Инвесторы коттеджных поселков рассчитывают на государство

Каков спрос на индивидуальное жилье в Красноярске?
Почему на открытом рынке почти не торгуют коттеджами?
Когда начнется массовое строительство таунхаусов и малоэтажного жилья?

эксперты
Евгения Алькова, специалист по перспективному планированию ККФЖС
Александр Горностаев, директор компании «ИНКОМСосны»
Игорь Городилов, заместитель директора компании «Крид Строй»
Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитики ГК Becar
Татьяна Молтянская, инспектор отдела по земельным вопросам АН «Посад»
Павел Наумченко, генеральный директор компании «КрасПТМ»
Александр Шляхин, генеральный директор ИК «Сибирский дом»

Красноярские строители и риэлторы отмечают стабильно высокий спрос на индивидуальные дома и коттеджи. Однако в свободной продаже качественного загородного жилья практически нет. Инвесторы рассчитывают на государственные программы, которые «вывезут» за городскую черту средний класс.

«В Красноярске последние пять лет коттеджная застройка велась хаотично», — говорит генеральный директор информационной компании «Сибирский дом» АЛЕКСАНДР ШЛЯХИН. — Культура загородного жилья еще не сформирована. Многие воспринимают коттедж как «загородный дом на выходные».
При этом спрос на коттеджи в черте города и в пригородах, по словам инспектора отдела по земельным вопросам «Посад» ТАТЬЯНЫ МОЛТЯНСКОЙ, стабилен. «За последние три года количество сделок по продаже загородных домов и коттеджей не уменьшилось. Изменились только требования к качеству жилья. Наиболее востребованы сегодня дома площадью 250300 кв. м, с наличием городских коммуникаций и близостью к магистралям. Не гонятся покупатели и за большими земельными участ­ками, главное, чтобы рядом был водоем и налаженная инфраструктура. Но адекватного предложения на рынке практически нет», — поясняет Татьяна Молтянская.
Качественных коттеджей в свободной продаже не хватает
Специалисты называют местный коттеджный рынок парадоксальным. Риэлторы говорят об отсутствии предложений о продаже коттеджей в поселках на открытом рынке. Сделки проводят, минуя агентства недвижимости, — инвесторы сами выступают в роли продавцов.
В то же время в черте города строятся сразу несколько «организованных» коттеджных поселков. Их отличительная черта — комплексный подход к возведению: проложены инженерные сети, дороги, покупателям предложены несколько вариантов проектов домов, установлена охрана, в непосредственной близости расположена вся необходимая инфраструктура.
Холдинг «КрасПТМ» возводит на правом берегу Енисея мультибрендовый поселок «Английский парк». «Завершить строительство мы планируем до конца года», — рассказал генеральный директор компании «КрасПТМ» ПАВЕЛ НАУМЧЕНКО. На левом берегу Енисея компания «Крид Срой» строит поселок «Серебряный бор». По словам заместителя директора компании «Крид-строй» ИГОРЯ ГОРОДИЛОВА, сдача первой и второй очередей назначена на лето 2007 года. На правом берегу компания «Сибирские промышленные технологии» достраивает поселок «Жемчужина». Элитный комплекс «Сосны», крупнейший из строящихся сегодня коттеджных проектов, расположился в 2-х км от Академгородка по направлению к поселку Удачный. Для его строительства московская компания «ИнкомНедвижимость» открыла в Красноярске свое представительство «ИнкомСосны». АЛЕКСАНДР ГОРНОСТАЕВ, директор компании «ИнкомСосны», обещает завершить работы уже в этом году. Кроме того, в ближайшее время в Ветлужанке к строительству коттеджного поселка приступит оконная компания «ФБК». Подробности проекта в компании пока не раскрывают.
Отсутствие предложения на открытом рынке инвесторы и застройщики объясняют изначальным подходом к формированию круга будущих жителей поселков. «В первую очередь мы ведем строительство для себя и работников своих компаний. Также — чтобы предоставить приглашенным топменеджерам и партнерам по бизнесу жилье, соответствующее их статусу. На продажу выставляется только часть коттеджей — с целью вернуть затраченные средства», — пояснил Павел Наумченко. В московских «Соснах» предложение тоже ограничено. Элитарность и близость к губернаторской резиденции предполагают наличие определенного социального статуса у будущих жильцов. «Жилье подобного класса не может быть общедоступным. Мы строим эксклюзивные дома, предназначенные прежде всего для бизнесэлиты Красноярска», — объясняет Александр Горностаев.
Застройщики считают, что спрос на объекты в строящихся поселках поднимает их непосредственная близость к центру города. «Многие покупатели, имеющие дома в пригороде, приобретают коттеджи в черте города в основном изза близости к центру», — считает Павел Наумченко. Игорь Городилов: «Среди инвесторов есть и те, кто продает свои элитные квартиры и покупает коттеджи в черте города. Тем более, что стоимость коттеджа (300 кв. м) в среднем составляет 9 млн рублей, цена же элитной квартиры аналогичной площади — не менее 13 млн рублей».
Рынок коттеджного строительства пока нерентабелен
Несмотря на появившиеся предложения, красноярский коттеджный рынок только начинает формироваться. Об этом говорит тот факт, что лишь для одного («ИнкомСосны») из пяти инвесторовзастройщиков коттеджных поселков данный бизнес — профильный. Эксперты отмечают: отсутствие на рынке коттеджного строительства крупных красноярских строительных компаний обусловлено низкой рентабельностью бизнеса. «Строительной компании значительно выгоднее построить многоэтажку, чем коттеджный поселок. К примеру, только затраты на проведение инженерных сетей в поселке составляют около 40% себестоимости строительства, а в многоэтажке — лишь 1015%», — заявляет Игорь Городилов. Проект «Сосны» — по словам Александ­ра Горностаева,  неприбыльный и окупил только затратную часть. «Для нас он больше формирует имидж компании, чем приносит прибыли. В Подмосковье такие дома раскупаются по цене под $2 млн, в Красноярске — $600 тыс.», — поясняет гн Горностаев.
По данным директора департамента оценки и аналитики компании Becar ИГОРЯ ЛУЧКОВА, окупаемость проекта зависит от многих факторов, в том числе от класса поселка и его размера. «Поселок, в котором более 100 домов элитного класса, будет тяжело продать. Если коттеджный поселок позиционируется как элитный, то оптимальное количество домов — 2030. В бизнесклассе — 3040. В среднем поселок, состоящий из 50 домов, окупается примерно за 3 года, если учесть, что в месяц покупают по три дома», — подсчитал гн Лучков.
В ближайшие годы таунхаусы составят конкуренцию многоквартирному жилью
Эксперты прогнозируют, что некоторые игроки после завершения строительства своих поселков уйдут с коттеджного рынка. «Свободных земельных участков под коттеджное строительство в черте города, привязанных к городским сетям, осталось мало, а строительство в пригороде требует серьезных финансовых вложений в проведение инженерных сетей. В сложившихся условиях нам будем сложно развивать это направление своей деятельности», — говорит Игорь Городилов.
Инвесторы, верящие в перспективность коттеджей, надеются на помощь государства. По данным «ДК», на подготовку и инженерное обустройство площадок под строительство малоэтажного жилья и таунхаусов в пригородах Красноярска в краевом бюджете на 2007г. предусмотрено более 700 млн рублей. Кроме того, в рамках национального проекта «Жилье» планируется освоение земель на территории Емельяновского района под малоэтажное жилье. Площадь будущего поселка составит 500 га, это обеспечит застройку более 3 тыс. земельных участков для 10 тыс. человек. Общий объем предполагаемых вложений будущих инвесторов — 7,5 млрд рублей, объемы ввода жилья — 300 тыс. кв. м. Планируется, что малоэтажное жилье и таунхаусы будут доступны для покупателей со средним достатком. Экс­перты предполагают, что рост спроса в массовом сегменте подстегнет ипотека. По словам специалиста по перспективному планированию Красноярского краевого фонда жилищного строительства ЕВГЕНИИ АЛЬКОВОЙ, сейчас разрабатываются схемы кредитования под залог земельных участков для строительства коттеджного жилья. «Для получения кредита на приобретение коттеджа необходимо, чтобы все документы на землю были в порядке, что бывает крайне редко. Поэтому данный вариант кредита пока не получил широкого распространения. В декабре 2006 года в федеральном законодательст­ве произошли изменения, значительно упрощающие оформление документов на землю. Кроме того, сейчас готовится программа «Дом», специально «под выдачу» земельных кредитов», — рассказала гжа Алькова.
Александр Шляхин прогнозирует, что строительные компании в ближайший год обратят внимание на сегмент таунхаусов. По мнению Татьяны Молтянской, спрос на таунхаусы в городе еще невелик: «Покупатели пока не видели, что они из себя представляют, поэтому предпочитают покупать коттеджи». Однако несколько фирм уже заявили о своем намерении строить такие поселки. Александр Горностаев считает весьма перспективной нишу индивидуального жилья, рассчитанного на средний класс: «Летом мы нач­нем строить поселок таунхаусов площадью до 220 кв. м, стоимостью от 30 тыс.рублей за 1 кв. м».

Таунхаус — это комплекс малоэтажных комфортабельных коттеджей, которые совмещены друг с другом боковыми стенками и располагают собственными земельными участками размером 14 сотки.