Дом или квартира: жить или зарабатывать?

Эксперты рынка недвижимости говорят, что в первом случае нужно отталкиваться от таких факторов, как состав семьи, наличие автомобиля, формат работы и, конечно, финансовые возможности. Например, если у супругов трое детей, подобрать комфортную квартиру с комнатой для каждого ребенка и в подходящем районе может быть непросто. И дорого. С другой стороны, содержание дома и приусадебного участка требует определенных навыков и усилий, необходимо рассчитывать время на дорогу до работы и школы. Если же человек решил построить загородный дом для инвестиций, важно правильно выбрать локацию.

В общем, у обоих вариантов есть плюсы и минусы. Справедливой будет только оценка всех аспектов.

Чем ответит рынок?

Цена квадратного метра на вторичном рынке в Красноярске сейчас начинается от 127 тыс. А ипотечная ставка доходит до 18% годовых. Два этих фактора ослабили интерес красноярцев к приобретению такого жилья. По данным Росреестра, количество сделок в марте по сравнению с декабрем прошлого года снизилось на 39%.

Застройщики продают квадратный метр в новостройках в среднем за 136 тыс. рублей. И это, конечно, не предел. Еще одним ударом по кошельку стало повышение в начале года первоначального взноса: теперь заемщику для покупки квартиры на первичном рынке по госпрограмме нужно иметь не менее 30% от стоимости приобретаемой недвижимости. В итоге Росреестр зафиксировал значительное сокращение сделок, а банкиры — падение объемов ипотеки на 17% по сравнению с прошлым годом.

1 июля 2024 завершается действие льготной ипотеки под 8%, которая была драйвером этого сегмента. И, скорее всего, в течение двух месяцев будет активный спрос на рынке строящегося жилья. Но как отреагируют на ситуацию застройщики? Не поднимут ли они еще стоимость квадратного метра, чтобы создать себе подушку безопасности перед очередным падением спроса?

«Загородка» идет на рекорд 

На рынке недвижимости работает фундаментальный закон сохранения энергии. В переводе на язык экономики он означает: если где‑то убыло, значит, у кого‑то прибыло. Красноярцы все чаще начали обращать внимание на рынок малоэтажного строительства. Он за последний год сделал гигантский рывок: в четыре раза увеличилось число сделок по строительству частных домов с помощью подрядных организаций.

Сарвар Джураев
руководитель отдела продаж ФСК «Малые этажи» международной группы компаний TIKSAN GROUP:

— Я бы выделил два основных фактора, которые разогревают спрос в сегменте загородной недвижимости: доступная ипотека за счет действия льготных ипотечных программ — от 3%, и более низкая, чем в городских квартирах, стоимость квадратного метра — от 75 тыс. Кроме того, рынок становится все более цивилизованным: сегодня компании, занимающиеся малоэтажным строительством, снимают все головные боли клиента. ФСК «Малые этажи» предлагает всестороннюю поддержку и профессиональное сопровождение на каждом этапе: поиск участка, выбор проекта дома, подбор ипотечной программы, подача заявки в банк, собственно строительство и помощь в регистрации дома. Поэтому все больше красноярцев будут выбирать возможность приобрести просторный дом с участком по цене ниже квартиры и качественно иным уровнем жизненного комфорта.

При этом тренд на смещение интереса в сегмент загородной недвижимости, как отмечают эксперты, только набирает обороты. Высокий сезон еще впереди, и может случиться, что в этом году спрос на нее превысит спрос на городские квартиры. Тем более что частные дома все чаще рассматриваются как надежный инструмент инвестиций. Инвестор может получать доход от долгосрочной, сезонной или посуточной аренды.

Что нам стоит дом построить

За «трешку» площадью 90 кв. м в Красноярске со сроком сдачи в декабре 2024 предстоит заплатить 14 млн рублей. Самая интересная ставка — на приобретение новостройки по программе «Семейная ипотека» — 6%. Максимальная сумма кредита по ней — всего 6 млн рублей. Получилось:

• Стоимость квартиры — 14 млн рублей
• Сумма ипотечного кредита — 6 млн рублей
• Сумма первоначального взноса — 8 млн рублей
• Срок кредита — 25 лет
• Ежемесячный платеж — 38,7 тыс. рублей
• Переплата — 5,6 млн рублей

Такая огромная переплата сводит на нет все плюсы ипотеки. К тому же 8 млн на первоначальный взнос мало кто может себе позволить.

А если дом? По словам специалистов ФСК «Малые этажи», один из самых популярных типовых проектов, которые выбирают их клиенты, — ОД 92-112: одноэтажный дом площадью 91,7 кв. м, 3 спальни, гостиная‑кухня 37 кв. м, выходящая на просторную террасу. Есть гардеробная и кладовая. Стоимость такого дома — чуть больше 7 млн рублей, цена квадратного метра — 75 тыс. В портфолио у застройщика сейчас 31 типовой проект, есть возможность разработать индивидуальный проект и учесть все желания заказчика. Для строительства и покупки земли выгоднее всего взять «Сельскую ипотеку» со ставкой 3%. Получилось:

• Стоимость дома — 7 млн рублей
• Сумма ипотечного кредита — 5,6 млн рублей
• Сумма первоначального взноса — 1,4 млн рублей
• Срок кредита — 25 лет
• Ежемесячный платеж — 26 555 рублей
• Переплата — 2,367 млн  рублей

Справочно

Сейчас льготный ипотечный кредит на строительство дома в Красноярском крае можно получить в рамках нескольких федеральных программ:

• Семейная ипотека — 6%. Продлена еще на шесть лет — до 2030. Пока параметры программы по лимитам, первоначальному взносу и ставкам не обнародованы.
• Ипотека с господдержкой — 8%, закончится 1 июля 2024.
• Ипотека для IT‑специалистов — до 5%, закончится 31 декабря 2024.
• Сельская ипотека — 3%, бессрочно. Но как знать. 

Максимальная сумма кредита по «Сельской ипотеке» — 6 млн рублей. Но это единственная федеральная программа, по которой заем могут получить оба супруга, таким образом увеличив сумму до 12 млн рублей. В этом случае необходимо предоставить первоначальный взнос в размере 40% от стоимости. Это для информации людям, мечтающим о большом доме.

Куда исчез миллион

Но на рынке ИЖС много подводных камней. Разные застройщики озвучивают цены на строительство дома, которые могут существенно отличаться друг от друга.

На первом же этапе стоит уделить особое внимание смете, а именно наполнению и фиксации цены.

Сарвар Джураев
руководитель отдела продаж ФСК «Малые этажи» международной группы компаний TIKSAN GROUP:

— У нас был случай, когда строительная компания озвучила заказчику стоимость дома такой же площади, как у нас, но на 1 млн дешевле. В процессе изучения этой сметы мы увидели, что отсутствует стоимость внутренней отделки, не была включена скважина, септик маленький, полы (инфрокрасные) без покрытия, и, скорее всего, за них бы потом пришлось отдельно доплачивать, недостаточное количество розеток/выключателей. И самого проекта дома строители не дали.

Когда эти пункты добавили в смету, предоставленную другой строительной компанией, то она на 15% превзошла ту, что посчитали в федеральной строительной компании «Малые этажи». Вот какие советы дают специалисты. 

Смета должна быть максимально подробной. В ней в обязательном порядке указывается:

• объем планируемых работ;
• используемая технология и строительные материалы;
• стоимость строительных материалов;
• стоимость работ;
• объем и сроки финансирования объекта.

Важно! Зафиксировать стоимость на момент заключения строительного подряда, чтобы в процессе строительства цена не могла подрасти.

Строительство дома — это сложно и долго?

Это один из самых распространенных мифов. Но процесс строительства может быть комфортным для заказчиков и не занимать много времени. Для этого ФСК «Малые этажи» берет на себя все задачи.

• Специалисты помогут с подбором земли. У «Малых этажей» есть база участков, в первую очередь подходящих под «Сельскую ипотеку».
• Ипотечные брокеры подберут самую выгодную ипотечную программу, помогут с получением одобрения в банке в срок до 3 рабочих дней. Их услуги для своих клиентов бесплатны.
• Срок строительства дома — от 6 месяцев.
• Специалисты ФСК «Малые этажи» также помогут с оформлением права собственности.

У заказчиков появится самый интересный мессенджер, в который они будут с любопытством заглядывать хотя бы раз в неделю: прораб и директор по строительству компании начнут им отправлять туда фото и видео каждого этапа стройки, отвечать на вопросы.

— Открытость и прозрачность — наша главная ценность, — говорят в строительной компании «Малые этажи». — И нам важно, чтобы на этапе строительства клиент мог отслеживать процесс и не переживать.

Читайте по теме

• В Красноярске пройдет завтрак с лидерами бизнеса

  Собрание лидеров бизнес-сообщества состоится 19 апреля в ресторане Formaggi на проспекте Мира. У предпринимателей будет возможность найти ответы на вопросы, волнующие его бизнес.

  17.04.2024

  Новости ДК

  Красноярск
• «Кофейный король» Красноярска поделится прибылью с благотворительными фондами

  Сеть LUNGA COFFEE запустила благотворительный проект. Теперь часть платы за кофе будет перечисляться в фонды помощи.

  16.04.2024

  Новости ДК

  Красноярск
• Сергей Ким: Мы — пейсмейкеры для бизнеса

  Акселераторы становятся популярными среди предпринимателей. Чаще они направлены на прокачку стартапов. В А+сlub, созданный в Красноярске, берут собственников уверенно стоящих на ногах компаний.

  08.04.2024

  Новости ДК

  Красноярск
• В Красноярске пройдет LIVE-встреча «КОД ЛИДЕРА»

  На LIVE-встрече действующие предприниматели поделятся реальным опытом и на примере своих кейсов покажут, как масштабировать свой бизнес.

  25.03.2024

  Новости ДК

  Красноярск
• Красноярске школьники собрали почти миллион рублей для лечения детей

  Все собранные деньги, а это почти 700 тыс. рублей, пойдут на лечение подопечных красноярского фонда «Добро24.ру».

  07.03.2024

  Новости ДК

  Красноярск
• Красноярский фотограф рассказала историю девушки, которой хирурги «вернули» ногу

  Детская травма не давала героине жить так, как хочется, наверное, любой молодой девушке. Врачи ожогового центра краевой больницы помогли, и теперь она может надеть туфли на каблуках.

  01.03.2024

  Новости ДК

  Красноярск