В ближайшие 17 лет в Красноярске будет построено более 15 миллионов кв. м жилья, в городе появятся 33 новых микрорайона. DK.RU побеседовал с президентом краевого Союза строителей Владимиром Чащиным.
Читайте по теме: Эдхам Акбулатов: «Город принял вызов»
Союз строителей, образованный в 1992 году, стал одной из первых общественных организаций, созданных не по указке сверху, а ради конкретных «цеховых» задач. С тех пор Союз пережил приливы и отливы экономических кризисов, кардинальные изменения в градостроительном законодательстве, новые веяния в архитектурном облике городов и многое другое.
В доле с кризисом
Сегодня в Союз строителей Красноярского края входит около 100 организаций. Среди них крупные застройщики – двадцатка флагманских компаний. Влились в организацию подрядные компании, многие из которых имеют богатую историю. Еще один профессиональный кластер Союза – проектировщики и профильные учебные заведения.
Давайте сформулируем основные задачи, которые ставит перед собой Союз строителей.
– Объединение всех участников строительного комплекса региона для решения стратегических вопросов отрасли. Мы являемся общественной площадкой, где генерируются действенные предложения для власти. Статус Союза позволяет сделать голос строителей значимым.
В рамках организации складываются длительные партнерские отношения, которые позволяют браться за масштабные проекты. Недавний пример – восстановление Хакасии после пожара. Правительство республики обратилось к нам за помощью. Красноярские строители откликнулись. Более 20 компаний работали в соседнем регионе. В рекордные сроки удалось построить 268 многоквартирных домов, два фельдшерских пункта, две малокомплектные школы.
Другой пример. Генподрядчик выигрывает конкурс на строительство большого объекта Универсиады и привлекает 10 подрядных организаций из состава Союза строителей. У генподрядчика нет сомнений, с кем работать. Это проверенные, хорошо известные компании, репутация которых подтверждена членством в нашей организации. Союз строителей – это своеобразный знак качества.
Настоящее и будущее экономики города и края существенно корректируются новыми экономическими условиями. Как они отражаются на строительной отрасли?
– Не буду лукавить, все строительные компании в той или иной мере почувствовали негативное влияние кризиса. В 2015 году произошел резкий спад продаж, поскольку в течение двух лет в стране идет снижение всех экономических показателей. Держится высокая ставка кредитования, значительны колебания на валютном рынке.
Девелоперы вынуждены стимулировать спрос акциями и скидками, чтобы финансировать стройки. По итогам 2015 года застройщики привлекли 35,5 млрд рублей, это 70,7% к аналогичному периоду прошлого года. Заключено 11 874 договора долевого участия – 66,6% от количества договоров, заключенных в 2014 году.
В первом квартале года цены на рынке новостроек снизились на 1% по отношению к четвертому кварталу 2015 года, это затронуло все типы квартир. Но заметнее всего упала стоимость квартир улучшенного качества – на 1,3%. Сейчас средняя цена на первичном рынке составляет 50 тыс. рублей за квадратный метр, на рынке готового жилья – 44,4 тыс. рублей. Я поддерживаю мнение экспертов, говорящих, что текущий уровень цен – предельный для застройщиков.
Рыночная ситуация предвещает актуализацию проблемы обманутых дольщиков?
– Да, среди застройщиков появилась так называемая группа риска. По информации службы строительного надзора и жилищного контроля края, ряд компаний снизил темпы строительства и неоднократно переносит срок ввода объектов в эксплуатацию. Допускать новую волну долевого кризиса нельзя. Ведь договоры долевого участия составляют 70% от всего объема строящегося жилья.
Красноярский горсовет еще в 2015 году сформировал рабочую группу по оказанию поддержки дольщикам, пострадавшим от недобросовестных застройщиков. Совместно с администрацией города и контролирующими органами ведется профилактическая работа по предупреждению долгостроев.
Однажды мы уже столкнулись с проблемой и решали ее, что называется, по факту. Сейчас, имея определенный опыт и усовершенствованное законодательство в области долевого строительства, мы можем прогнозировать сбой в системе и заранее проводить работу, позволяющую не довести до беды.
Говоря об усовершенствовании законодательства, вы имели в виду недавние изменения в Уголовном кодексе?
– С 1 мая Федеральным законом № 139-ФЗ внесена поправка, устанавливающая специальный состав наказуемого деяния за нарушение законодательства, регламентирующего привлечение средств граждан для участия в долевом строительстве. Теперь застройщику предписаны либо исправительные работы, либо лишение свободы до одного года. Если же действует группа лиц, мошенникам грозит срок до пяти лет. Избежать уголовной ответственности можно, только целиком возместив сумму, вложенную дольщиком, или построив дом.
Сегодня часто говорят, что 2015 год был наиболее сложным для экономики страны, но дно уже пройдено. Можно ли экстраполировать этот тезис на строительство?
– Несмотря на все сложности прошлого года, регион вновь стал лидером по объемам строительства в Сибири. Новосибирская область и Красноярский край продемонстрировали рост объемов по сравнению с прошлым годом. Первый квартал 2016 года пройден успешно – мы сдали 250 тысяч квадратных метров жилья. За аналогичный период в 2015 году было построено всего 139,5 тысячи «квадратов».
Впервые за несколько месяцев статистика Росреестра по Красноярскому краю зафиксировала не снижение числа сделок, а, напротив, их рост. Свою позитивную роль здесь сыграли программа ипотеки с господдержкой и выдача банками жилищных кредитов. Я далек от радужных прогнозов, но сдержанный оптимизм сегодня появляется.
Два года больших проектов
Одних только финансовых механизмов, ожививших ипотечное кредитование, недостаточно для стабилизации финансово-экономического положения застройщиков. И хотя бюджеты всех уровней тоже далеки от состояния «сытых» времен, заказы и деньги строителям могут прийти именно оттуда.
Строительная отрасль тесно связана с градостроительными планами власти. Помогает ли эта связка выжить в кризис?
– Нашим строителям повезло в какой-то степени больше других, поскольку в течение ближайших трех лет в Красноярске будет реализовано несколько масштабных строительных проектов, обеспеченных финансированием из федерального, краевого и городского бюджетов. Это, конечно, возведение новых объектов Универсиады и реконструкция действующих, модернизация транспортной инфраструктуры Красноярска, переселение из ветхого и аварийного жилья, развитие застроенных территорий.
Есть сомнения, что все запланированные объекты Универсиады будут построены в срок.
– Сейчас есть генподрядчик у одного объекта – «Сопка». Остальные готовятся к участию в конкурсе, проходят госэкспертизу. Из-за проектирования и экспертизы темпы сместились, собственно для строительства остались сжатые сроки. Но вариантов не реализовать этот проект у нас нет. И я уверен, что красноярские строители справятся – все наши компании заинтересованы принять участие в стройках Универсиады.
Но могут выиграть конкурс компании из других городов, допустим, из Москвы или Калининграда. Конкурсное законодательство не имеет географической привязки.
– Такой сценарий тоже возможен. Однако компания из Калининграда не повезет в Красноярск материалы, людей… Все равно будут привлекаться красноярские строители. Например, крупные девелоперские компании именно так строят свои гипермаркеты и торговые центры.
Вы упомянули модернизацию транспортной инфраструктуры как масштабный строительный проект.
Для того чтобы прорубить трассу в створе улицы Волочаевской и соединить четвертый мост с улицей Копылова, нужно снести малоэтажные дома и расселить 650 семей. Под эти цели выделяется более двух млрд рублей, по 1,1 миллиарда в год. И это не только гарантированный заказ на строительство жилых домов. Мы получаем еще один современный микрорайон – Новую Николаевку. Недалеко от центра города, при этом жилой массив удачно расположен с точки зрения экологической обстановки. Город меняется, на наших глазах становясь мегаполисом XXI века.
О проекте развития застроенных территорий (РЗТ) часто говорят как о красноярском ноу-хау. Это действительно наша инициатива?
– Красноярск сегодня один из лидером в этом направлении. Подготовительная работа над проектом, его идея родилась в Союзе строителей. Четыре года назад мы вышли с инициативой и мотивировали власть на развертывание проекта. В 2015 году РЗТ стартовало при личной поддержке главы города Эдхама Акбулатова.
Уже сейчас есть хорошие результаты. Семь площадок отторгованы – их выиграли красноярские строители. В 2016 году количество площадок увеличивается вдвое. В течение пяти-семи лет все они будут отработаны.
Стал ли реальным механизмом поддержки и развития строительной отрасли принятый на федеральном уровне Закон о частно-государственном партнерстве?
– Закон «Об участии Красноярского края в частно-государственном партнерстве» был принят еще в 2011 году. Таким образом, есть нормативно-правовая база как на федеральном, так и на региональном уровне. Есть положительная тенденция по последовательному снижению нормативных ограничений, препятствующих привлечению инвестиций. Недавно внесены существенные изменения в законодательство о концессионных соглашениях, положения о залоге, ценных бумагах, расчетах, секьюритизации. Созданы нормативные предпосылки для развития института контракта жизненного цикла.
Вместе с тем, в нашем регионе состояние институциональной среды частно-государственного партнерства развито недостаточно. Как результат на краевом уровне не заключено ни одного концессионного соглашения. Необходимо внести ряд поправок в краевой закон. Например, определить специальные механизмы проектного финансирования. Расширить правовые возможности сделок в зависимости от конкретных условий. Законодательно определить формы и направления господдержки, в том числе бюджетной. Установить гарантии прав частного партнера и многое другое.
Нужно артикулировать понятные и взаимовыгодные «правила игры», иначе частно-государственное партнерство будет оставаться красивым, но недееспособным воззванием. Интерес бизнеса нужно подкрепить гарантиями, обеспеченными законодательно.
Договариваться на берегу
Сегодня о градостроительстве в Красноярске все чаще вспоминают в связи с многочисленными столкновениями между горожанами, властями и строителями. Недавний пример – вырубка сквера в Студгородке, когда люди практически вышли на баррикады и не давали начать снос деревьев. Противостояние возникает чуть ли не на каждом публичном слушании по зонированию территорий. Пикеты против застройщиков стали приметой Красноярска.
Почему происходит непонимание между горожанами и строителями?
– К сожалению, не все новые градостроительные проекты прорабатываются с населением. Очень важно провести разъясняющую работу заранее, а не ставить горожан перед фактом. Надо не с бульдозерами приходить к людям, а с подготовленным общественным мнением. Как говорится, договариваться на берегу.
Есть ситуации, когда люди возмущены, потому что не получили вовремя достоверную информацию, а есть случаи, когда надо прислушаться к горожанам и поискать другую площадку для строительства. Так или иначе, мы идем по пути общественного обсуждения градостроительных проектов. Это непросто. Где-то учимся на ошибках, но движемся вперед.
В Красноярске принят новый генплан. И есть мнения, что именно главный градостроительный документ сделал возможными масштабные вырубки деревьев.
– Новый генплан самый «зеленый» из всех, по которым жил и развивался наш город. Но одно дело закрасить зеленой краской участок на карте, другое – увидеть зеленые массивы в реальности. На генплане появилось много новых зеленых зон, но они должны еще стать таковыми. Срубить дерево быстрее, чем его вырастить. Но градостроительные условия для озеленения созданы. И уже этим летом начнется масштабная высадка деревьев. Планируется высадить две тысячи деревьев практически во всех районах города.
В качестве примера приведу сквер на улице Копылова. Еще недавно там были непригодные для нормальной жизни бараки. Их снесли, людей расселили. Горожане выступили с предложением оставить площадку под сквер. В генплане эта зона была переведена в рекреационную. В прошлом году ее благоустроили, заасфальтировали, поставили лавочки. Этим летом в сквере будет высажено 50 деревьев – ели, березы. Вот так, поэтапно появляются новые зеленые зоны в Красноярске.
От идеи – к «Экополису»
Владимир Чащин дважды президент. Помимо Союза строителей он возглавляет Клуб общественных инициатив. Это неформальное объединение красноярцев образовано относительно недавно, в конце октября 2014 года, сегодня в его составе 27 участников.
Для чего создан Клуб общественных инициатив?
– Клуб объединяет людей, которым небезразлично будущее краевого центра и которые имеют ресурс для поддержки тех или иных проектов по развитию Красноярска. Главная цель Клуба — участие в подготовке и продвижении инициатив, которые могут качественно изменить жизнь красноярцев. Такое объединение интересно уже тем, что в нем участвуют представители самых разных сфер деятельности: депутаты, общественные деятели, предприниматели, признанные профессионалы из различных сфер деятельности, представители СМИ.
Вы можете назвать конкретные инициативы, которые появились благодаря Клубу?
– Это развитие микрорайона «Вавиловский». Сегодня проект, в рамках которого на территории правобережья, кроме новых многоэтажек, появятся бульвар, реконструированный спортивный комплекс и даже свой музей, уже реализуется в Красноярске. Концепция развития этого микрорайона была представлена на заседании Клуба. И воплощение в жизнь проекта идет с учетом оценок, данных участниками этого обсуждения.
Не менее плодотворным было обсуждение другой идеи, связанной с подготовкой Красноярска к предстоящей Универсиаде, формированием системы ориентирования на улицах краевого центра.
Еще один яркий проект, который появился благодаря Клубу, – «Экополис». Его можно назвать своего рода вызовом для профессионалов. Ведь создание «Экополиса» осложняется тем, что объекты, которые он должен объединить, принадлежат разным структурам: фан-парк «Бобровый лог», Сад Крутовского, заповедник «Столбы», парк флоры и фауны «Роев ручей».
Однако если удастся объединить их в одно целое, красноярцы получат уникальное пространство для активного и познавательного отдыха. Пока проект находится на стадии обсуждения. Однако уже есть интересные наработки. Так что вызов принят.