюмировать, большая стройка в Красноярском крае по-прежнему остается перспективным направлением, — подытоживает Оксана Сержантова.

Ровно год рынок купли-продажи новостроек живет в изменившихся реалиях. В июле 2024 закончилось действие программы массовой льготной ипотеки и одновременно с этим начали расти рыночные ставки на жилищные кредиты. Льготные программы остаются главной опорой рынка и сегодня. Однако в картине покупательских предпочтений появляются новые акценты. Так, заметно увеличился интерес к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), говорит Полина Медведева, руководитель офиса «Красноярский» Сибирского регионального центра Банка «Дом.РФ». 

До 90% всех ипотечных кредитов сейчас выдается по программе семейной ипотеки. Рост рыночной ипотеки сдерживает как ключевая ставка, так и стоимость квадратного метра. При этом выдача семейной ипотеки разделилась в соотношении 50/50, где 50% — это малоэтажка. Клиент выбирает между квартирой и строительством дома, который будет и чуть большей квадратуры, и, скорее всего, с машино-местом. Интерес к ИЖС и рост этого сегмента будут продолжаться в долгосрочной перспективе, — считает эксперт. 

Резюме по итогам дискуссии о будущем большой стройки подвела Светлана Лысогор, директор по продажам Красноярского завода железобетонных изделий № 1. Без малого 70 лет завод выпускает полную линейку сборного железобетона для различных секторов строительства. Изделия «КЗЖБИ № 1» использовались при возведении таких знаковых для региона проектов, как международный аэропорт Красноярск, реконструкция завода КрАЗ (РУСАЛ), логистических и распределительных центров «Пятерочки» и Почты России, ПЛК «Емельяновский», реновация Норильска, реконструкция тепловых сетей Красноярска, строительство метро и, конечно же, крупнейших жилых комплексов города. 

КЗЖБИ № 1 является активным участником строительного рынка Восточной Сибири на протяжении последних 10 лет. Мы, как гибкое предприятие, способное производить 80% серийных и практически 100% индивидуальных изделий из сборного железобетона, можем подстроиться под любое изменение строительного рынка в кратчайшие сроки. На данный момент пакет наших заказов на 85% состоит из промышленно-инфраструктурных проектов. В то время, как еще два года назад это было 30…40%. В текущих реалиях мы по-другому взглянули на свои производственные мощности и возможности, научились оперативнее реагировать на запросы рынка. Сейчас ситуативные планы берут верх над планами стратегическими. Но мы работаем и делам это хорошо! Промышленное строительство, гражданское, жилищное — мы умеем все и готовы браться за любые направления и большие объемы. Что касается прогнозов, наверное, главная мысль этой дискуссии — ни одно из строительных направлений не катается сегодня, как сыр в масле. При этом никто не собирается ставить работу на паузу. Корректировать сроки и объемы — возможно, но не замирать. Это очень резонирует с тем, как думаем мы. Важно продолжать работать, искать возможности, договариваться, кооперироваться. Но только не пребывать в спячке. Остановишься сегодня — и завтра окажешься в числе догоняющих, — резюмирует Светлана Лысогор.

Читайте также

• Что нужно красноярской медицине, чтобы играть в «высшей лиге»?

  Пациенты все чаще ожидают более комфортных условий и возможности быстро и профессионально решить проблему. Частные клиники Красноярска «включаются в игру».

• В Красноярске выкопают новый тоннель для метро от Высотной и достроят старый

  Главгосэкспертиза выдала положительное заключение проекту ГК «Моспроект-3» на проходку горных выработок от станции «Высотная» до «Улица Копылова». На этом участке уже есть тоннель, возведут еще один.

• Вложиться в лидеров будущего: как частное образование меняет Красноярск

  Частное образование — привилегия или новая норма? Ключевые игроки отрасли о том, как обучение влияет на ценности, мышление и навыки, и благодаря чему образование в Красноярске выйдет на новый уровень.

• Красноярская энциклопедия ДК. Ж – Жилые комплексы: от острога до высоток

  Градостроительство Красноярска прошло путь от рубленого острога до новейших жилых комплексов. А то, каким станет Красноярск будущего, определит новый механизм — КРТ.