Как повлияли на рынок жилья пандемия и снижение процентных ставок, новые поведенческие сценарии аудитории и проектное финансирование? И главное — чего ждать дальше?
Эти и другие темы стали предметом обсуждения на дискуссионном клубе «ДК». В обсуждении приняли участие представители трех сторон — строительной, банковской и риелторской.
Эксперты дискуссионного клуба
- Владимир Бубенко, управляющий директор по ипотеке банка ВТБ по Красноярскому краю
- Василий Васьков, заместитель управляющего банка «Открытие» в Красноярском крае
- Анастасия Ермилова, ипотечный брокер
- Илья Ермилов, эксперт по недвижимости
- Евгений Ковальский, заместитель генерального директора по девелопменту компании «СМ.СИТИ»
- Алексей Лагутин, директор агентства недвижимости «Кром»
- Виктор Мишуров, директор компании «Этажи»
- Ирина Одинец, директор по продажам и маркетингу ГСК «Арбан»
- Алексей Петров, генеральный директор компании «Специализированный застройщик «Этажи»
- Анастасия Супроткина, заместитель управляющего красноярского филиала банка «Открытие» по рознице
- Ирина Томаровская, исполнительный директор «АРЕВЕРА-Недвижимость»
- Ирина Трифоненкова, руководитель ипотечного центра Альфа-Банка в Красноярске
- Гюзель Ханюкова, руководитель агентства недвижимости «Бульвар 21»
Модератор — Юлия Чанчикова, главный редактор издания «Деловой квартал» в Красноярске
Коронавирус, господдержка и маткапитал
Дискуссионный клуб начался с обсуждения причин ипотечного всплеска. Также эксперты высказали прогнозы дальнейшего развития событий.
— Значительный рост объемов продаж жилой недвижимости — заслуга короновируса. В прошлом году жилье было единственной дорогой покупкой, в которую можно было вложить аккумулированные средства. Альтернатив не было: автомобили в дефиците, за рубеж не выехать. К слову, по официальной статистике, на заграничный отдых красноярцы ежегодно тратили порядка 1,6 трлн рублей. Если поделить эту сумму на квартиры, то в очень грубом пересчете в Красноярске на эти деньги можно купить примерно 400 квартир.
Раньше в строительстве такого объема денежной массы никогда не было, и, вряд ли такие суммы придут в отрасль когда-то еще. Продолжительность роста рынка (к слову, рост уже не такой значительный, но все еще продолжается) — это лишь вопрос сроков окончания пандемии.
Впрочем, рост стоимости жилья подхлестнуло не только вливание денег, но в первую очередь переход рынка на эскроу-счета.
— Весомую роль сыграла ипотека с господдержкой. Приведу статистику нашей компании: за последний год порядка 70–80 % приобретения жилья приходится именно на ипотечные сделки. Доля льготной ипотеки в общем объеме — 100 %! Легкость, с которой можно было взять ипотеку, реклама, которую обеспечило этой программе государство, дали большой приток новых людей. Те, кто раньше не мог, боялся и даже не понимал, как работает такой инструмент, как ипотека, шли и брали займы. Особенно это заметно в сегменте эконом-жилья: как застройщик, который возводит именно такие объекты, скажу: мы увидели сумасшедший скачок.
Что происходит сейчас? Очевидно, что пик продаж уже пройден. Но есть уверенность: продажи останутся на относительно высоком уровне. Наши ожидания сдержанно позитивные.
— Работая в среднем и высоком ценовых сегментах, на старте программы ипотеки с господдержкой мы не ощутили существенных изменений. Сумма кредита ограничивалась 3 млн рублей, и наши покупатели в большинстве своем даже не брали ее в расчет.
Однако когда сумма кредита была увеличена до 6 млн рублей, приток новых покупателей стал заметен. В первую очередь это были люди, которые перетекли из эконома, решив приобрести жилье более высокой ценовой категории — ипотека такую возможность давала. До 95 % в общем объеме продаж на тот момент приходилось именно на ипотечные сделки. Причем даже те, у кого нужная для покупки сумма была накоплена, брали ипотеку.
Обновившиеся 1 июля 2021 года условия программы ситуацию изменили. Немало людей находится в подвешенном состоянии, ожидая дальнейшего развития событий и, возможно, сокращения ипотечной ставки по госпрограмме. При этом у тех, кто не успел воспользоваться программой ранее, сохраняется и желание, и финансовая возможность приобрести жилье.
— То, что произошло на рынке жилья за последние год-полтора, с трудом поддается объяснению. В одно время сошлось множество факторов, что и задало беспрецедентный вектор развития рынка. Однако банки на эту terra incognita смотрят с абсолютным пониманием того, как они будут действовать в случае если ситуация начнет меняться. Причем просчитываем разные сценарии — и падение стоимости «квадрата», и рост цены.
Обеспеченность жильем на душу населения в России пока не достигла европейского уровня: спрос есть, поэтому рост рынка еще возможен. Другое дело, что этот спрос не обеспечен реальными доходами населения. Банки отчасти компенсируют эти низкие доходы, предлагая различные ипотечные продукты: приобрести квартиру могут люди с зарплатой даже ниже среднего. Однако как они отреагируют на повышение процентных ставок, пока сказать трудно. По нашей информации, сейчас рынок продажи недвижимости переживает определенное затишье. Возможно, это не более чем сезонность. Реальная картина станет ясна только ближе к осени. Существенным фактором, который ее определит, будет дальнейший и уже очевидный рост ключевой ставки ЦБ.
Для нас как для госбанка ипотека по-прежнему остается одним из основных продуктов. И дальше ее доля будет только расти: в частности, мы намерены активно развивать продуктовую линейку. В большей степени она сведется к участию банка в госпрограммах, а также к различным совместным программам с застройщиками. Сегодня это именно то поле, где конкуренция и ценовая борьба между банками сильнее всего. Так как одна из двух переменных ипотеки — первоначальный взнос — плюс-минус одинаковый во всех банках. Основная конкуренция разворачивается в части процентной ставки. Если говорить о рынке первичного жилья и совместных программах застройщиков и банков, ключевым становится вопрос, насколько каждый из участников готов делиться своей маржой. При этом основную выгоду от этого так или иначе получает клиент.
Анастасия Супроткина:
— Ипотечный рынок, как в Красноярске, так и в целом по России, в 2020-м году ставил рекорд за рекордом. Наш банк выдал жителям Красноярского края ипотечных кредитов в три раза больше, чем в 2019-и году. Спрос на ипотеку в красноярских новостройках в банке «Открытие» впервые превысил интерес к вторичному жилью. На покупку новых квартир было выдано 54% ипотечных кредитов, 40% из них — по программе льготной ипотеки
В 2021-м году спрос на ипотеку продолжает оставаться высоким. Но уже не такой ажиотажный, как мы наблюдали в конце 2020 года. Начиная с весны, мы наблюдаем его замедление. По данным аналитиков банка «Открытие», фактический объем ипотечных кредитов в 2021 году может оказаться примерно на 10% ниже.
Я вижу три причины спада: насыщение спроса, значительный рост средней стоимости квадратных метров и недостаточный объём ликвидного предложения на рынке.
Также на потребительское поведение оказывает влияние курс рубля и отсутствие адекватных ему ставок по вкладам, что делает недвижимость объектом инвестиций, в ряде случаев - с частичным привлечением ипотечного кредита.
Ирина Трифоненкова:
— Мы, точно так же, как и строительные компании, наблюдали всплеск продаж, когда была запущена льготная ипотека. Я работаю в банковской сфере с 2008 года, и никогда не было ставок на уровне 5,5–6 %. Сейчас, в начале июля, еще идут отголоски этого спроса, регистрируются сделки. Но наши заемщики сейчас больше интересуются готовым жильем, потому что «вторичка» дешевле, чем первичный рынок. Клиенты, которые находятся в ожидании или думают о том, как инвестировать свободные средства, перефокусируются со строящегося жилья на вторичный рынок. Это видно по принятым решениям. Хотя в целом ситуация складывается так, что в любой момент рынок может развернуться в другую сторону.
У нас практически 70 % клиентов хотят улучшить жилищные условия. Как показывает анализ сделок за первое полугодие 2021 года, инвестиции — это Краснодар, Санкт-Петербург, Москва.
Владимир Бубенко:
— Не стоит забывать ключевые изменения, которые произошли в 2020 году: это индексация материнского капитала, старт выдачи маткапитала при рождении первого ребенка, а это существенная сумма, почти 500 тыс. рублей на первоначальный взнос. Эти деньги тоже пришли на рынок недвижимости.
Напомню, что со 2 июля расширилась программа семейной ипотеки, и теперь под 5 % можно приобрести объект недвижимости при рождении первого ребенка. Все эти меры также способствуют высокому спросу. Плюс оказывает влияние волатильность рубля. Если вспомнить август-сентябрь прошлого года, когда началась высокая волатильность валют, станет понятно, почему люди побежали инвестировать в недвижимость.
Напомню, что всплеск интереса к недвижимости, который быстро выровнялся, был продиктован введением налога на депозиты свыше миллиона рублей. Люди, не разобравшись, начали снимать денежные средства, кто-то до истечения срока депозита, и вкладывать в недвижимость. Сейчас с налогами разобрались, и ажиотажа нет.
Гюзель Ханюкова:
— Ставка поднимается — рынок снижается. Мы прожили несколько периодов, когда ставка повышалась, но не думаю, что сейчас будут сильные качели и большая амплитуда. Рынок, возможно, сместится больше в долевое либо во вторичное, потому что предложений на вторичном рынке в новых домах много. Допустим, однокомнатная квартира на вторичном рынке в доме, которому пять лет, стоит 3 млн, а такая же квартира в долевке — 3,8 млн. При этом в плане платежа по ипотеке разницы большой нет.
Относительно рынка Красноярска, мне кажется, все предсказуемо, спрос был и есть, нужно просто давать клиентам то, что они хотят.
Я в основном работаю в Сочи. Это был спланированный переезд. Мне нравится этот рынок, там есть точки роста. Рынок Сочи дикий, там больше не выдают разрешений на строительство. И это рынок, благодатный для инвестиций. В Красноярске бум ипотеки прошел в 2006–2008 годах, тогда можно было заработать до 40 %. Сейчас такая же ситуация в Сочи, Краснодаре, Анапе, Санкт-Петербурге. И на тот рынок не влияет ипотечная ставка. Как был повышенный спрос, так и будет, и рост цен продиктован спросом. Сейчас в Красноярске нет такой маржи и такого роста цен.
Ирина Томаровская:
— Из Красноярска уезжают, но и приезжают многие: из районов края, из других городов… Приезжают студенты, создают семьи, и у них возникает потребность в покупке квартиры. Красноярск очень качественно меняется, появляются жилые комплексы, в которых хочется жить. Раз есть такие предложения и появилась возможность их приобрести, мы получили живой, хороший, интересный рынок, на нем грех не зарабатывать.
Что будет дальше, сложно говорить. За 23 года в профессии я впервые наблюдаю ситуацию, когда прогнозировать вообще ничего нельзя. Все думали: коронавирус — это на месяц-два, но эта история тянется уже второй год. Изменилась ситуация с господдержкой: можно было взять боле 3 млн, сейчас — до 3 млн. Единственный фактор, который может как-то переломно повлиять на рынок, это когда мы увидим квартиры в домах, которые только вошли в программу эскроу-счетов. Квартиры, которые не распродались у застройщика. Как они будут вести себя на рынке? Большой вопрос.
Цены на вторичном рынке подгоняются «первичкой» не потому, что на нее супервысокий спрос. Просто люди гонятся за ценами на «первичке», чтобы поменять жилье на новое. Поэтому одинаковые объекты могут стоить совершенно по-разному.
Алексей Лагутин:
— У меня более пессимистичный взгляд на рынок. Я считаю, никаких факторов его разгона больше нет. Ставку по госпрограмме поднимают, а люди продолжают уезжать. Согласен с коллегами, что инвестиционные проекты в Красноярске мало кому интересны. Не секрет, что людей 1991–1996 годов рождения (это те, кто должен сейчас покупать квартиры) в три раза меньше: рождаемость была низкая. Об этом говорят сейчас все кадровые агентства: 30-летних не хватает. Зарплата в Красноярске — 35 тыс., в Москве за ту же работу платят 150 тыс., что мотивирует их на переезд, а не на покупку здесь. Все эти факторы останавливают рынок, я уже вижу, что цены снижаются. И он остановится, если не будет поддержки на уровне государства. Например, во Владивостоке действуют сниженные ставки по ипотеке, чтобы задержать людей в регионе. Если государству нужно, чтобы население оставалось в регионах, оно что-нибудь придумает.
Илья Ермилов:
— В прошлом году все говорили: экономика встала, нас ожидает разруха…Но оказалось, что это лучшее время, чтобы вложить деньги в недвижимость. Те, кто купил квартиры в апреле-мае, когда стартовала программа господдержки, действительно очень хорошо на ней заработали, и я рад за этих людей. Но разговоры о том, что происходит на рынке, и реалии рынка — это порой разные вещи. К примеру, сейчас многие говорят, что Сочи и Краснодарский край — дико интересный рынок для инвестиций. Все знают район «Сириус», рядом с ним есть обычная панельная новостройка, в ней метр стоит 400 тыс. в чистовой отделке со сдачей через два года. В то же время в Москве у станции метро «Фили» можно купить квартиру бизнес-класса за те же самые 400 тыс. О чем речь?
Я понимаю, что в Сочи тепло, но это принципиально разный уровень жилья. Я не верю, что будет массовый исход покупателей на юг, пока стоят такие заградительные цены.
Есть типы жилья, в которые не стоит вкладывать, есть те, которые хорошо растут. Чего на рынке не хватает, то и в цене. А не хватает сейчас хорошего жилья. «СМ.Сити», «Арбан» — застройщики, которые работают в этом сегменте, они прекрасно видят тенденцию. В ЖК «Светлогорский» однокомнатная квартира в мае 2020-го стоила 2,4 млн, сейчас, год спустя — 3,9 млн.
На мой взгляд, заработать на этом рынке может застройщик, который введет полностью отделанные квартиры с мебелью и техникой, хотя это, конечно, рискованная тема. В любом случае для риелтора в Красноярске хороший рынок — перевод людей из старого жилья в новостройки. В обвал цен я не верю.
Анастасия Ермилова:
— Что касается ипотечных выдач, отмечу, что в этом объеме и сделки по вторичному рынку, и рефинансирование. В 2019–2020 году люди часто рефинансировались не только с целью снижения ставки, но и для оптимизации кредитов. Они научились пользоваться налоговым вычетом. У нас есть клиенты, которые за счет рефинансирования покупают несколько квартир по госпрограмме. Как я понимаю, государство будет регулировать этот момент. Сейчас нет ограничения по семейным ипотекам, но уже идут разговоры, что они будут введены.
Несмотря на то что изменились лимиты по госпрограмме, радует, что по семейной ипотеке они остались прежними, просто не все клиенты знают о такой возможности. До сих пор еще можно выбирать условия до 6 %. Работа для риелтора в Красноярске есть, и точно будет: со вторичным рынком, с маткапиталом, субсидиями на детей, доплатами…
Строим медленнее?
Темпы строительства жилья в регионе ниже, чем в других территориях страны. Эксперты высказали мнение, обсуждая, с чем это связано и повлияло ли на ситуацию проектное финансирование.
Евгений Ковальский:
— Вопрос о том, отстает ли Красноярск по объемам ввода нового жилья от других городов-миллионников, очень дискуссионный. Важно, как и с чем сравнивать: то же Подмосковье — это традиционно инвестиционный регион. Вряд ли житель Красноярска сможет купить квартиру в Москве, где «квадрат» стоит 600 тыс. рублей с копейками. А вот инвестировать в квартиру в Подмосковье, с ценой 150–180 тыс. рублей за квадратный метр, можно вполне.
Посмотрим на другие города — Пенза, Челябинск. В последнем, к примеру, еще три года назад был полностью убит рынок новостроек. Самое дешевое жилье в городе стоило 39 тыс. рублей за «квадрат», а самое дорогое, в престижном районе и статусном доме, — примерно 40 тыс. руб./кв. м. В Челябинске ничего не строилось, и рост с низкого старта в процентном соотношении может показаться существенным, но смотреть надо на абсолютные, а не на относительные показатели.
Теперь Красноярск. В столице края одна из самых высоких зарплат в России — 50 тыс. рублей и выше. Зарплаты ни Новосибирска, ни Барнаула, ни даже Тюмени рядом не стояли. Другой плюс города — в Красноярск постепенно переезжают офисы крупнейших компаний: «Русал», «Русгидро», СУЭК и так далее. Для строительного рынка это пусть не ключевой, но поддерживающий спрос фактор. Поэтому есть надежда на то, что рынок в ближайшее время упадет не так сильно. Мои оценки: спрос, а значит, и объемы продаж сразу после пандемии по экономическим причинам могут упасть раза в два, а вот цена вряд ли будет падать.
Алексей Петров:
— Красноярск — один из самых интересных городов для застройщиков. По крайне мере именно об этом говорит маркетинговый анализ привлекательности городов России для девелоперов. Москва и Петербург оттуда были исключены, и список городов-лидеров выглядел следующим образом: на первом месте Екатеринбург, далее Краснодар и Челябинск, Красноярск на четвертом месте. Столица края, без сомнений, перспективна для застройки. Обусловлено это и относительно небольшими объемами нового строительства, и расположением города, и уровнем зарплат, и многими другими факторами.
Но вот вопрос: почему в Красноярске при всей его перспективности жилья сдается меньше, чем, скажем, в Иркутске? Ответ в совокупности факторов, каждый из которых играет роль, и один из них — в Красноярке застройщиков почему-то не любят. В других городах застройщик — это человек, который своей работой преображает город, а в Красноярске это злодей и хапуга. Возможно, отчасти виноваты в этом сами застройщики — действующие и те, кто работал раньше, но не справился и оставил после себя очередь из недовольных дольщиков и шлейф негатива, распространившийся на весь рынок.
Среди объективных причин небольших объемов нового строительства в Красноярске проблема с землей. В качестве варианта ее решения интересен успешный опыт Тюмени, где было отстроено новое транспортное кольцо, вокруг которого и выросли новые районы. Власти создали условия, предоставили застройщикам место — и маленькая Тюмень по объему застройки вышла на передовые места. В Красноярске таких условий нет: война идет за каждый метр, а получение разрешения на строительство становится настоящим испытанием. Потому-то город и развивается за счет точечных, а не комплексных объектов, пересчитать которые можно по пальцам.
Есть ли спрос на новое жилье в Красноярске? Конечно! Отток-приток как минимум равны либо последний значительно превышает число уехавших. Поэтому на 100 % уверен, что в обозримой перспективе объем застройки в городе будет увеличиваться.
Ирина Одинец, директор по продажам и маркетингу ГСК «Арбан»:
— Недавно Сбербанк огласил аналитику по количеству выданных в России разрешений на строительство. Объективные данные без всяких эмоций ставят «диагноз» строительной отрасли: эта цифра с каждым годом уменьшается, причем катастрофически. Причина ясна — переход отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета. Далеко ходить за примером не надо: даже в Красноярске не все стройкомпании смогли выжить и начать работать в соответствии с новыми требованиями. Поэтому пул застройщиков и у нас, и по всей России стремительно сокращается. Выживает сильнейший.
К вопросу об оттоке населения. Практика нашей работы однозначно говорит о том, что приток населения в Красноярск не менее значительный. Переезжает не только Норильск, но и Канск, Ачинск, Зеленогорск. Многие, еще работая в другом городе, особенно это касается норильчан, приобретают квартиру в столице края: для одних это исключительно инвестиция, для других — жилье, в которое человек переедет в будущем.
Виктор Мишуров, директор компании «Этажи»:
— Абсолютно согласен, что темпы прироста нового жилья и объемы строительства — это абсолютно разные вещи. Второй важный тезис: господдержка отрасли — это палка о двух концах. С одной стороны, она застройщикам помогает, с другой — ровно она же сегодня мешает развивать строительство, потому что механизм этот абсолютно не рыночный. В личных беседах многие застройщики напрямую говорят: не знаем, что будет после отмены льготной ипотеки, то ли все рухнет, то ли придет в норму.
Объемы строительства и, соответственно, объемы продаж сегодня тоже тормозятся искусственно. Причина в том, что как инструмент эскроу-счета не совсем понятны. Застройщики задаются справедливым вопросом: во что превратятся лежащие на счетах деньги к моменту, когда их можно будет забрать? Может, это будут уже никому не интересные «фантики»?» Все же внедрение новых инструментов требует иного подхода: они сначала должны быть полностью опробованы и уже после того как появится четкое понимание механизма работы, внедрены в отрасль.
Василий Васьков, заместитель управляющего банка «Открытие» в Красноярском крае:
— Никогда раньше банки не помогали застройщикам так, как они это делали в пандемию. Сейчас уже сложно представить застройщика, который бы работал без банка-партнера. А текущая линейка банковских продуктов рассчитана на всю цепочку строительного цикла — от финансирования на приобретение земельного участка до ипотеки. По сути, возводить жилье застройщик может, даже не имея собственных средств. Если у него есть опыт, банк будет готов рассмотреть возможность финансирования проекта. Причем до последнего времени ставки были небольшими — 5–6 %, и многие банки готовы были кредитовать достаточно рискованные проекты.
Однако роль банка в том, чтобы проект состоялся, гораздо шире, чем только финансирование застройщика. Это хорошо заметно в текущем моменте, когда цены на строительные материалы стремительно растут. Понятно, что достраивать объекты нужно, но удорожание материалов — это проблема не дольщиков и не государства, а только застройщиков… и банков. Дольщик заберет свои деньги и купит квартиру в другой компании, а банк и застройщик останутся вдвоем. Чтобы не допустить такого развития событий, отслеживаем, как развиваются проекты, и увеличиваем сумму финансирования, если это необходимо.
Владимир Бубенко:
— Эскроу-счета как инструмент продаж появились в 2018 году в пилотном режиме, с 2019 года стали обязательными, рынок научился с этим работать. Многие просчитывали, как продавать: как готовое или как строящееся? Реалии рынка показывают, что за период строительства всякое может произойти. И неизвестно в итоге, по какой цене ты готовый дом выведешь в продажу. Примерно то же было в 2014 году после принятия закона об обязательном страховании, когда застройщики делали отчисления в компенсационный фонд. Думаю, что сейчас и банки, и застройщики в курсе, как работать с этим инструментом, и цены выровняются.
Над проектом работали:Евгений Волошинский, Наталья Кобец, Наталья Повольнова, Юлия Чанчикова