Промышленная ипотека: инструкции по применению

Ответный стимул

После начала событий 2022 и введения санкций против России зарубежные компании начали массово уходить с российского рынка. Только к концу позапрошлого года так поступили порядка 1200 иностранных фирм. 

Это потребовало от правительства страны интенсификации работ в направлении импортозамещения. Для этого нужна была инфраструктура. Особенно в части самих зданий и сооружений, где располагались бы новые мощности. Покупка или строительство таких объектов для бизнеса означает выемку из оборота миллионов, а то и миллиардов рублей, которые будут окупаться несколько лет.

Ответ на этот актуальный запрос подсмотрели на строительном рынке. Им стала льготная ипотека, которая, по сути, спасла стройку в 2020 и 2021. Впервые о необходимости такого инструмента в промышленной его версии заговорили весной 2022. И уже летом на Санкт-Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) его презентовали бизнес-общественности.

Суть на первый взгляд довольно проста: государство выделяет аккредитованным банкам (в 2024 их 16) субсидии под небольшой процент, которые те доводят до бизнеса как часть довольно длинного кредита на строительство нового объекта промышленной недвижимости. Однако нельзя сказать, что механизм начал работать сразу — понадобилось время, чтобы банки сформировали свои регламенты, а государство выделило деньги.

— Активная работа началась в сентябре 2022. В следующем году на субсидирование ставок по промипотеке было предусмотрено 1,3 млрд рублей, это должно обеспечить объем кредитного портфеля не менее 45 млрд рублей. В Минпромторге сообщали, что по состоянию на 18 октября 2023 выдано кредитов на сумму 44,4 млрд. Так что нельзя сказать, что инструмент не работал, — рассказала Александра Кондратьева, руководитель малого и среднего бизнеса красноярского отделения банка ­«­Дом.РФ», во время бизнес-завтрака, посвященного промипотеке, который в Красноярке провел журнал «Деловой квартал».

Однако, как считает Александр Сиваев, гендиректор Индустриального парка «Красный Яр», в партнерстве с которым и проводилось мероприятие, об особой активности на этом направлении говорить не приходится. Причем не только в 2022, но и сейчас.

— Несмотря на то что инструмент работает уже около двух лет, мы не видим всплес­ка, как было в жилом строительстве при появлении льготной ипотеки. Есть лишь единичные сделки. И главный вопрос: почему при существующей потребности в промышленной недвижимости так происходит? — говорит эксперт.

Ставки и риски

Банкиры в целом подтверждают мнение г-на Сиваева о том, что массового потока выдачи промипотеки не произошло. Они связывают это с тремя факторами. Первый — это собственно лимиты, их ограниченный объем. Второй — строгость самой процедуры, по которой идут банки при работе с государевыми деньгами. И третий — сторона получателя, т. е. бизнес.

— Из того, что заходило в банк, отработано было 100%, а реализовано — 90%. Но заявок было действительно мало. Складывалось ощущение, что пока ногами не дойдешь до бизнеса, не расскажешь, что есть такой инструмент и им можно пользоваться, движение не начнется. Это говорит о том, что бизнес пока слабо информирован о возможностях и особенностях этого продукта, — отмечает Максим Дзюба, директор по среднему бизнесу красноярского отделения «Альфа-Банка».

Количество вопросов, заданных предпринимателями банкирам во время бизнес-завтрака (собственно, ради этого мероприятие и затевалось), подтверждает гипотезу г-на Дзюбы. Первая большая их группа касалась того, на что конкретно выдается промипотека. В первом приближении ответ выглядит так: на строительство нового здания под производство или покупку уже существующего.

— Программа распространяется только на компании, занимающиеся промышленной деятельностью. Т. е. это у них должно быть прописано в ОКВЭД, за исключением нефти и газа, а также — с 2024 — пищевой промышленности. После постройки и приобретения недвижимость переходит в залог банку. Также стоит помнить, что землю по пром­ипотеке купить нельзя, — добавляет Максим Дзюба.

Ожидаемо предпринимателей, пришедших на встречу, очень интересовал вопрос процентных ставок, под которые выдаются деньги в рамках промипотеки. Дело в том, что она у этого продукта плавающая и привязана к ключевой ставке ЦБ по формуле: КС минус 10% (если «ключ» больше 10%) плюс 3% (для высокотехнологичных компаний) или 5% (для всех остальных). Соответственно, если ключевая ставка будет расти (что не исключено), то увеличится и процент по кредиту.

— Нужно понимать, что банки взвешенно подходят к оценке рисков. Проводят полный анализ инвестиционного проекта для принятия решения по кредиту. Со стороны же бизнеса тоже требуется серьезная работа и соблюдение правил программы в части целевого использования предоставленных денежных средств, — подчеркивает Герман Анисимов, директор по работе с корпоративными клиентами Росбанка в Красноярском крае.

Помимо уже обозначенных рисков есть и еще одна довольно большая группа — не выполнить обязательства, которые предприниматель берет на себя, входя в промипотеку. Из обязательных — размещение производства минимум на 50% площади, под которую дали деньги. Опционально (в зависимости от банка) к этому может добавиться еще что-то — например, прирост производства (как правило, в процентах от стартового). Невыполнение всех этих задач может обернуться уже санкциями со стороны банков.

— Денежные средства предоставляются по льготным ставкам на определенных условиях, предусмотренных программой. Соответственно, если нарушаются какие-то из пунктов договора, предприниматель может потерять дешевое финансирование и его могут перевести на стандартное. Дальше все зависит от конкретной кредитной организации и нюансов подписанного сторонами соглашения, — говорит Анисимов.

Опыт для адаптации

Особой темой обсуждения стал вопрос о приобретении готового объекта. Дело в том, что одобрения сделки в такой ситуации придется ждать минимум 2…3 месяца. Но при сегодняшнем спросе уже построенной промнедвижимости какой-либо приличной площади на рынке очень мало. Соответственно, как говорят предприниматели, ее собственник вряд ли будет ждать такой срок. С другой стороны, если искать объект после одобрения банком, то можно не успеть, и у того закончатся лимиты.

По мнению Александра Сиваева, решить эту проблему можно было бы, предусмотрев в промипотеке механизм залоговых счетов, но в соответствующем законе он не прописан.

— На сегодня промышленная ипотека как инструмент поддержки производственников на пути развития выглядит недоработанной. Не хватает инструментов финансирования, интегрированных с банками баз данных по объектам и участкам, скоринговых систем, которые могли бы значительно упростить и ускорить процесс. В общем, дорабатывать нужно еще много, — считает эксперт.

Банкиры отчасти согласны с такой постановкой вопроса, но не без оговорок. Они признают: да, инструмент молодой. Но именно поэтому он пока «недозаточен».

— Жилищная ипотека шла к своему сегодняшнему состоянию 14 лет. А промышленной всего лишь около двух лет. Это значит, что она еще будет развиваться и меняться в направлении большего покрытия поля задач бизнеса. Банки же крайне заинтересованы в промышленных клиентах, потому что это долговременные отношения со стабильными игроками. Поэтому мы готовы рассмат­ривать каждую заявку и индивидуально подходить к работе с каждым заемщиком из их числа, — почеркивает Александра Кондратьева.

В общем, промышленная ипотека сейчас проходит этап откатки на реалиях рынка, чтобы максимально адаптироваться к ним. Вероятно, что, учитывая опыт жилищного сектора, этот процесс займет ощутимо меньше времени. Но пока она остается уделом смелых и сильных — тех, кто уверен в прочности своего бизнеса, осознает все риски и готов включиться в процесс.

Читайте по теме

• Промышленный девелопмент уходит на склад

  «Красный Яр» — один из первых индустриальных парков РФ. Накопленная за 10+ лет экспертиза помогает бизнесу не только запускать производства, но и решать проблемы со складскими мощностями

  14.05.2024

  Новости ДК

  Красноярск
• Как и где найти место для нового производства

  Развитие малых и средних производств в Красноярском крае ограничивается сложностями с промышленной инфраструктурой,что мешает запускать новые предприятия и расширять действующие.

  26.04.2024

  Новости ДК

  Красноярск
• Александр Сиваев: Резиденты коммерческой недвижимости хотят сервиса

  Главный вызов этого года в сфере управления промышленной недвижимостью стал следствием государственной промполитики.

  26.12.2023

  Новости ДК

  Красноярск
• Владислав Логинов: Современный город — это движение навстречу людям

  Развитие городской среды требует комплексного подхода. О том, в какую сторону движется Красноярск и что было сделано на этом пути в 2023, рассказал Владислав Логинов, глава города.

  24.12.2023

  Новости ДК

  Красноярск
• Мы дарим признание! — какой была премия «Человек года-2023»

  Масштабные, яркие, честные — такими были победы, которые мы пережили на торжественной церемонии вручения наград премии «Человек года-2023». Рассказываем, каким было главное бизнес-событие года.

  15.12.2023

  Новости ДК

  Красноярск
• Делаем здесь: в Красноярске определили лучшего производственника года

  За победу в этой номинации боролись представители трех разных сфер производства.

  07.12.2023

  Новости ДК

  Красноярск
• Все прозрачно!

  В 2023 премия проходит под девизом «Все прозрачно!». Организаторы открыли закулисье номинирования: как включаются соучредители, по каким критериям выбирают эксперты, кто попадает в шорт-листы.

  06.12.2023

  Новости ДК

  Красноярск
• В экспертный совет номинации «Банкир года» вошли финансисты и общественники от бизнеса

  Тройка лидеров и победитель в этой номинации определится до конца этой недели.

  28.11.2023

  Новости ДК

  Красноярск
• В Красноярске назвали лучших производственников года

  Эксперты промышленной номинации премии «Человек года» определились с ее лидерами.

  15.11.2023

  Новости ДК

  Красноярск