C 1 июля 2019 года строительный рынок перейдет на новую схему работы: средства покупателей будут храниться на эскроу-счетах. Проектное финансирование сегодня вызывает больше вопросов, чем ответов.
С 2004 года в России работал Федеральный закон No214 «Об участии в долевом строительстве». Участники долго к нему привыкали, набивали шишки, учились работать. Все вроде стало получаться. Инструмент позволял привлекать прямые беспроцентные инвестиции дольщиков, покупавших жилье по более низкой цене на стадии котлована. Однако, огрехи законодательства позволяли злоумышленникам и нерасчетливым строителям плодить горе — появилась армия обманутых дольщиков. По оценкам специалистов, к ним относится порядка 2,5% инвесторов от общего объема заключенных договоров.
В 2017 году был создан компенсационный фонд из страховых отчислений строительных компаний. Его цель – возмещать ущерб обманутым дольщикам. Это помогало решать локальные конфликты в регионах, но такие меры не были достаточны.
фото: www.pixabay.com
Осенью 2017 года Владимир Путин поручил разработать трехлетний план перехода от долевого строительства на проектное финансирование. Было решено, что с июля 2019 года долевое строительство будет полностью упразднено в России. При этом у покупателей останется возможность приобретать жилье на стадии строительства дома. Теперь в сделке должны будут участвовать трое — покупатель, продавец (застройщик) и гарантийное лицо (банк). Последовательность сделки следующая. Покупатель, вкладывает свои деньги в строительство дома (так же как и в договоре долевого строительства). Банк хранит все средства покупателей на эскроу-счете. Этими деньгами никто не может распоряжаться – ни банк, ни застройщик, ни сами покупатели. Для строительства застройщик может получить в банке целевой кредит под проект или использовать собственные средства. Когда дом сдается в эксплуатацию, деньги со спецсчета переходят застройщику, а жилье становится собственностью покупателя.
фото: www.pixabay.com
Разработчики утверждают, что проектное финансирование защитит права покупателей. При долевом практически невозможно проконтролировать, на какие нужды застройщик пустит средства дольщиков. Он может собрать деньги от покупателей на проект А, но профинансировать проект Б, откладывая на потом реализацию проекта А и затягивая строительство. Проектное финансирование такого не позволит. Застройщик не сможет распоряжаться деньгами покупателей, пока не достроит дом.
Уменьшится срок строительства домов. Застройщик будет вынужден прибегать к помощи целевого кредита под проценты или же использовать свои средства на строительство. И в том, и в другом случае он будет заинтересован в скорейшем завершении проекта и возвращении вложенных средств.
Рынок очиститс от неблагонадежных застройщиков. Только серьезные и крупные компании, способные выполнять свои обязательства, смогут продолжать работу.
Вот и весь расклад, а теперь самое важное — комментарии специалистов, которые расскажут: к чему приведут изменения.
фото: www.pixabay.com
Андрей Тихонов, зам. генерального директора «Готика»:
— У государства должно случиться прозрение и должны быть внесены изменения или дополнения в объявленные правила. Не потянет наш сектор этих новых правил. Государство требует ввода в строй большого объема нового жилья. Мы не дотягиваем и сейчас не дотягиваем до обозначенных объемов. Без субсидирования застройщиков невозможно будет сохранить даже и эти объемы. Сейчас строительный рынок живет по принципу пирамиды – получая деньги на новый объект за счет них достраивается прежний, средства следующего объекта покрывают потребности предыдущего. Крупные застройщики могут одновременно за счет этого вести 10-15 площадок. По новым правилам это станет не возможно. Поэтому Рубикон перейдут далеко не все строительные компании, количество обманутых дольщиков увеличится, потому что у небольших компаний есть незавершенное строительство, средства на достройку которого найти будет невозможно. Крупные компании существенно сократят объемы строительства, предложение на рынке уменьшится, и в ближайшие пару лет нас ожидает взлет цен на недвижимость.
Андрей Федосов, начальник Управления кредитования крупного и среднего бизнеса Красноярского отделения Сбербанка:
— Не скрою, что застройщики, привыкшие 15 лет работать по определенным правилам, не спешили менять свои бизнес-модели. В прошлом году инвестиционная активность на рынке ненадолго приостановилась. Сейчас мы заключаем с застройщиками, так называемые, смешанные договоры: до 1 июля финансирование предоставляется с привлечением средств участников долевого строительства. А после — средства покупателей квартир будут направляться на счета эскроу.
Вообще же проектным финансированием мы работаем уже давно. В прошлом году объем кредитов по объектам, где отсутствуют средства дольщиков, составлял порядка 38%.
В настоящее время вводится новый продукт, который будет работать на недостаток собственного вклада застройщика в новых проектах. Это кредит под будущую прибыль действующих объектов. Еще Сбербанк планирует запустить мезонинный кредит – там анализируется новый проект. Оформляться он будет через соинвестирование или займ. То есть банк делает линейку продуктов финансирования собственного капитала «на все случаи жизни», которая будет помогать получать деньги при необходимости».
Марк Денисов, уполномоченный по правам человека в Красноярском крае:
— Народ у нас очень умный, в том числе строители. Они придумают, как извлекать прибыль и в этих условиях Законодательства. Что касается потребителей – это плохая игра, когда 100 человек решают свои жилищные проблемы, понимая, что 20 из них будет отдано под нож. Вся надежда на то, что ты не окажешься в числе этих 20. Поэтому долевое строительство изжило себя. Каждые 6-7 лет у нас происходил масштабный кризис, когда только в Красноярске на улице оказывалось 5-6 тысяч людей. Жить от кризиса до кризиса, понимая, что свое гнездышка оплачено неуспехом других, понимая, что это лохотрон нельзя. Как дальше?
В мире есть несколько эффективных схем решения жилищных вопросов. Долевое строительство – один из десятка способов, причем далеко не самый лучший.
Десятки лет успешно работают другие варианты застройки в Германии или Сингапуре. Присмотреться изучить опыт других стран. Есть и такие, которые были в подобной экономической ситуации. Нужно внимательно изучить и адаптировать для России».