Евгений Гранкин: Повышение ипотечной ставки — охлаждение рынка и его стресс-тест

«Центробанк душит экономику России», «Ключевая ставка повышена до 18% и это не предел!» — эти и аналогичные новости в последнее время сыпятся на нас со всех сторон. А так ли страшен черт, как его малюют? Предлагаю разобраться, что такое ключевая ставка ЦБ, как она влияет экономику и рынок недвижимости в частности, и почему экономические кризисы могут открывать новые возможности для долгосрочных инвесторов.

Ключевая ставка — это процент, под который коммерческие банки могут занимать средства у Центрального банка. Этот показатель служит бенчмарком — ориентиром для установления процентных ставок по кредитам, включая ипотеку. Когда ЦБ повышает ключевую ставку, стоимость заемных средств для банков возрастает, что ведет к росту процентных ставок по ипотечным кредитам. В результате месячные платежи по ипотеке становятся выше, что снижает доступность жилья для широких слоев населения.

Например, при ставке 6% и кредите на 25 лет, ежемесячный платеж за квартиру стоимостью 10 млн рублей при кредите в 7 млн рублей составляет около 45 тыс. Вполне посильно для средней семьи с совокупным доходом 150 тыс. рублей. Однако, если ставка возрастает до 20% (согласно данных ДОМ.РФ на 14 августа), то месячный платеж увеличивается до 117 тыс., что делает приобретение квартиры невозможным для большинства россиян.

Пандемия и меры по преодолению экономического спада привели к резкому снижению ключевой ставки и запуску программ льготной ипотеки. Эти действия буквально «залили» строительный сектор деньгами, что вызвало бурный рост цен на жилье. Субсидированные ставки по ипотеке стали своего рода «наркотиком» для строительного рынка, поддерживая высокий спрос и, как следствие, раздувая цены на недвижимость. Многие люди сейчас даже не задумываются, сколько реально стоит квадратный метр в той квартире, которую они покупают. Для большинства заемщиков важен только один показатель — сколько у них выходит ежемесячный платеж.

Но сейчас, когда Центробанк повысил ставку, рынок оказался в совершенно новой реальности. Дорогая ипотека снижает спрос на жилье, что неизбежно приведет к снижению цен. Падение реализации квартир в июле у застройщиков составило от 30 до 50%, при этом новых продаж практически не было — в основном завершались сделки, что были начаты предыдущем месяце. В такой ситуации некоторые строительные компании могут оказаться на грани банкротства, и это неизбежно приведет к укрупнению отрасли и усилению государственного контроля. Если хотите, это своего рода «стресс-тест» для всей строительной отрасли.

Когда слышишь слово «кризис», сразу представляется что-то негативное, но для опытных инвесторов это, наоборот, время уникальных возможностей. Если Центробанк будет держать такую ключевую ставку продолжительное время или даже повысит в этом году, цены на недвижимость могут лавинообразно полететь вниз. И тут на сцену выходят те, кто мыслит стратегически: на рынке появляются объекты по сниженным ценам, что делает инвестиции особенно привлекательными.

Китайская мудрость гласит, что кризис — лучшее время для роста. В рыночной экономике кризисы, как санитары леса, помогают перераспределить ресурсы от неэффективных собственников к эффективным — это необходимое условие для развития. В такие моменты многие застройщики и владельцы недвижимости могут спешить продать активы, что открывает отличные возможности для выгодных сделок. Как долгосрочный инвестор, вижу в этом шанс приобрести недвижимость по хорошей цене и дождаться восстановления рынка, когда инвестиции принесут значительные дивиденды. 

Да, повышение ключевой ставки и отмена части льготных программ — серьезный вызов для рынка недвижимости. Но для тех, кто умеет находить возможности там, где другие видят проблемы, кризис может стать тем самым моментом, когда вы сможете выгодно вложиться качественные активы и заложить основу для будущего капитала.

Больше колонок DK.RU:

Наталья Сипетая: Коллекционирование искусства — стратегия или импульс?

Как в Красноярске «вырастают» настоящие коллекционеры и почему искусство требует особой стратегии — для DK.RU пишет Наталья Сипетая, продюсер культурных событий и основатель Клуба коллекционеров.

Андрей Шевелев: «Красноярск нуждается в «ревитализации»

Частные инвестиции в РФ рассматриваются в плоскости сохранения и приумножения капитала. Но мировой тренд активно разворачивается в сторону социально-преобразующих вложений, или импакт-инвестирования.

Олеся Волкова: Если не в вуз, то куда еще, и как родителям не давить на детей?

После школы — только вуз? Современные молодые люди часто отлично ориентируются в образовательных стратегиях и выбирают свой путь. Но не все родители готовы, чтобы дети шли непривычным маршрутом.

Егор Задереев: Почему проблема летнего и зимнего смога в Красноярске не решается?

Известно два основных типа смога — зимний (или лондонский) и летний (лос-анджелесский). Красноярск — это город-«счастливец», где есть все составляющие и зимнего и летнего смога.

Наталья Сагитова: Если кандидат принял предложение, это еще не победа

Когда у вас 400+ кандидатов на верхнем уровне, и вы не можете закрыть вакансию, то киньте в меня камень, но дело не в том, что нет достойных кандидатов.